“地产金融时间简史：从私募基金到入股银行”

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经记者杜兹乐出生于成都

万科在2004年财报中谈到企业10年的战术时说:“快速发展的商品住宅领域需要大量资金，要全面处理资金诉求难题，需要依靠金融产品创新和多元化融资渠道，其关键是金融公司与房地产公司之间建立信任关系，目前企业的管理和风险管理能力。

2004年前后，中国房地产业开始进入房地产金融，目前，星浩资本、高与资本、盛世神州等本土房地产私募基金日趋成熟。 今年，万科通过收购成为徽商银行最大的单一股东。 是什么成就了房地产金融的爆炸性增长？

不动产私募草莽式群起/

“当时房地产金融还浑浑噩噩，私募基金入股房地产相当于高利贷。 ”当时，全国房地产经纪人会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李茑对《每日经济信息》记者这样说。

2007年，国际金融投资者联盟执行主席、国际私募联盟执行主席孙飞在博客上写道。 “信托法、合作公司法等相关法规相继合法化、规范化。 私募基金正在从地下向地上转型，开始为中国过高的储蓄余额寻找合理的投资渠道。 在这些渠道中，人们明显可以感受到私募股权基金房地产联合体特别盛行，房地产投资引力巨大。 ”。

前一年，中国《合伙公司法》经全国人大修订通过，增加了“有限合伙基金制”的公司类型，海外广泛用于私募股权投资基金的有限合伙人制度也在中国获得了合法的“身份”。

但是，2007年初，以“房地产开发公司土地增值税清算”为象征的楼市调控启动，原本野蛮生长的国内房地产业面目全非，各地频繁出现“腐朽的建筑”。 据报道，当时温州的民间资本正试图改变过去房地产租赁团的浮躁面貌，由几家创业投资企业共同担保，设立上千亿投融资基金，收购二线城市的部分“烂尾楼”项目。

并且，天津、北京、上海等城市相继出台了支持pe快速发展的政策措施，中国本土私募股权投资市场从此兴起。

年初，创立几个月的“中国首只人民币商业地产私募基金”升值和资本成功收购了凯德旗下的北京凯德华玺项目整体商业。 其实，这个项目本来也是凯德2007年收购的烂尾楼项目。

几乎同一年，盛世神州、星浩资本、稳盛投资等各种背景的本土私募基金在一线城市诞生，这一年也被业内誉为“中国房地产私募基金元年”。 在重庆、成都等西部核心城市设立了重庆华房股权投资基金，成都合力达集团董事长罗办也将开始设立成都本土首只房地产私募基金。

是“吸血鬼”还是中国伙伴？ /

清科研究中心最近的研究报告显示，国内房地产基金存续期较短，通常为3年的国内房地产基金投资理念大多以“快速赚钱”为主，收益率倍数一般不高，历史最高值为年1.5，到年上半年仅为1.24，呈现下跌趋势

“房地产私募基金要求的年收益率在30%左右，主要以短期债权借给开发商，本身就是高利贷。 ”罗劼对《每日经济信息》记者说，建立私募股权基金也是为了确保债权的安全。

作为国际商用房地产经纪公司，美国nai新巢房地产成都总经理蒋鹏在接受采访时也深有同感。 他认为，目前外来的房地产私募基金就像“吸血鬼”，来了之后追求高回报，开发商只把他们当做赶时间过桥的资金。 关于试点私募股权基金的发展，罗办表示:“企业至今还没有搞房地产私募股权，不能简单做，市场上存在‘劣币驱逐良币’的问题。”

但是，中国房地产投资基金联盟秘书长闵宗成表示，这是二线城市房地产私募难的典型特征，根本原因是没有募股能力、管理能力、人才队伍等因素，必须借助全国平台资源，投资好项目。

“2008年、2009年，国内房地产私募确实有高利贷泡沫的经验，投资者要求的收益率在30%以上。 泡沫破裂后，随着大环境的改善，高净值客户增加，投资者要求的收益率在12%~25%左右，已经趋于合理。 ’闵宗成说。

目前，高盛、诺亚财富、基汇资本、普凯资本、麦格理旗下的mgpa基金等海外私募基金巨头也已夺回中国市场，中城联盟投资基金、复地景业基金、万通立体之城快速发展基金、首批横琴光和城基金、云南城投安盛创基金、金地稳盛投资等。

“中国在房地产领域投资或拟投资的机构有421家，房地产基金有545家。 其中，以开发商为背景，pe机构进入房地产投资行业，基金以产业为背景的这三类机构成为房地产基金的骨干。 ”。 清科研究中心一位基金研究员表示，每年都有部分机构在楼市低迷期进行布局，全年房地产私募股权基金投资样本数量明显增加，投资额受整体经济形势影响略有减少。

中国私募reits正在逐渐成型/

日前，住建部政策研究中心主任秦虹介绍，房地产私募基金近年来从投资行业比较偏后端到面向全产业链，从一点私募基金拿地阶段介入，“开发”、“销售”、“

今年8月7日，远洋地产和太古地产表示，两家企业共同开发的成都“睿东中心”办公楼项目以21亿元的价格销售，占全部楼宇面积的89%。 业内人士表示，购房者可能是金盈泽私募基金，也可能是某同学会设立的私募基金。

据悉，该商业项目位于成都东大街，这里也被定位为中国西部的“华尔街”，城市银行等国际金融机构进驻。

“商业区租金收益率的决定在选择拥有商业(包括私募基金)时很重要。 ”方咏投资(上海)有限企业董事长陈哲源做了如下陈述。

蒋鹏表示，目前我国商业地产的本质问题是未市场化退出机制，投资渠道不完善，导致整个商业项目交易无法以证券化的形式退出。

根据相关机构的研究报告，市场上出现了海外私人reits这样的金融组织形式，对于最难的基金“退出”一环也提出了处理方案。 其中，高和资本“类持有”基金模式是典型的探索和尝试，该模式在收购老房地产后进行整体改造，嵌入租户，签订资源管理协议，提供一定期限的理财服务，最终将销售产品提供给终端投资者。

在前几天的世界华商地产论坛上，秦虹表示，目前商业地产资产证券化的探索正在升温，海外发行短期内是国内部分商业地产reits的可选之路，无论是“探索式”还是“规范型”，基础资产的质量，即租赁现金流的优良度，

李甁表示，目前一线城市生活人均gdp已经进入1万亿美元门槛，费用型社会到来，房企持股型房地产也将大幅增加，中国房地产开发模式将从香港模式转向美国模式。 不要求开发商们操作房地产开发投资经营的全链条，只扮演管理者、参与者、经营者或者职业经理人等角色之一，代表着高度细分的专业化分工。

“随着中国金融环境的持续改善，一线城市存量房地产大幅增加，预计明年将是中国版房地产投资信托基金( reits )元年。 ’闵宗成表示，他们计划建设一个融金融机构、开发商、专业投融资者等为一体的房地产私募股权投资基金。