“三四线楼市“跌”声响起 地方债或受累土地收入减少”

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经记者钱从北京微发

杭州打响楼市降价的第一波后，更多的城市加入了降价行列。 大量统计数据显示，三、四线城市楼市总体呈下跌趋势，与之相关的土地收入和地方债务问题也备受关注。

2月22日，在北京举行的“前瞻杯”全球宏观经济预测春季年会上，许多学者对中国的地方债务问题发出了警告。

财政科学研究所所长贾康表示，从地方债的高速增长来源来看，土地指数较大，“该行业出现较大松动，在某一方面突然下跌的情况下，应加强关注。”

去年的土地收入大幅增加/

根据财政部公布的全年全国财政收支情况，去年国有土地转让权收入4.1万亿元，同比增长1.3万亿元，增长44.6%，创历史新高。 去年，全国公共财政收入合计约12.9万亿元，比去年同期增长10%，增速创近7年来最低纪录。 全国公共财政收入和土地出让金收入将迎来“冰火两重天”。

土地出让金收入的大幅增加与房地产市场的活跃有关。

去年，土地市场热潮蔓延至二、三线城市，大量土地集中供应，地方政府土地出让金收入水涨船高。 从近期各省(市)公布的年度预算执行情况来看，各省(市)市土地出让金收入剧增，成为地方收入的首要来源。 例如江西国有土地开采权转让收入1210.7亿元，税收收入1177.7亿元，土地收入超过税收收入。

一些地方政府患有严重的土地依赖症，如果房价上涨，地方政府可以继续维持高土地收入的增长，如果房价下跌，土地出让收入将成为必须面对的问题。

与一、二线城市爆炸性的土地市场相反，许多三、四线城市低迷。 据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中37个城市房价环比下跌，其中34个为三四线城市。

如果土地市场低迷，就意味着地方土地收入的减少。 对地方政府来说，土地出让金是政府偿还债务的首要来源之一。 据审计局称，截至去年6月底，地方政府债务约10.9万亿元。 审计署迄今对36个地区的债务评估报告显示，半数以上的地方政府有望“卖地还钱”，21个地方政府承诺将土地出让收入作为偿债来源。 因此，在一些地方债务高峰期到来的时候，土地收入更可靠，因为与债务的处理有关。

贾康表示，地方债务局部存在明显压力，在某些项目中也存在特定的风险因素，特别是其不透明性。 运行之间的透明度是合理的债务方法，形成这种地方不同级别的债务，不能比较有效地防患于未然，带来的社会成本非常高。”

民生证券研究院副院长管清友说，债务风险的爆发只是时间形式和程度的问题，“根据债务弹性计算，年后3、4个单位的债务可以创造1个单位的gdp，债务滚动的压力更多，依靠债务扩张推动经济增长的压力越大。 债务风险产生很强的基数效应，公司融资非常困难”。

北京联营旗星风险管理有限企业首席经济学家任若恩进一步向《每日经济信息》记者表示，地方债务问题极易爆发，从领域来看，煤炭领域的债务问题最为严重。 “地方债的问题，真正爆发可能是在明年或后年。 ”

解决地方债的难题/

根据审计署的报告，截至年底，3个省级、99个市级、195个县级、3465个乡镇政府负有偿还责任的债务率超过了100%。

贾康认为，负债率高的地方政府不履行债务的风险很高，“地方债务总量安全，但债务增长高且幅度大，对土地依赖度大，市场出现变化时需要加强关注。”

如何解决地方政府债务危机也成为各界思考的热门课题。 从地方政府出台的各种债务化解管理办法来看，考虑了土地收入、融资平台、国有企业收益、资产出售等方法。 其中，出售资产是债务危机到来时的常用方法。

任若恩说:“不管是政府还是公司，最后注销债务的时候只有出售资产。 出售资产处理债务在原理上是可行的，但有一定的制约条件。 “虽说债务会形成优良资产，但从什么意义上来说，也必须评价它是否是优良资产。 从公共服务的角度看，政府投资的资产是优质资产，但从投资回报率看，它无法涵盖本金和利息，因此不是优质资产。

此外，资产受出售价格和出售机制的影响。 任若恩说，很多资产在没有适当的市场机制的情况下被出售，根据历史经验，当你试图出售资产时，其资产价值会让你非常失望。 “考虑到这些因素，实际上通过出售资产来处理债务问题往往是最后不得已的手段。”

嘉康认为，处理地方债务的可行性思路是，财政体系应从完善的立法入手，使地方债务阳光化，更有效地与市场对接，实现规范化、阳光化的快速发展。