“农村土地流转 房地产领域面临改变”

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经记者尚希从北京出发

最近，关于农村土地转移的讨论成为继“上海自由贸易区”之后的新的市场热点。 根据我国现行土地管理法，土地所有权分为两类。 一种是全民所有制，即国有土地。 二是劳动群众的集体所有制，第一是指农村的集体土地。 从土地用途来看，可分为农业用地和建设用地等。 集体建设用地多指除耕地、林地等农用地外，用于宅基地、集体公司用地等建设用途的土地，这类土地正是在这种城市化浪潮下，市场关注的潜在蛋糕。

随着海南、温州等一些城市试点的出现，集体建设用地不经过土地征用直接进入土地市场，打破了政府对建设用地的垄断，似乎成为众望所归。 对房地产开发公司来说，大量的土地资源预示着巨大的机遇。 但是，如何将农民作为土地集团全体成员的身份来分享城市化红利呢？ 同属于农村宅基地的小产权房面临着怎样的命运？ 给开发者带来什么样的机会？

本期《每日经济信息》(以下简称nbd )邀请阳光100运营商集团常务副总裁范小冲、上海易居房地产研究院副院长杨红旭共同探讨了农村土地流转的相关话题。

nbd :农村土地流转开放后，对房地产市场的影响会集中在哪些方面？ 开发者是否面临着越来越多的机会。

范小冲:这部分土地资源非常巨大，到了城市用地，土地的价值也是天量级的，具有非常重要的意义。 但是，还有一个非常敏感的问题。 那就是，如何在土地流转的过程中实现公正性。 普惠农民认为，这需要制度约束，不能简单地根据地块的位置、性质、交通便利性来决定土地价格的高低。

这将给未来房地产市场的结构带来巨大的变化。 在此之前，土地由政府层面垄断，但供需矛盾较大，房价持续上涨，导致地王频发。 大量的农村建设用地进入市场后，特别是一点点的地区市场地价会发生很大的变化。 这种影响不仅会影响整个房地产市场，也会给中国经济的快速发展带来巨大的变化，真正推进城乡一体化。

杨红旭:在我看来，这一改革将是一个较长的过程。 农村建设用地转移比农用耕地困难，相关的好处方越来越多。 目前正在部分地方进行试点，但基本上是集体内，至多是县村级内部流动，不能转让给房地产开发商和城市。

十届三中全会提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，但过去五年推进十分缓慢。 目前正在进行一点关联的尝试，但不会马上全部放开。

在目前的态势下，开发商集中精力建设新市镇，在部分中心县进行房地产开发，将难以获得更大的机会。 但是，由于购买者第一是非城市生活的人口，因此由于这个规模小，利润比较微薄。

nbd :以前，业内专家说，原土地供应有限，是因为中央牢牢守住了18亿亩耕地的红线。 农村土地开放后，这条红线会变松吗？ 属于农村宅基地的小产权房的命运会怎么样？

范小冲:农村建设用地和农用耕地是完全不同的概念，18亿亩农用地主要是耕地，这条红线管理得非常严格。 农村建设用地主要是宅基地和农村乡镇的公司用地，其中大部分招聘效率低，处于闲置状态。 随着城市化的推进，大批农村生活人口进入城市，农村土地流转大势所趋。

关于小产权房的出现是由于制度的不合理，特别是在大城市，小产权房的比例相当高，需要改革。 我认为可以将其纳入整个城市规划，纳入房地产税。

杨红旭:小产权房的问题一定要处理好，但是改革难度很大，要在今后几年全面解决并不容易。 关于耕地问题，如果碰不到18亿亩的红线，现在还不能说。