“房地产业的2014：资金将更大规模流向金融业务”

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经过记者顾家彦从广州出发

泰福集团董事长黄其森说:“房地产是资金密集型领域，海外房地产属于金融业，不擅长金融的人房地产就不好办。”

事实上，在经历了一系列金融创新之后，无论是项目融资还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋势。

年国内房地产市场产销火热的背景下，房地产领域的金融创新也如雨后春笋般涌现。 利用银行理财产品设立房地产基金，收购旗下商业房地产项目，利用信托产品进行一级土地开发，到供应链融资、预售融资等，在银行信贷紧缩、a股融资关门的年头，金融创新大大缓解了房地产企业的融资压力。

预计房地产领域将更加金融化。 只是，在最需要资金支持、最容易变身为金融产品的商业房地产行业，房地产公司还难以绕开现有政策的限制，实施项目融资的金融创新。

住宅企业的“金融化”成为趋势

根据克瑞最近公布的“年中国房地产公司销售top50”，万科销售额达到千亿元后，年绿地和保利也加入了千亿军团阵营。 年来，千亿级以上房企数量已从3家增加到7家，万达、中海、碧桂园和恒大4家房企强势进入，超大型公司竞争格局加剧。

财富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，经过近十年的快速发展，一些大型房企规模已经壮大，要在这样的基数下持续快速发展，仅靠房地产市场显然是困难的，未来“跨境”的快速发展是不可缺少的。 房地产作为金融领域，房地产公司渗透到金融领域是比较安全合理的方法。

“从发达国家快速发展的经验来看，房地产公司渗透金融业主要有三种思路。 一是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让公司获得低价钱的融资渠道，还可以与金融机构深入合作发掘潜在的商机二是向资产管理者转型，通过资产和物业管理获得服务收益三是财务投资者

住宅企业万科选择了入股银行的转型模式。 年10月30日，万科公告以基础投资者的身份参与了徽商银行H股的首次公开发行。 万科董事会秘书谭华杰表示，万科入股徽商银行有助于与企业合作的上游公司改善融资环境，为企业间接发挥协同作用，推动社区金融快速发展。

“如果未来的社区金融模式真的行得通，这意味着万科不仅可以向其庞大的业主销售银行的理财产品、基金、保险，还可以与银行合作推出稍具个性化的支出类和住房贷款，获得利润可观的贷款收益。” 黄立冲对《每日经济信息》记者表示，毕竟即使没有成功探索社区金融的经营模式，至少也可以通过入股银行获得较低的融资价格，所以万科的方法比较安全。

向资产管理者转型，就是学习所谓的“凯德模式”，只要企业广告主在商业地产项目的不同阶段引入不同的基金，就可以轻运营资产，在各个环节获得收益。 例如，在项目开发阶段，公司引进短期私募基金进行联合开发，然后在开业培育阶段引进商业基金的接盘，培育成熟后长时间转让给reits (房地产投资信托基金)。 在不同阶段，凯德可以资本参与，获得股权收益，自始至终获得项目管理、理财、物业管理的收入。

黄立冲认为，近年来，许多国内开发商提出向凯德模式学习，但实际上最难转型资产管理者，房地产公司不仅要求强大的开发管理能力，还要求金融投资能力，凯德自身具备筹资能力，与许多大投资者长时间合作 国内投资领域只有十几年的历史，无论是人才还是经验，都与海外投资相距甚远，也给房地产公司资产管理者的转型带来了困难。

财务投资是另一个变革方向。 黄立冲表示，许多香港开发商倾向于以财务投资的形式获取投资收益，而不是介入实体开发。 另外，就像九龙仓入股绿城和龙湖一样，新世界和华人置业入股恒大地产也能获得不错的收益。 对于独立开发能力不强，但拥有强大融资渠道、擅长资本运营的房地产公司来说，未来转型为财务投资者也将获得理想的收益。

商业不动产还很难资产证券化

虽然房地产与金融的结合越来越紧密，但涡轮基金总裁薛迣文表示，现阶段房地产金融创新只停留在为房地产企业拓宽融资渠道上，无论是信托融资、房地产私募、pe，本质上都是以股权债务结合的方式向开发商提供高利率融资，“ 在金融化诉求最大的商业房地产行业，资产证券化退出还遥遥无期。

薛迥文认为:“迄今为止业界期待的房地产投资信托基金( reits )还未关闭，投资者不得不拆分出售商业项目，想拥有商业地产的企业难以快速发展。”

据悉，reits是一种以发行收益证书的方法筹集特定多数投资者资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。 作为房地产融资证券化的重要手段，reits受到许多行业人士的期待。 天津、上海等地从2009年开始着手准备相关考试，但迄今为止，主管部门对reits考试的相关情况尚未表示确定。

黄立冲认为，除了政策性因素外，目前商业房地产要实现资产证券化，租金收益率仍然偏低是一大障碍，国内许多商业房地产的租金收益率甚至赶不上银行贷款利率。 由于这些房地产投资主要依赖银行贷款，形成国内持有型商业房地产投资往往是“负收益率”，基本上不可能实现金融创新。

“要实现国内商业房地产资产证券化，除非租金水平翻倍或房价减半，否则租金收益率对投资者没有吸引力。” 黄立冲认为，近年来，内地房地产为了租用香港上市，开发商承诺不惜自我补贴向投资者支付，但房地产收益率一直没有上升，因此，这些房地产信托基金即使能够上市，后期走势也不乐观

迄今为止，海印股份曾尝试过将国内第一批商业房地产资产证券化。 但是，目前这个计划还没有被批准。 据观点地产网报道，年12月26日，海印股份证券部相关人士表示，根据相关部门的意见，海印股权资产证券化目前需要补充一点材料，审批时间还无法估算。