“小户型公寓卖出二手车价 东戴河不自然折射旅游地产窘境”

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经过记者王杰从北京出发

年初，辽宁省政府正式将“绥中滨海经济区”更名为“辽宁东戴河新区”。 新区西起辽冀交界，东至高岭镇疏港路，北临北京沈铁路，南临渤海，总面积105万平方公里的新区，被定位为国际滨海文化旅游休闲圣地。 建造在这个观光休闲圣地的楼盘被称为“少数奢侈品”。

但是，这个被称为房地产“奢侈品”的项目卖的是北京、上海的二手中型车的价格。 只有十多万元的小户型“公寓”景点随处可见。 拥有美丽的海景资源，却只能吸引环渤海一带的买家买房。 与东戴河同海域隔海相望的韩国济洲岛公寓，最便宜的价格为400万元。

与东戴河一样陷入“不动声色”困境的，位于青岛、烟台、海口、三亚、丽江、西双版纳傣族自治州等著名旅游风景地区，也有具有旅游概念的大楼。

观光地是“可以吗？ ”？ /

从事旅游地开发的业内人士评价说，旅游地像牛奶和饮料等快速消费品，低价迅速销售是开发者的一般方法。

在东戴河，这种低价促销的策略发挥到了极致。 前几天，《每日经济信息》记者访问了当地四五个楼盘，发现一个比一个便宜。

佳业东戴河的销售人员向《每日经济信息》记者介绍说，是48平方米的户型，折起来的价格每套约31万元，而且送家具和家电的装修房，约6450元/平方米。 东戴河的另一个“时光海”卖场也打出“48平方米的户型只卖21万元”，约4375元/平方米。

据“海韵馨园”销售人员介绍，原售价4048元/平方米，现已打九折销售。 也就是3643元/平方米，最便宜的小户型是10万元出头。

根据《每日经济信息》记者的调查，不仅是东戴河的景区，青岛、烟台、威海、三亚、海口、丽江等具有景区概念的很多楼盘都以低廉的价格对外销售，从某种意义上说，景区成为了“低价”的代名词，

在国外，旅游地的房地产绝对是奢侈的代名词。 《每日经济信息》记者曾在爱琴海的圣托里尼岛询问过一家1，20平方米的咖啡馆的价格。 导游说，这类商店的售价比雅典的70平方米的公寓还要高。 旅游胜地的租金收入可以占雅典人月收入的一半。 同样在美国被认为是滑雪胜地的科罗拉多州阿斯彭的房子比美国许多大城市的房价都高。

国内外旅游地的价格差距令人困惑，为什么中国的旅游地会“贱卖”？

缺乏附加值导致的价值下降/

《每日经济信息》记者在采访中发现，“诱人”的低价背后，有一套不完整的商业。

一位东戴河当地人告诉记者，要吃饭购物，基本上只能去当地孟村农贸市场。 除配套外，交通不便也是潜在的问题。 在佳兆业东戴河项目柜台附近，记者等出租车花了半个小时。

伟业我爱我家集团市场研究院的程浩业经理，在接受《每日经济信息》记者采访时表示，东戴河的旅游房地产项目，被贴上了旅游度假的标签，但没有实质性的一套。 换言之，旅游资源还没有被开发。 由于观光地的特征不明确，“本应该最有购买价值的观光地，会像垃圾一样被扔掉。”

“目前，国内旅游房地产领域尚未进入良性快速发展周期，许多旅游房地产项目已经失去了旅游的真正意义。 》中投顾问产业和政策研究中心主任扈志亮认为，在规划、建设、运营过程中，仍然是以普通的房地产模式进行，大量建设旅游房地产项目，上市后出现供给过剩，这样的房地产价格下降也是不可避免的。 他说，旅游胜地的盈利能力将进一步提高。

事实上，东戴河景点并非个案，目前在环渤海和山东沿海，不少房企正在参与多种形式的旅游开发模式。 “光靠海洋和周边的自然资源卖稍微便宜一点的有农村特色的居住产品，不是真正的观光地。 ”创逸诚品顾问机构理事长王路表示，目前东戴河的旅游房地产模式不被认可。 在他看来，只有在有海洋资源的地区建造了没有经营价值、没有投资价值的住宅区，这样的“靠山吃山、靠海吃海”的项目，本身既没有经营能力，也没有溢价能力。

严跃进认为，东戴河所在地的许多旅游房地产项目其实离市区有点远。 由于土地价格大大低于普通住宅项目，这个开发商愿意介入。 组合不足，就业单位可能不在这样的区域，这样的不动产空很容易被搁置。

《每日经济信息》记者对东戴河地区旅游房地产大厦的调查显示，当地许多被誉为“旅游房地产”的大厦，只被用作为游客提供住宿的场所。 告示牌本身不是旅游胜地，也没有风景如画的旅游环境。

王路把这样的景点称为“景区不动产”，不是真正的景点。 他认为景点本身应该是景点和观光项目，然后有周边住宅。 真正意义上只有开发旅游胜地，楼盘才不会贱卖。

事实上，真正的景点并非没有例子。 瑞安房地产在上海开发的新天地项目被许多开发商视为旅游房地产开发的经典。 到今天为止，海外和外国游客来上海的时候，我建议去新天地参观上海的石库门建筑。 和新天地一样，华侨城的欢乐谷也是在观光地开发的“活教材”。 因为欢乐谷很受欢迎，所以周边的住宅大多能便宜地卖出。

投资于决策的价值/

“我国旅游地发展太快，质量上难以保障。 ”针对东戴河面临的困难，反志亮提出地方政府和房地产企业要合作开发旅游资源，符合当地自然人文特色，将文化旅游要素注入房地产项目，形成“旅游带动房地产，以房地产促进旅游”。

事实上，由于中国在AAAA级旅游度假区开发住宅和商业项目受到严格限制，现阶段所谓的“旅游地”项目实际上与旅游地相距甚远，大部分情况下很容易享受到当地旅游景观的资源特征 在这种背景下，开发者需要在项目中开发休闲、度假和景点，以增加项目的吸引力。

但是，为了实现这个目标，开发者必须在前期投入大量资金。 事实上，除少数房地产公司外，旅游地开发商在没有足够的销售收入之前，很少愿意投资巨额资金建设旅游地。

在这种情况下，许多开发商希望以住宅开发模式快速发展旅游房地产产品。 公告牌的售价当然不高。

在没有良好销售收入的情况下，开发商不愿意投入资金开发相关配套和自然人文景观，长期以来形成了恶性循环。 项目对游客越来越没有吸引力，楼盘销售也越来越乏力。

地方政府廉价出售土地资源后，也失去了培育旅游产业的机会，当地经济失去了一部分造血功能而黯然失色。

关于如何改变这一状况，程浩业首先认为，政府是城市整体运营的策划和实施者，城市定位和功能区域定位明确，且快速发展模式可持续，为短期业绩盲目开发是不可避免的。 其次，开发商是区域项目开发的实践者，必须结合区域快速发展的优势，通过项目功能规划为项目增添生命力和附加值空之间，避免“锤子”买卖的思想。 最后，政府和开发商需要有越来越多的信息表达和协调，共同营造满足城市功能区要求的快速发展环境，不能让购房者承担所谓的风险。