“近半空置率难抑五星酒店投资潮 地产商逆市而动存隐忧”

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经过记者罗碧从深圳出发

根据社科院近日发布的~年旅游绿皮书，年上半年，全国三星级及三星级以上星级酒店平均出租率为53%，占五星级酒店客房的一半空。

根据中国饭店业协会公布的五星级酒店名单，目前全国共有660家五星级酒店，各地按照原定建设的五星级标准设计的酒店项目约500家。

最近，《每日经济信息》记者调查显示，在全领域经营数据下滑的背景下，业主的投资意愿并未减退，而是以房地产开发商为主。 上述计划建设和建成后不久的500家五星级酒店中，房地产开发商投资开发的酒店超过了8成。

那么五星级酒店已经需求量太大了吗？ 实际经营状况怎么样？ 开发商对五星级酒店开发的积极性来自哪里？ 以酒店服务业比较发达的深圳为例，调查了房地产开发商的投资意愿，试图恢复开发商进入这个市场的逻辑和前景。

酒店行情恢复正常化/

据深圳市文体旅游局全年中期统计数据显示，深圳共有20家酒店悬挂国家旅游局五星级酒店牌照。

华德顾问企业总裁奥巴库林在接受《每日经济信息》记者采访时表示，除20家五星级酒店外，深圳还有10多家按照五星级酒店标准建设，但未申请五星级牌照的酒店。

合纵酒店顾问企业总裁李庆平向记者介绍说，深圳五星级酒店的经营数据优于全国平均数据，“截至去年上半年，深圳五星级酒店平均房价为727元，平均入住率为60%。”

许多酒店行业人士对记者表示，虽然酒店的详细经营数据通常不公开，但从同一城市上市的酒店企业的数据可以了解酒店业的大致市场情况。

《每日经济信息》记者在调查深圳酒店业唯一上市企业新都酒店( 000033，sz )财务报告时发现，拥有4星级酒店的新都酒店股份有限公司，从2008年开始业绩下滑。

2009年，新都酒店主营业务收入6195.7万元，同比减少9.74%，净利润2404万元。 年，企业遭受损失2547万元。 从主营业务构成看，占总营业收入比例超过50%的客房收入，毛利率自年来有所下降。 近5年来，客房毛利率最高点在年出现，达到45.71%。

与客房毛利率相比，记者发现新都酒店餐饮毛利率下降幅度较大。 年，新都酒店餐饮业务毛利率为17.19%，年降至12.71%，年进一步降至7.3%。

年上半年，新都酒店餐饮收入356.65万元，而2009年为639.7万元。 “新都酒店的餐饮几乎都是外包的，自己经营的比例不高。 通常从知名国际酒店来看，客房和餐饮收入差不多，部分客房收入占总收入的60%~70%。 ”。 李庆平介绍说。

运营商集团有限公司副总经理、深圳福田四季酒店业主代表徐卫国表示，《八项规定》对高星级酒店的影响最大，对客房的影响较小。

根据合纵酒店顾问企业提供的数据，根据客户构成的不同，深圳五星级酒店的餐饮收入减少率为30%~50%，“就像政府客流量大的酒店一样，餐饮收入减少率几乎为50%”。

奥巴克林认为，从全球酒店领域和市场来看，支撑酒店领域快速发展的都是常规商务旅游和交流，并不依赖政府的费用，“目前的情况证明国内酒店领域正在恢复正常。 ”。

地产商建造酒店往往是计划的要求/

除了《八项规定》的作用外，中投顾问酒店餐饮领域研究员康建华在接受《每日经济信息》记者采访时表示，宏观经济增长率下降、公司利润下降、公务价格被压缩也是五星级酒店业绩下降的原因。

黄柏林发达国家人均商业配比1.2平方米，计算了深圳未来五星级酒店的差距。 “深圳常住人口1400万人，应该有1680万平方米的商业建筑面积总量。 根据简单的静态估算，深圳有50多家五星级酒店的市场投资空之间。 ”

但是，奥巴克林表示，酒店市场竞争加剧，酒店投资价格和基础设施价格上涨，酒店投资收益率周期也在延长。 “酒店每单位平方米的成本是商业单位平方米成本的3~4倍。 以前五星级酒店的投资收益率周期约为8年，是稍长的10年，但去年花了15年，估算出投资收益率在下降。 ”

康建华也向《每日经济信息》记者介绍说，五星级酒店的投资转化率确实不如预期。 “通常一、二线城市的经济型酒店平均利润率为10%~20%，五星级酒店的利润水平低于经济型酒店，通常为8%~15%。 ”

但是，这并不能阻止开发商对五星级酒店的投资热情。 李庆平表示，目前，共同提供咨询的客户中有80%以上是房地产开发商。 “前几天，国内邮政酒店、民航酒店等领域的酒店很多，政府和企业的事业单位是投资主体。 ”

