“揭秘房企首批再融资 国土部意见已反馈证监会”

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《每日经济信息》记者日前获悉，自去年8月新湖中宝( 600208，sh )公布增资计划以来，目前已有40多家房地产公司公布了包括增资、企业债务再融资发行在内的再融资计划。

一位实际参与再融资项目的投资者表示，首批申请再融资的房地产公司已于年11月初上报材料，目前国土部反馈结果仅一家房企增员明确通过，其余审核意见分别审慎通过，有条件不支持或 但是，在记者发出消息之前，上述反馈尚未得到证券监督管理委员会的证实。 经过记者蒙湘林

国土部的意见影响很大

年9月6日，证券监督管理委员会在新闻发布会上表示，为严格执行国务院有关文件要求，证券监督管理委员会前期与国土资源部和住房城乡建设部建立了部门协商机制，并已建立完善。 房地产领域的上市企业和募集资金投入住房房地产开发业务相关再融资申请的，一律征求国土资源部意见的房地产领域上市企业和募集资金涉及商品房开发项目的再融资申请，商品房开发行为需要住房城乡建设部进一步检查认定的，证券监督管理委员会征求住房城乡建设部的意见 上市公司和保荐机构在提交再融资申请文件时，应当按照证券监督管理委员会的相关要求，提供企业专项自查报告、中介机构专项鉴定意见等相关文件。

市场普遍认为，这将把住房企业再融资审查的重点放在国土部和住房建设部。 年9月，《中国经营报》引用权威人士观点称，专项评选报告范围包括用地和商品房开发专项评选两大类，涉及范围为房地产调控政策持续实施期间，上市公司通过再融资募集资金投入涉房土地和住房开发等业务

对用地专项查处涉及的部分，关联方应当根据国土部要求提供的公司土地综合新闻，出具闲置用地和炒地等违法违规问题的专项自愿调查报告和推荐机构或者独立财务顾问、律师专项查处意见。 证券监督管理委员会经企业行政许可后，将企业专项自愿调查报告和中介机构专项鉴定意见报送国土部。

分租公寓开发特别鉴定所涉及的部分，主要是指相关公司在报告期内，是否有哄抬房地产价格等违法违规行为。 这包括特别自愿检查报告、推荐机构或者独立财务顾问、律师出具的特别鉴定意见等。 需要住建部进一步检验认定的，证券监督管理委员会经企业行政许可后，将企业专项自愿检验报告和中介机构专项鉴定意见报送住建部。

《每日经济信息》记者了解到，年国土部和住建部、证券监督管理委员会等部门曾建立联动机制，核查和规范上市房企再融资工作。

一位实际参与再融资项目的投资者告诉记者，年11月初，首批提出再融资方案的房地产公司共有10家，这些公司基本上都是再融资方案出台较早的公司。 根据目前的审核流程，公司先将资料报送证券监督管理委员会，分批次与预审员进行会见，然后证券监督管理委员会将资料转至国土资源部土地利用司地价处，由地价处组织部门内的法律中心、执法局等相关人员进行审核(审核稿周期为30天)， 审核结束后将审核意见反馈给证券监督管理委员会，证券监督管理委员会根据国土部的意见对申报者执行反馈，最终做出审核决定。

该人士进一步表示，“与以往的再融资申请相比，此次手续申请过程中增加了国土部和建设部审查的一环。 其中国土部的意见对最终的审查结果影响最大，如果国土部认定融资公司和项目存在合规性严重问题，再融资的思路基本上没有用。

一些住宅企业中止相关计划/

上述投行相关人士表示，目前，只有一家得到国土部肯定通过的批准公司，其余9家再融资方案未得到肯定通过。 证券监督管理委员会最终给出的审查结果形式有合格、慎重合格、有条件不支持、不支持4种。

《每日经济信息》记者从这个人那里得知，a企业是这次唯一得到国土部正面意见的融资公司。 公开资料显示，a企业计划于年8月公布增资融资方案，筹集数十亿元投向某一线城市多个商品房开发项目，控股股东为本市大型国有公司，承诺现金认购上市公司增资中的部分股份。 值得注意的是，a企业此次扩建项目的主体为商品房，拟建设多套安房和公共租赁用房项目，这部分面积共计超过30万平方米。

一位房地产领域的投资者对记者表示:“该上市房企股东背景较好，已确定担保住房项目有一定投资，无论在其他方面是否完全合规，至少在政策方面可以得到监管层的同意。”

除了被直接否定为a企业的企业外，剩下的8家企业目前还没有得到国土部肯定通过的意见的批准，但具体什么样的意见记者还不知道更多。 在这些企业中，大部分再融资项目主要投入商品住宅，建设了少数相关保障类住宅项目。 另外，这些企业中有一家涉及大股东的资产注入，一家投入公用事业行业，两家企业的再融资为企业债务形式。 但是，在记者发出消息之前，上述反馈尚未得到证券监督管理委员会的证实。

