“第一太平洋戴维斯：上海房价、租金增幅不平衡”

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经记者沙菲从上海来

第一太平洋戴维斯日前表示，包括上海、香港、莫斯科、孟买等地在内的新兴经济体，由于租金收益率远低于国债收益率，意味着房价大幅下跌，在租金收益率上升之前，房价维持高增长的可能性极低，为第三季度的全球城市报告

在过去的五年中，全球城市房价快速上涨，新兴经济体城市尤为突出，2008年以来，房价平均增长率达到58%。 其中，上海普通住宅的价格上涨了70%。

第一太平洋戴维斯全球研究部的观点认为，问题不在于房价的上涨，而在于房价的涨幅是否持续。 房价涨幅超过房租涨幅，意味着楼市投资泡沫存在，投资诉求的膨胀可能引发了不及房价的现象。

上海:房价、租金不平衡

虽然政府年初出台了“国五条”政策控制市场，但上海的住房市场依然强劲。 即使房价上涨率在2009年达到高峰后有所放缓，但在年上半年，经济增长放缓、首付比例高的要求、2套房限购的背景下，上海住房市场指标仍呈上升趋势，半年内房价上涨2.1%。

与强势房价相比，上海住宅的租金回报并不完全令人满意。 第一太平洋戴维斯全球研究部以租金和价格为比较对象。 2005年以来，上海房价上涨148%，但这期间租金水平只上涨15%，租金收益率为2.4%，上海房价与租金之间产生了较大落差。

与一般住宅相比，高级住宅租赁市场的成绩较弱。 目前，跨国公司倾向于紧缩高管住房预算，无力增加高端市场租金。

上海成为未来金融中心的期望，明显体现在房地产价格上。 由于投资渠道不足，上海住宅已经成为国内富人重要的投资流向，强烈的诉求继续推动市场上涨。

随着上海金融领域的快速发展，不断夯实的人口基础和公司大客户租赁的诉求使得未来租金增长明显。 但是租金的增加和价格的增加要达到一致还需要很长时间。

第一太平洋戴维斯的观点认为，上海的房价和租金再平衡过程并不平坦，特别是考虑到投资者倾向于空安置新建住宅，“新车效应”，即新建住宅居住后会贬值，同样的情况也会扭曲市场供给

另一方面，在东京、纽约、巴黎、伦敦等成熟经济区块的世界性城市，住宅租金收益率约比债券收益率高2.5%，这些城市的租金和房价涨幅基本同步。

德佑地产研究主任陆骑麟表示，住宅类房地产的投资属性比商业事务类房地产弱一些。 因为这个商业不动产从租金收益率来看比住宅更具参考价值。 从上海住房的租金收益率来看，投资房地产完全不合算。 事实上，现在买房的人，最重要的是房地产本身的上涨。