对此，黄柏林总结说，满足取地限制条件，提高周边房地产价值，提高房企转换需求，合理避税等是开发商热衷于投资五星级酒店的原因。

信息显示，开发商打算购买的地块往往包括政府以前规划的建设五星级酒店的地块。 “许多招聘照片显示，根据城市规划，该地块需要五星级酒店。 ”据黄柏林介绍。

以深圳为例，深圳未来的新土地面积主要来源于旧改革项目，旧改革价格高、地理位置好，因此有很多配备五星级酒店的计划。

康建华认为，酒店有助于充分利用社区氛围，为住宅客人提供更好的生活服务和体验。

“位于包括酒店在内的一线城市中心位置的商业，在该地区有不可复制性，如果占有这一稀缺资源，将有潜在的利益。 ”徐卫国说。

综上所述，尽管五星级酒店的投资对开发商来说有很多特点，但许多业内人士警告，即使是像深圳这样增长迅速的一线城市，部分地区市场的供需也存在矛盾。

另外，如果某个城市和地区的供给量短期急剧增加，会带来市场变动。 李庆平表示，2007年和2008年两年，深圳五星级酒店增加了近20家。 “2007年，深圳五星级酒店入住率维持在70%~80%，但2008年和2009年入住率下降到40%多。 之后，经过消化和洗牌，到了年，入住率开始恢复到60%以上。 ”

但是，他从酒店投资本身来看，收益率在下降，“很多五星级酒店赚的钱都用来支付国际酒店管理企业的管理费”。

房地产商开始自己当管理者/

李庆平还表示，目前国际酒店管理企业在中国各城市中经营着绝大多数高级五星级酒店。 以深圳为例，据记者统计，30多家五星级酒店中，国际酒店管理企业委托管理的占70%以上。

“国外酒店管理企业最大的价值是企业品牌的商业价值和企业品牌的信誉度。 地产商引进国际企业品牌管理企业不是为了酒店的生产力经营，而是为了资本经营。 因为这些企业品牌可以提高地皮的溢价率。 ”奥巴克林说。

李庆平认为，在国内高级酒店企业品牌成长之前，国外酒店管理企业进入，为国内酒店业培养了人才，带来了先进的管理经验。 另外，对城市酒店的平均房价也起到了正面的作用。

而且，这些国际酒店管理企业也从中国获得了丰厚的利润。 按照国际管理企业常规经营模式，为业主提供管理服务时，提取销售额的2%~3%作为基本管理费。 “他们赚的是最简单的钱。 ”徐卫国评价说。

但是，除上述基本管理费外，业主还需要支付奖励管理费、全球销售和市场宣传系统费、培训费用等。 “委托国际酒店管理企业进行管理的五星级酒店必须向管理企业支付至少6%的销售额。 酒店亏损并不影响管理企业的管理费收入。 因为管理费的征收是以销售额而不是利润为基准的。 ’酒店咨询服务的管理者告诉记者。

在销售额超过亿元的五星级酒店，大部分利润甚至超过利润的费用都交给了国际酒店管理企业。 “这也是很多房地产商开始自己管理酒店的直接原因之一。 ’据上述人士介绍。

“像深圳华侨城一样，现在也开始打造自己的企业品牌，东部华侨城的酒店都是自己管理的。 此外，还自建了城市住宿企业品牌，还设立了华侨城国际酒店管理企业。 恒大、碧桂园也成立了自己的酒店管理企业。 ”。 李庆平的介绍。

国内最有名的酒店管理企业是万达集团。 此前，万达通过与大型国际酒店管理企业签订合同获得了一定的话语权。 “例如，万达和希尔顿，如果签字的话有15家，如果和喜达屋签字的话有5家。 但是，在积累了一定的人才和经验之后，开始建设自己的企业品牌。 ”徐卫国说。

目前，万达自主管理的企业品牌包括嘉华、文华、瑞华，以前在第二、三线城市布局。 但记者表示，从年开始，万达自身的酒店企业品牌开始向北上广等一线城市转移。

“由于万达此前与国际管理企业在一线城市签订合同的时间很长，如果不考虑违约的价格，万达可能也想把一线城市的酒店全部抓回自己手里进行管理。 ”根据黄柏的解体。

但是，接受《每日经济信息》记者采访的人大多认为，酒店管理企业品牌的确立需要时间。 “业主一方重视利益，而酒店管理集团作为专门提供服务的机构，对服务的重视始终是第一位的。 业主方适应服务员的角色，可能还需要一段时间。 ”

据了解，许多国际酒店管理企业最初也是从管理自己的酒店开始的，然后通过管理他人的酒店，在全球范围内扩大，最终卖掉酒店实体，只保存管理服务，成为轻资产的服务企业。