《每日经济信息》记者了解到，自万方快速发展( 000638、sz )、新湖中宝等房企率先公布再融资计划以来，至今已有40多家房地产公司公布了相关再融资计划，但没有一家公司获得证券监督管理委员会最终批准通过，其间较多 记者了解到，首次再融资申请报告后，证券监督管理委员会分批次安排剩下的公司进行资料申请。

行业的预期标准更加透明/

目前，备受市场关注的房地产再融资仍存在许多不明朗因素，作为监管层要点的调控手段之一，再融资审核将在房地产领域引发诸多连锁反应。 一些业内人士表示，房地产再融资审核透明，希望发挥市场资源配置的决定性作用。

“监管层方面没有给出确定的审查意见标准，因此我们最初申请的再融资项目的审查结果不理想。 其中一位推荐的客户项目因为土地项目很多，所以最后的减分也很多。 目前，参与推荐的客户项目在申请监管层批准的过程中，由于具体的考核标准和细则不明确，所以对于能否合格大家心里没有底。 ”。 上述投票者向记者表示。

在目前的再融资审查中，该投行相关人士强调，三中全会对市场有决策性作用，本身就是期望市场化的力量诱发资本市场，目前监管层对再融资规范存在审查标准不明确的问题，包括房企、投行中介在内全方位对再融资缺乏信心，

一位投资房地产基金的业内人士也表示，“事实上，房地产再融资应该逐步市场化，这几年不值得期待频繁的调控效应，但基于市场投资者投资收益的评估实际上更为尖锐准确，如果融资项目有风险，市场也会不足以投票。”

与房地产再融资政策相比，《每日经济信息》记者采访亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，“上市房企再融资势在必行，这不仅是调控“行政化弱化”的改革思路，更是市场化趋势，有利于促进房地产调控长效机制。 政府不应该过分干预市场，影响房地产市场的健康快速发展。 ”

国信证券房地产领域首席拆房师方焱表示，三中全会召开以来，监管层预计在调控方面，特别是再融资考核方面将逐渐放松，如果房企再融资方案中有政府主导的募集项目，审核可以缓解，但前提是全年房地产价格走势平稳。 在市场还过热的情况下，审查的力度不会太大。 但从总体上看，新时期领导人上任后，对房地产市场的政策态度趋于市场化，这不仅符合市场投资者和融资房企的意愿，也是房地产市场健康快速发展的必要条件。 ”

住宅企业资金的现状

再加上融资雷鸣激烈，住宅企业资金困难

经过记者蒙湘林

暂停几年的房地产再融资在年内带来了新的变化，一些上市房企出台的再融资计划也引发了市场的遐想。 但是，到年末为止，任何住宅企业都没有实现再融资的开始，开始看起来“雷声大雨点小”。

房地产再融资的困局似乎仍处于悬而未决的局面，其主要原因之一，或起因于近年来频繁出台的调控政策，包括中小房企资金紧张、各大房企持续寻求海外融资、信托融资、影子银行大行其道等诸多问题。 最近，《每日经济信息》记者整理了房企再融资方案，分析了近年出台的房地产调控政策，探索了房企再融资难局的前因后果。

40家住宅企业公布再融资计划/

年5月16日晚，根据万方快速发展公告，企业拟向万方源等股东发行股份，认购万方盛宏95%股、秦皇岛鼎骏90%股、张家口宏基础100%股、义林义乌97.12%股、延边龙润100%股。 这次重组涉及约30亿元的金额。 我们认为，由于万方迅速发展了涉房身份，该定增方案打开了房地产再融资的想象空之间。

随后，宣布定增融资计划的新湖中宝为纯粹的房地产开发公司，年8月，新湖中宝计划增资17.91亿股以下，募集金额不超过55亿元，拟投入上海普陀区和闸北区两个旧城改造项目。

自此，此前房企停牌和启动再融资的传闻终于在新湖中宝加息公布后逐渐明朗，二级市场对此的反应也尤为强烈，地产股逐步大涨，新湖中宝在复权日很快停牌。

据《每日经济信息》记者介绍，目前有40多家房企公布了再融资计划，相关总额约为1040亿元。 住房企业再融资计划复印件包括从保障性住房到“旧城改造”、商品住房和商业房地产，乃至旅游房地产的投资项目。

据一位投资者观察，从定员招生项目开始，前期率先宣布定员的房企均将保障性住房项目或旧城改造项目纳入其中。 例如，新湖中宝拟建设的旧城改造、涉及本联定员增加的棚户区改造； 一些项目涉及政策法规较少的土地级开发，如华夏幸福计划正在推进的产业园区开发、天保基础设施建设涉及空港口商业园区开发的住宅项目等。

