“闽商玩转房地产金融 高周转成“杀手锏””

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经记者杨宠从上海强发

根据克瑞对长江三角洲市场不完全的统计数据，今年前9个月，福建房企是长江三角洲重要城市中拿地最活跃的公司。 泰禾、旭辉、阳光城、正荣、宝龙在上海、苏州、杭州取得土地总数达到20张。 同期，广州地产商只有5块土地，北京和香港地产商只有3块地块。

阳光城、泰禾、旭辉、正荣……排列着福建省房地产公司的名字，震惊了许多业界人士。 为什么福建省房地产公司能战胜老牌港系、粤系、京系地产商，成为今年土地市场的主角？ 福建地产商从哪里来那么多钱，能频繁上演《蛇吞象》的故事？ 在公司家族文化盛行的福建，这些公司为什么能在短短的一两年内实现业绩100%以上的增长呢？

善于运用资金杠杆/

10月22日，正荣集团宣布，企业联合战术伙伴以总额12亿3400万元获得福建省莆田市中心的商住地块。 据正荣集团公开资料显示，去年3月~10月，该企业已在上海、福建南平、苏州、南京、南昌等地取得10个地块，累计土地取得费用达140亿元。

这不是今年以来唯一一家在土地市场“肆虐”购买土地的福建住宅企业。 此前，另一家来自福建的房地产企业泰禾集团也在北京、上海、福州等市场频频出手，高价获得多块土地。

据不完全统计，正荣、泰禾今年土地成交额超过100亿元，阳光城土地成交额也超过60亿元。 这些房地产公司的土地持有额都远远超过了企业的净资产。 以泰禾为例，截至第三季度末，企业净资产不过50多亿元，但迄今持有土地超过130亿元。 根据9月2日董事会决议公告，泰禾此后仍可获得60亿元以上的额度土地。 另一家福建公司阳光城今年攫取土地的金额同样远远超过了净资产的规模。

以高财务杠杆迅速发展是支持这位福建地产商异军突起的共同优势。 截至三季度末，阳光城资产负债率达到86.82%，泰禾集团资产负债率81.95%，均属于领域高水平。

在楼市调控一点都没有放松的大背景下，为什么福建省房企敢于高负债扩张？ 泰禾集团董事长黄其森的“不擅长金融就搞不好房地产”这句话，阐述了福建省房企大规模举债的原因。

要说采用金融工具的本领，无论是浙派、粤派、京派，都很难望福建商项背。

阳光城与歌斐基金、中铁信托、华融信托等多家房地产私募和房地产信托企业合作，以“股+债”的模式实现了其高速扩张。 由于高周转战术被深入贯彻，一些项目长期信托融资借款，尽管只运转了一年，但仍有提前还款的能力。

与阳光城的方法相似，泰禾今年竞标的多个地块引入了包括五矿信托、中融信托、重庆信托在内的多家信托机构的融资，使得泰禾通过高财务杠杆获得了较高的收益。

旭辉集团今年实现了3次海外融资，除此之外，旭辉集团还与绿地、恒基地产等房地产巨头合作开发了项目，进一步扩大了销售规模。

兰德咨询总裁宋延庆表示，福建房企之所以敢于大量采用金融工具，迅速壮大开发规模，除了黄其森这样的掌舵人具有金融业经验外，还与当地资金比较丰富，投资资金大量流入房地产有关。

一切围绕高速旋转/

福建地产商敢于大量利用金融工具高价攫取土地，与他们追求的高周转目标直接相关。

今年1月，当泰禾以28559元/平方米的楼宇单价刷新北京孙河土地出让价新高时，谁也没想到泰禾在上述地块开发的北京庭院会在年内入市。

去年，阳光城开发的厦门阳光城翡翠湾在房地产领域用了6个月的时间出售了土地，创造了同时出售所有一期房源的记录。

多亏了快速开发和销售，福建省的房企几乎在一年内就可以通过销售收回前期的大部分投资，大大降低了风险。

为了实施高周转的目标，福建地产商普遍实行高度强化管理。 阳光城将其三大核心战略总结为“精准投资、高效运营、适合商品的产品”。 为了准确把握投资方向，阳光城在区位选择上重复“区域聚焦、深耕快速发展”战略，选择沿海经济带，结合突出快速发展潜力的几个内陆成长性城市，遏制了进入城市数量，在已经进入城市的城市多次精益求精。 该战略缩短管理半径，降低管理强度，不造成效率损失和质量下降。

与阳光城的策略相似，泰禾集团也因锁定北京、上海、福州等城市深耕，聚焦要点城市而迅速发展。 要点因为城市普遍具有市场规模大、住宅售价高、公司快速发展成长性好等优点。

泰禾集团董事长黄其森此前在接受《每日经济信息》记者采访时，也谈到了泰禾如何完全利用不同城市土地支付节点的时间差，这也给业内对福建房企财务管理的准确测算留下了深刻的印象。 根据支付时间的准确安排，泰禾可以高效利用所有资金。

旭辉高度强调产品的对比性，70%的开发产品要求满足市场的刚性诉求，确保高转速的实现。

由于高周转战略的实施，福建公司的业绩增长速度普遍超过了区域平均水平。 以泰禾为例，截至第三季度末，营业收入增长204.3%，归属于上市公司股东的净利润增长379.73%。 阳光城的销售额也比2年前增加了4倍，3年复合增长率超过了100%。 旭辉集团今年上半年的利润增长幅度接近385%。

不明确的政策变更/

到目前为止，虽然大部分福建房地产公司高周转的目标已经实现，高杠杆的财务战略也没有遇到多少风险，但来自政策层面的任何风向标都可能影响福建房地产企业的高周转战略。

事实上，一周前，北京出台了名为“京七条”的住房政策，开发了部分刚性诉求产品的开发商担心，可能会影响住房市场的销售。 此前，北京还出台了提高高端住宅预售门槛，加强对商品房预售金管理的政策。 这些政策的出台，都限制了公司高周转目标的实施。

房地产调控政策除了可能影响福建住宅企业高周转目标的实现、货币和金融政策外，还可能影响公司的周转速度。

宋延庆告诉《每日经济信息》记者，最晚年房地产市场增长速度将遇到瓶颈，销售规模和销售额将下降。 将来，高速旋转的模式可能会变得难以实施。