“曹少山：经济变局中的地产投资策略”

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基金的快速发展日新月异，离成熟还需要越来越多的时间和机会。 在新形势下，房地产和基金如何更紧密地结合，实现双赢？

8月10日，在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上，河山资本创始人曹少山发表了以“经济变局中的房地产投资战略”为主题的演讲。

以下是曹少山演说全文: [/s2/]

很高兴有机会和大家交流。 这是我第二次参加博鳌论坛了。 其实像我们这样的人参加博鳌论坛，和开发者一样。 我想在这个论坛上从高手、专家的角度验证我们自己的意见，进行投资吧。 只有对未来有观点，对未来有观点，才能形成自己的投资战略。 我们和经济学家还不一样。 经济学家明确地说，最后对与错都没有关系吗？ 怎么做？ 这都与真正的金银有关。 应该说在这次论坛上我还是找到了一点知音。 昨天的巴博士，今天早上瑞信的陶冬，还是说出了我们心中的一点想法。 今天，我将和大家分享我的一点想法。

说起中国房地产的现状，很多人都想用“过冬”的比喻。 “过冬”是指从冬天到春天的未来，是季节的变化。 中国房地产现在面临的状况不是周期性的变化，而是整个中国经济，包括世界经济，整体政治制度的结构不是周期性的。 如果要找比喻的话，我更想用“过河”。 本来在水里游泳，现在正要上岸，所以整个周期可能会有些变化。

我朋友中有作为风险投资成功的人。 他说了一个故事，给了我很大的启发。 他说三个男人要去河边找个地方。 第一个男人去了河边，河很宽，过不去，捡起树绑在身上，游到漂浮物那里。 第二个个体砍了树，做了木筏也穿过去了。 第三个个体砍下大树造出大船，经过。 拉了第一个身子后，把树扔了； 第二个人不想做木筏丢了，拿去了； 第三个个体花了这么多精力造了一艘大船，所以停下来保护了这艘大船。 也就是说，现在只有不断批判自己盈利模式、商业模式的公司才能生存。 看看苹果企业，看看90年代前的ibm和90年代后的ibm，看看索尼，看看柯达，还是有很多启发的。

中国的大部分房地产公司，在我看来，应该说大部分属于第二类，舍不得那个木筏，准备背着它走的人占绝大多数。 今天，我们所处的外部环境充满变量，存在着宏观经济各方面存在的巨大不确定性。 这两天，不同的嘉宾表达了这方面的观点，我谈谈我的看法。 因为外部环境非常差，所以不多说经济问题，所有嘉宾都会讲一些欧洲的问题，美国的问题。 他们谈得很好。 其实，我想再补充一点，现在我们生活的外部世界，中国以外的这个世界，从政治上说，现在这个世界进入了没有人维持秩序的状态。 我们看到国际流氓政府更多，流氓主义盛行。

为什么会这样呢？ 美国的相对实力在下降，组织美国世界秩序的能力在经济等方面有所下降。 这个世界逐渐进入没有领导者的状态，没有领导者的世界无法达成共识，也无法做很多事情。 纵观哥本哈根会议上的情况，许多会谈的情况陷入僵局。 另外，从中东到我们国家附近很多流氓国家，做了很多事。 中国许多幼稚的人认为这种情况给我们带来了机会，我们可以成为这个世界的新领袖。 其实不然，我们很可能成为没有人维持秩序的国际无政府状态和流氓主义盛行情况下的受害者，是分散精力、迅速发展措施的历史机遇，这是外部环境。

内部环境，我自己认为中国内部的改革现在失去了方向，既得权益集团有动力和进行改革的能力。 西方经济危机以后，大家对政府和市场的态度又发生了变化，开始怀疑市场，对政府的力量寄予很高的期望，但我认为这种全球思潮，会对国内形成新的改革共识造成很大的干涉。 大家不要只看《人民日报》社论上写的，说什么都不重要，要看是否实际行动。 大家都在第一线，在实际经营中，有没有感觉到出现过实质性的积极的变化？ 有吗？ 你们应该很清楚。

