“多地楼市调控政策在微调 楼市表现却不尽人意”

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温州、深圳、芜湖……近期，许多城市对房地产政策进行了不同程度的微调。 如果拆除这些政策对城市进行微调，可以看到它们有很多共性，但楼市表现不完全令人满意，地方政府在土地财政和楼市税收收入方面面临巨大压力。 这些微调都是以“刺激刚需”和“自住诉求”为中心展开的，被停止的可能性很低。 这些利润不断释放，很可能会从政策导向方面影响购房者的心理，为“全年黄金期”楼市的火爆助力。

政策的微调不断

8月28日，芜湖住建委发布《促进毕业生创业就业》意见通知。 其中规定，本科学历买房可免除契税，获得2万元补贴，博士、硕士、学士、专科生在芜湖租房可享受政府补贴。 这个政策一公布，马上就引起了轰动，“救市”的名字沸沸扬扬。 值得一提的是，这并不是芜湖出台的“救市”政策。 去年2月，芜湖刚向特定面积的特定人群要求“补贴”，不久就与楼市调控对立引发广泛质疑，并被迅速叫停。

除芜湖外，深圳和温州近期对调控的“微调”也备受瞩目。 深圳市近日发布《关于深圳市享受全年优惠政策一般住房价格标准的通知》，享受优惠政策一般住房标准的单价计算方法将调整为一套住房的总价计算方法，并从9月1日开始调整。 此前，深圳普通住宅优惠价格标准是按照单价计算的，但新标准实施后，根据深圳各区的情况，总额标准在160万元至390万元之间。 可以说，普通住宅价格标准的调整，扩大了普通住宅的范围，从政策上鼓励购房者尽快购房。

温州此前对放宽“极其严格”的限购令更具代表性。 此前温州限购政策规定，本地户籍家庭和有纳税或社会保险1年以上的非本地户籍家庭只能新建1套住房，这是全国最严格的限购版本。 另外，根据无束缚政策，当地户籍家庭已经有1套住宅的情况下，可以再购买1套，没有房间的情况下可以购买2套住宅。 几乎与全国大部分城市的限购水平一致。

控制缓和的背后

从这些调控政策微调的城市来看，楼市都在成交量方面面临较大压力。 据统计，7月单月，芜湖商品住宅总交易量1321套，比去年同期下跌59%，环比也有26%的跌幅。 另外，当月总成交面积为13.95万平方米，比去年同期下跌58%，比上月下跌23%。 7月的成交数、面积均创年内最低值。 另外，芜湖市场库存也在持续上升，截至7月底，该市库存量达到27000多套，可在当地消化21个月。

温州房价自去年9月起连续22个月下跌，连续几个月在“70个大中城市住宅销售价格”中全国房价下跌，7月成为统计中唯一的房价下跌城市。 库存方面，截至8月上旬，温州可售房源37892套，预售建筑面积425.813万平方米，其中住宅22717套，303.93万平方米。 在全国大多数城市房地产市场基本面持续回升，房地产价格步入小幅上涨之路的市场背景下，温州房地产价格下跌已成为“另类风景”。 顺便提一下，今年上半年，温州市gdp为1695.30亿元，按可比价格计算，比去年同期增长7.4%，增速比一季度下降0.3个百分点，低于浙江省8.3%的增速。 多年来在几乎透明的楼市快速发展和房价上涨后，温州市政府在经济快速发展和财政方面面临巨大压力。

与北京、上海、广州剩下的几个楼市火爆的一线城市相比，深圳楼市一直不温暖，也不如大多数二线城市。 据深圳中原统计，7月份深圳商品住宅实际成交总数为3396套，比上个月下跌31.80%。 7月份每日累计成交面积为32.99万平方米，比上个月下跌30.56%。 成交价格为每平方米23115元，比上个月下跌4.68%。 成交额为76亿2500万元，比上个月下跌33.81%。 然后，在8月23日至8月30日一周的成交排行榜上，深圳也是总成交631套，以日均90套的成绩排在9个主要二线城市的最后面。

如果销售持续低迷，将直接影响当地政府的土地销售，导致财政收入。 在不违背中央政策基调的情况下，这些楼市成交压力较大的城市会选择政策微调。 自去年5月套房贷款利率下调，发出政策放松的信号后，下半年，“新国家五条”的效力减弱，政策进入相对平稳状态。 最近，各地出现了热门项目，房价也在预期中上涨，但中央层面对此表示容忍，并表示将对房地产采取行政化措施，从而减少了对地方政府政策微调的阻力。

微调整有可能扩大

从这两个月来各地房地产市场调控政策的变化来看，目前房地产市场的政策方向似乎正在迎来宽松的行情。 深圳普通住房标准的调整基本上是围绕“自住诉求”进行的，即使温州限购令的走向有所放宽，但在政策落实上也只不过与以往其他限购城市一致，不能说是放宽。 与人才相比芜湖设定的鼓励性购房措施，以人才为主，如果严格执行这样的标准，基本上应该能够以自住诉求为主，改变目前楼市成交量下跌的状况。

随着这些微调政策的默认，今后越来越多的城市很可能加入微调行列，为“全年黄金期”楼市的冲刺提供政策助力。 另一方面，与一线城市广泛的客户基础、旺盛的刚性诉求支撑不同，三、四线城市的客户主要来自当地，几年前，市场加速了房企的大规模开发，为后期市场供给过剩填补了隐患。 另一方面，在供给大于需求、存量比较大的市场压力下，三四线城市房价上涨压力还不是很大，“内动力不足”已从政策微调成为这些城市摆脱现状的重要途径。

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