“京沪厦等少数城市新房供应不足 部分城市库存消化需2~3年”

本篇文章1656字，读完约4分钟

经过记者顾家彦从广州出发

根据克瑞公布的研究数据，年前11月，全国53个主要城市经营用地成交面积比去年同期增长21%，达到6亿5900万平方米。 这些土地经过7~8个月的开工、建设，将成为新住宅市场的供给主力。

但是，北京、上海、厦门、苏州等少数城市除了可能出现供给跟不上需求的现象外，大部分市场供给与诉求相同，常州、无锡、中山等城市也可以供给2~3年。

一方面是大量的新增供给集中，另一方面是资金方面的紧缩力度是否在增加，特别是随着关于“107号文”的传言的传播，影子对银行的依赖度面临着非常高的房地产公司和巨大的冲击。

二三线城市的库存压力增大

据克比瑞统计，年主流房企土地规模明显增加。 全国前50大房企通过拍照获得土地的建筑面积达到1亿8700万平方米，比去年同期增长17%。 投入金额共计5875亿元，比去年同期增长57%。 随着大型房企大型企业“仓储补货”，市场供给明显提高，带来新的库存压力。

在全年房价上涨最剧烈的一线城市，克比瑞预测全年整体供应趋势将稳定增长。 其中，上海供应总量稳定，深圳和北京比去年同期上涨两成和四成，市场供应稳步上升，但由于诉求较高，从绝对值来看，新增供应量仅为正常水平。

另一方面，克瑞研究中心的杨朝青分解师认为，由于一线城市土地不足，房价已经位居前列的市场仍存在较大的涨价空之间。 这是因为短期诉求不足，在长时间溢价空之间被期待的情况下，开发商在一线城市的供给面自然也会变得谨慎，销售意愿会变强。

与此相对，二线城市的供给量迎来了各方面的扩大，市场也出现了分化。 克瑞跟踪的11个主要二线城市中，8成城市的新建住房供给较去年同期有所上升，宁波、南京、成都三市比去年同期超过20%，其中宁波达到48%。

杨朝青表示，主要二线城市中，除成都、厦门、苏州全年预计供给无法覆盖当前年度成交量外，其余主要二线城市供给均充足，像宁波这样供给量大幅增长的部分城市已经出现了阶段性供给过剩的迹象，未来房价上涨的动力将减弱。

常州、无锡、东莞、中山等二三线城市的情况更令人担忧，杨晨青表示，由于前几年开发过剩，这类城市库存仍处于高位，未来2~3年内消化库存压力较大，市场将进入阶段性盘整状态

全联房地产商会创会会长聂梅生对《每日经济信息》记者表示，预计全年房地产市场仍将持续分化势头，一线城市房价仍将惯性上涨，但涨幅较上年回落，二三四线城市将面临库存消化压力。

资金方面的变量的保存

与库存压力增大相比，资金紧张是一个更大的变量。

直接受影响的是住房贷款市场，随后发布规范影子银行的国家经营“107号文”的新闻进一步拉升了市场的风评。 据《每日经济信息》日前报道，市场信息显示，国务院办公厅近日印发了国家事务办公厅第107号文《关于加强影银领域业务若干问题的通知》(以下简称《第107号文》)，涉及影子银行的概念、监管范畴、监管范畴

财富资本总裁黄立冲对《每日经济信息》记者表示，影子银行大部分通过资金池业务支持房地产融资，因此《107号文》实际执行后，房企通过信托和理财产品融资支持开发业务将大幅困难，资金面将进一步恶化

“对于销售规模在50亿元以下的中小非上市房企来说，信托是其重要的融资渠道之一，影子银行大幅收紧后，这类房企将受到更大的影响，不得不降价出售回笼资金的压力也将更大。 ’杨朝青想。

实际上，一些未雨绸缪的上市住房企业先在国外发债融资。 根据中原地产研究部的统计数据，仅去年1月上半叶，富力、佳兆业、合景泰富、世茂等多家房企就公布了海外融资计划，合计总融资额超过300亿元。

美国量化宽松政策逐渐退出带来的影响也不容忽视。 黄立冲对《每日经济信息》记者表示，最早到下半年，美国退出量化宽松政策的影响将逐渐显现，即使上市房企能够在海外发债，预计资金价格也将上涨不少。 另外，热钱也加速从国内流出，对国内资产价格形成下行压力。

“对于融资渠道丰富的大型房地产公司，以及远洋房地产等土地资金链比较丰富的上市房企来说，市场波动后，年内可能会获得很多收购机会。 ”杨朝青说。