此前有市场认为，再融资启动可能不会全面放开，但与政策倾向性相关的募资项目可能会适度放开。

但是，从目前再融资项目的进展程度来看，没有一家房企得到管理层真正意义上的首肯，只有几家房企的再融资项目得到证券监督管理委员会的受理通知，分别是迪玛股、招商房产、万方的快速发展。 其中，迪马股份和招商房地产都是大股东的资产注入，是处理同行业竞争的资产重组类型，但万方快速发展本身的主业改为批发业，房地产为非主营业务。

对此，德佑地产高级研究经理陆骑麟认为，证券监督管理委员会的受理只是审查程序的前沿部分，再融资方案最终获得证券监督管理委员会的通过批准还有很大的不确定性。 从目前几十家房企申请的进度来看，所谓以政策为导向的招聘项目并没有给项目考核带来明显的正面影响。

在管制的背景下a股房企业很难融资/

年住房企业开始再融资的期望如此之高，源于年来密集的房地产调控政策。 年4月17日，国务院印发《关于坚决抑制部分城市房价暴涨的通知》，即《国十条》，另外还出台了“国四条”、“国五条”、“国八条”等一系列政策。 自此，新的房地产调控正式启动，目的是抑制投资投机气氛严重、房价过快上涨的房地产市场。

年8月以后，证券监督管理委员会没有明确规定停止房地产公司在a股的ipo和再融资，只对涉及土地闲置和违规的企业表示暂停，但在实际操作中，为所有涉及房地产业务的公司关闭了再融资的大门。 年10月，证券监督管理委员会表示，暂缓受理房企重组申请，受理的重组申请也将征求国土资源部的意见。 年5月，证券监督管理委员会再次表示，批准少数企业合并重组申请并不意味着房地产类合并重组政策发生了变化，而是将继续原有的政策规定。

尽管预计将开始再次融资的年份，相关部门的态度依然坚决。 年3月，国务院下发《关于继续房地产市场调控工作的通知》，对存在土地闲置、土地出让、盘踞抛售、哄抬房价等违法行为的房地产开发公司进行。 证券监管部门暂停上市、再融资或重大资产重组的审批。

针对近年来管理层调整政策，一位房地产领域的研究人员表示，政策的直接意图是抑制房企融资渠道加大房企资金压力，加快房企抛售融通回收资金，打击土地闲置和抛售的舍不得。 现实中，房地产市场特别是价格体系没有明显改善，房价涨幅依然明显。

长城证券数据显示，截至2009年，房地产开发投资完成额逐年上升，至年11月达到历史新高7.2万亿元。 住宅的新开工面积也持续上升，年末接近了20万平方米。 这两个指标都反映出在房企面临融资压力的情况下，投资意愿依然没有减少。

在房价方面，据中国指数研究院最新数据显示，年11月，全国100个城市(新建)的住房平均价格为10758元/平方米，比上个月上涨0.68%，自年6月以来连续18个月上涨。 与房价上涨相反，房地产股价格持续下跌，大部分股系房地产一线、二线龙头股。

影子银行闯入房地产融资

根据同花顺数据，2009年，133家房企长期资本负债率平均值为31.3%，该指标在年第三季度突破40%。 另外，2009年领域的流动比率和速动比率平均值分别为2.6和0.85，这些指标在年第三季度降至2.1和0.7，房企资金周转能力明显下降。

“在资金持续紧张的情况下，房企没有延缓投资，而是采取延缓开工、延缓土地获取的办法，特别是年开始的楼市快速复苏，使房地产企业财务明显好转，资金压力逐渐放缓。 另一方面，住宅企业开始增加信托等高额融资渠道。 ”深圳一家大型房地产企业的投资者程利伟告诉记者。

据记者观察，随着地方融资平台与房地产的结合，信托领域和银行理财产品迎来了黄金的快速发展期，出现了影子银行。 此前，许多房地产领域的研究人员担心，房地产价格、土地价格和地方融资平台捆绑联盟存在较大风险。

根据收益信托网的数据，从去年第一季度开始，不动产信托的余额持续创历史新高。 尽管银监会相关政策的限制，但实际发行规模减少，年后企业开始迅速稳定。 从年初的2351亿元上升到年一季度的7702亿元。 目前，房地产信托产品的平均预期年收益率为10%左右，而作为房地产公司发行方的融资价格一般在12%~15%之间，远远高于同期银行的融资利率。

程利伟对记者说:“影子银行的凶猛也使得很多公司开始向海外方面融资，特别是海外发债近年来持续爆发。 但是，海外融资虽然融资利率相对较低，但整体发行价格也不便宜，且跨境发行，因此也存在政策风险。 ”。

据统计，全年20家内地企业发行25份海外债券，融资总额达600亿元，比上年增长10%以上。 全年该数据持续扩大，截至去年11月，房企海外融资累计突破3000亿元，为全年的近5倍。

程利伟补充说:“目前，海外融资集中在资质优良的大型房企，大部分中小房企资产实力不强、信用评级低，很难在海外发债。”