在经济方面，中国经济增长曲线的整体下跌、劳动力价格特征的逐渐消失、人民币汇率逆转、资本泡沫破裂和可能产生通缩等风险，不是耸人听闻空虚来凤，而是真实的。 专家们津津乐道的中国城市化是这个中国房地产最大的理论支点，我自己实际上也认为有争议。 为什么会这样呢？ 因为，中国的城市化进程不一定是理所当然的，城市化不是自动发生的规律，需要一系列的支撑制度的完善和经济政策。 另外，即使发生城市化，也不一定形成实际的商品房购买。 众所周知，在统计51%的城市化率中，有一半可能是城市里什么都没有的农民工。 所以，我认为简单地将城市化推向中国房地产市场未来快速发展的前景并不太完美。

所以，中国经济行业需要进一步的实质性改革，而不是空的呐喊。 迄今为止，中国经济快速发展中唯一的亮点是，与中国顾客已经形成了相当体量、相当规模的城市中产阶级，他们的财富和收入水平经过了约10多年的积累和快速增长，为中国下一步的支出升级提供了很多商机 我想地产商可能也需要以这个主题为中心进行文案。

站在房地产私募基金的管理者的角度，我自己认为，从投资的角度来看，对住宅类的投资至少从基金的角度来看越来越少，在三线以下的城市，人口进入流出区域的这些住宅，完全没有形成。

那么，普通住宅是堆积的，食物无味，去很可惜，这是从基金的立场来看的。 如果没有资金价格特征，你不是国有企业，不能从银行贷款给3%、5%利率的开发商，或者没有规模特征，不能承受越来越薄的利润率，建议你在这个行业早点收手。 这个市场今后将成为国有企业和超大型开发商的天地，对其他开发商来说，这条路将越来越窄。

改善型住宅市场要好得多，我想今后是团队、产品的组合。 你们衡量一下自己的队伍是否是一流队伍，如果不是一流队伍就没必要战斗。

商业地产，中国没有reits。 整个商业快速发展的链条断了。 模式是扭曲的。 除了像极个别万达那样可以撬动银行资金的公司外，个别房地产公司盲目进入商业地产会有麻烦。 搞不好会没命的。

电子商务对以前以百货商店为主力店的以前流传下来的购物中心的集中商业模式的打击，我认为是毁灭性的。 现在，三、四线城市建设了很多叫做购物中心的东西。 我还没等好的百货商店去哪里。 我认为电子商务消灭了这种商业模式。

那么，并不是说中国没有机会，而是我认为有机会。 同样从资金管理者的角度来看，以成本上升主题为中心，改善型住宅、旅游房地产、社区商务、商贸物流房地产等行业有很多商业机会。 开发者也必须向自己提问。 不玩这些吗？ 不玩吗？ 周围有一流的队伍吗？ 是否有足够的核心资源进入这些行业？

中国的房地产领域不会消失，但原本是长时间透支，诉求未来透支的诉求。 由于价格方面有土地财政制度的安排和支持，我觉得很难维持未来透支价值的模式。 中国房地产市场面临的许多问题根本不在房地产市场，政府必须承担越来越多的责任，但黑锅只能由开发商来背。 因为，你们在政府面前没有任何谈判能力。

在中国，土地制度、中央地方的税制、政府干预整个经济的这一招不是很闲吗？ 在这方面没有实质性的变化之前，中国的房地产忽冷忽热，忽大跌，政策变化等，这些问题都没有终极处理方案，房地产领域也不是独秀，其利润率、领域对资本的吸引力，以及自身的收益率都追赶到了很多领域。 例如，新兴农业、现代服务业等。

我给开发商朋友，特别是什么样的专业能力、市场竞争力正常的开发商朋友的建议是，你们要保持适度的多样性，除了房地产以外做点别的东西，把你们的钱交给比你们更好更专业的人来管理。 二流或三流的开发者把你们的资本都放在篮子里，在现在环境变量这么大的情况下是危险的选择。

比起长时间，我自己觉得中国的政治经济好像要经历一个混乱的时期。 长期以来，公司的朋友没有办法。 我们也是。 必须在大方向不定的情况下摸索。 很多人期待今年下半年的十八届大赛能指明特别清晰的方向。 我觉得不现实。 大家必须做好心理准备。