“地王之争白热化背后：机构称北京四环内豪宅仅够卖两年”

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经记者尚希从北京出发

北京农展馆地王成交几天了，但舆论硝烟久久未熄。 其中，最耐人寻味的就是王石和孙宏斌的隔代空对话。

向地王暗示，王石必须小心； 孙宏斌很惊讶。 虽然很难看出圈内两人态度的不同，但孙宏斌经常看到的关键是供求关系这条铁则总是左右着房价。

以北京市场高端项目紧缺的几何形式，亚豪机构副总经理任启鑫为《每日经济信息》记者算账。 “按照目前市场的情况，以每月300套的去化速度计算，目前北京四环内的7000多套住宅库存只能支撑两年。 ”

房价与地价的竞争

虽然2年左右的消化期明显不乐观，但是要说与农业展馆划分比肩的项目，库存更是少之又少。 记者对目前北京市场成交均价超过8万元的项目进行了粗略统计。 其中包括首个禧瑞都、钓鱼台七号院、合生霄云路八号院、盘古大观、鸿坤花语墅、长安太和等共18个项目。

据北环鸟巢西侧盘古大观项目卖场介绍，该项目套的平均售价已经超过7000万元，主要为660平方米的大型住宅型。 仅7月份就成交了5套，销售额近4亿元。

“目前，我们的平均价格为12万元/平方米，共57套房的货源，集中在400平方米左右的大型住宅型。 ’昨天，记者访问了北京东三环呼家楼附近的第一家禧瑞都，该项目的销售人员说。

房价和地价似乎进入了无限循环的竞争。

“如果开始农业展馆这个项目，15万元是保守的估计，我认为售价要比这个高得多。 》在记者访问的众多高端项目中，许多销售人员以农展馆项目为标杆，解释项目自身涨价的原因。

“每次拍卖都被认为是疯狂的行为，但我注意到再过几年人们的眼光就会进步。 ”富产集团总裁王瓆对记者说:“孙河地块现在的楼价超出我的想象，但地区的未来价值还在大幅上升空。

“高价土地的成交，‘地王’的产生，释放出现行楼市房价上涨的信号，高地价和合理利润率的叠加，估计未来‘地王’地块制作的产品售价必然水涨船高。 ”任启鑫说。

高级豪宅成为投资品

但是，即使是数千万元的豪宅，市场似乎也不缺乏。

据北京一位销售高端项目的市场总监介绍，目前该项目开始的房源频繁被要求接受“相关电话”留房，其中个别房源已经排了好几个人。 其他别墅项目的负责人也同样向记者表示，项目开始的房间基本上是“内部处理”的，不需要对外销售。

根据亚豪机构的数据，8月北京四环内高端住宅成交335套，成交数环比上涨15%。

“从楼市快速发展来看，影响高端市场快速发展的大部分因素都在推动上涨，在供应量越来越少的情况下，核心区豪宅价格可能还会持续上涨。 》中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济信息》记者，年内一次成交平均价格超过5万元的住宅项目达到33个，但全年只有27个。

豪宅市场持续成交的原因一方面来自于不断增长的新富人，另一方面由于国内投资渠道比较单一，顶级豪宅成为了维持这部分财富价值的投资品。

根据亚豪机构对豪宅购买客户用途的监测结果，近几年来，购买500平方米以上公寓的客户资产分配和接待功能兼备的数量明显增加，豪宅的复合功能备受运营商关注。 “现在居住型豪宅主要分布在奥运会沿线，多属于受到有限的土地供应量和高地价追逐的高级住宅，会所型豪宅多位于四环以内的中心城市。 ”任启鑫认为，目前北京豪宅悄然出现了居住型和会所型两种分化趋势。

地王的“副”作用

“对于这些单价超过10万元、总额超过5000万元的高端大厦来说，消化周期需要很长。 》东汇地投资管理有限企业总裁、中央别墅区创始人刘东在接受《每日经济信息》记者采访时指出:

但刘东最担心的是这个市场给普通买家带来的“威胁”。 “在我看来，有点地区的国王有设局的嫌疑。 ”。 刘东坦率地说，最近在北京相继出现的地区国王，远远超过了已经出售商品房的价格。

刘东的担心并不是没有根据的。 以亦庄为例，亦庄国际共同体以每平方米3万元以上的价格获得亦庄国际国王后，在地区内许多即将上市的项目中价格暴涨。 某销售项目价格从此前预计的2.7万元/平方米上涨到3.2万~3.5万元/平方米。

“所谓高级豪宅，我认为应该制定与普通住宅区别的政策。 ”刘东表示，目前正在进行相关课题的研究，将结合单价和总额设定门槛，对高端项目取消限价，以税收取代限制，并将最终向相关政府部门报告这一课题。 “这样的政策完全区别于普通住宅，希望降低高端市场价格上涨对地区销售价格的影响。 ”