“房价环比连涨20个月 业界激辩南京楼市“拐点”将至”

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本报记者李威丁菲

与杭州和周边城市楼宇大幅降价相比，南京楼市目前无论是开发商还是购房者，前景都很沉重，没有降价的迹象。 当地上市房企高管表示，降价是开发商回笼资金的手段，因城市不同情况不同，不能一概而论，但之后的“金三银四”应该是比较好的提醒窗口。

房价连续20个月上涨

根据国家统计局公布的今年1月70个大中城市房价波动数据，虽然上涨仍为主流，但上涨势头明显放缓，一线城市除海外外均恢复到去年同期20%以内。 南京市房价比上个月上涨0.4%，连续20个月上涨，但涨幅为近13个月来最低。 比去年同期上升14.7%，涨幅居全国第六位。 但是，与去年同期相比的涨幅在去年11月创下15.8%的高点之后，连续第二个月下跌。

数据显示，年2月，南京房价比上个月上涨2%，从10月开始收窄至1%以下。 南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，今年1月的0.4%，“距离下降拐点不远”。

由于近期周边市场发生的“降价风波”、“银行放贷紧缩”等一系列事件，以及随后房地产市场走势不明朗，南京地区恐慌性购房情绪减弱，观望情绪恶化。 但是，南京新景祥常务副总经理何晔表示，南京和杭州的情况不同，南京购房者预计将进入观望期。 今年的金三银四、南京楼市逆市想讨人气很难，但大面积冷也不可能。

进入年来，南京新房上市量稳定，2月份目前只有4家楼盘开盘。 根据以前的传说，很多开发商选择“金三银四”发货。 在接下来的“金三银四”期间，南京楼市共有73幢楼房推送16000多个套房，新建住宅上市量比去年增长两成以上。

一位业内人士表示，目前南京楼市新盘少，多以旧盘持续销售为主，市场还算稳定，但很难说要到下半年。 8月将在南京举行青奥会，但不排除以前市政府协调楼盘施工。 如果赶不上工期，很多楼盘将无法保证三季度的上市量。 这意味着南京楼市的好日子还将持续，还不能轻易拐点。

年，南京楼市成交量9万多套。 数据显示，目前南京可销售的商品住宅约为3.22万户，通常4万户左右的可销量被视为供需平衡的“红线”。 就供求关系而言，南京楼市供应依然紧张。 江北某“刚需”楼盘负责人表示，本打算3月开业，但目前拟支付订金的客户已超过推送数量。 然后，这个双休日刚过，南京楼市就出现了“日光盘”。

南京林业大学城市房地产研究中心主任孟祥远认为，上半年南京楼市将保持良好的向上趋势，但后期由于政府干预力度、青奥会盈利套现后空窗口期、银行贷款、存量回升等问题，楼市下半年将面临“危机”，

光靠地价保证刚需

最近，南京住建委与国土局房屋管理局共同推出的“9050”土地新政启动，只限制地价以保护刚需。

“9050”土地新规第一有两点。 一是对全市商品住宅用地进行比较，大体上采取“限制地价、竞争性建设保障性住房”或“限制地价、竞争性建设保障性住房资金”的方法转让。 即公布出让价格，公布竞争最高价格，限额不得超过拍摄价格的45%，达到最高价格也将停止竞争性地价，改为竞争性建设保障性住房。其次，全市商品住宅用地在转让时大致为90平方米以下的住宅建筑用地。 市中90平方米以下的商品住宅占所有商品住宅的比例必须在50%以上，必须填写土地转让合同。

关于新落地、地价限制对当地楼市的影响，张辉通过政策细则表示，对地价限制给予上限价格，表明政府认为目前地价居高不下，希望起到抑制地价、降温的作用。 对开发商来说，对未来土地上涨的预期在心理上有很大的影响，但政策的力度有多大，取决于开发商的判断和解读。

一位开发商认为，政府对土地市场和房价的管制和限制持续了相当长的时间，这次的地价限制政策也只是其中的一环。 政策对地价的限制多停留在名义上，没有看到越来越多的支持操作的细则，至少目前对开发商心理和市场预期的影响不是很直接。 政府需要进行更宏观的评估，有必要根据项目、地块的特点采取不同的方法，而不是机械地执行，需要在一定的调整空之间。

张辉表示，新规出台也是看南京中小户型供应紧张，地价溢价可能有点高。 与南京当地情况出台的降温措施相比，本质上希望市场更加平稳快速发展，不超过未来涨幅，实现长期持续的快速发展。

新政启动之日，仙林、城北、江宁5块正式公示，首批“试水”5块将于3月底正式拍卖。 新政的力量有多大，到时候可能会看得更清楚。

住房贷款业务紧张

对于周边城市房地产楼盘大幅降价和兴业银行( 601166 )搁置部分房地产新增信贷业务、停止房地产中间融资业务引发的市场恐慌，华泰证券) 601688 )房地产拆船师曹光表示，大幅降价是城市的个别楼盘，可销量也非常有限， 无论是房地产公司的开发贷款还是购房者的住房贷款，信用都不会停止，谣言也会加剧负面效应。

但实际上，年初以来，南京各银行的住房贷款业务越来越紧张，特别是春节过后，银行纷纷涉足个人住房贷款、开发商贷款等房地产相关业务。 在商业贷款方面，购房者遭遇了折扣难、退保难的“双重障碍”。 一位银行客户经理表示，银行几乎不开展住房贷款业务，如果要做的话可以申请，但利率必须上升10%以上。

南京365房产住房网详细调查了南京19家银行，与首套房新建住房贷款利率相比，15家银行已经恢复基准利率，3家银行利率上浮，1家银行基本没有房贷，首套房贷款利率8、5折优惠绝迹。 另外，银行去年融资额不足，部分融资项目拖欠。 随着年融资额的重新获得，这些额度首先被用于解决年前的“旧账”，银行对新追加的住房贷款没有诉求。

此次触底，3家银行的利率上浮，其中平安银行上浮30%、广发银行上浮20%、光大银行上浮5%。

在18家开展个人住房贷款业务的银行中，大部分银行表示无法保证交割时间，最快需要两周时间，只对比了合作楼盘。 住房贷款紧缩情况预计全年将持续。 此外，许多银行对房地产开发公司的“融资门”也越来越紧。

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