“领域天花板十年内将现 龙头房企密谋结构革命”

本篇文章2775字，读完约7分钟

今年7月，万科总裁郁亮提出最多10年房地产领域会出现天花板的意见，被领域众多人接受。 中金企业房地产领域的研究员悄悄鞭策说，今后的十年其实是结构的十年。 年人口普查得到的人口结构数据预测，未来3~5年全国住房诉求将迅速下降，每年将达到2%~4%的幅度。 在这样的背景下，不到十年房地产业的销售额天花板就很明显了。 在这种情况下，万科提出了转型城市服务配套商的角色定位，为即将到来的营业收入结构革命做好了准备。

实际上，注意到领域似乎会出现天花板的不仅仅是万科。 吴亚军谈到龙湖将发生“v”型增长率下跌，认为越来越多的企业股东为利润、股价、融资价格、资金量进行积极调整。 因为这不能完全满足干净曲线对资本市场业绩增长的要求，而是更现实地从股东利益的角度早期进行的战术调整。

一位业内人士表示，龙湖“v”型增长率的下跌，不仅符合短期调整的需要，也能很好地应对10年内出现的领域天花板。 此前，万科总裁郁亮认为住宅开发领域的天花板将在十年内出现，公司必须尽早转型。 龙湖选择转型为已经完成转型的香港房地产企业，通过持有部分商业房地产，获得稳定的租金收入，为未来领域的天花板做好准备。

龙湖增长放缓:带来的收益

上市以来，人们看到的是质量多次增长的龙湖。 这三年来，龙湖确实在负债率控制、融资价格、土地市场“抄底”三个行业表现出色。

去年9月，龙湖地产在本年度内房股公司和港资太古集团为了顺利分配股票，不得不大幅下挫的背景下，以较低的股价折价成功融资30亿8900万元港币，成功将净负债率调整为50%以下。

去年10月，龙湖又以低负债率的特点以仅有6.875%的融资价格发行了4亿美元的优先股。

今年，龙湖融资走势频繁。 首先1月以6.75%的利率发行了5亿美元的票据，7月又从13家海外银行获得了3.8%的超低利率近77亿元的港币银团贷款。

龙湖之所以能在资本市场上持续获得大量廉价钱的融资，根本原因是龙湖的快速发展十分稳健安全。

大量的低价钱被贷款给了龙湖土地市场触底的机会。 知道土地市场过去一两年的价格走势的投资者可能知道，龙湖在未来三五年可能给股东带来的收益和收益将足够大。 不仅用大量现金确保了龙湖全年市场最冷的时期资金，而且龙湖在全年下半年至全年上半年这片土地市场连续风生水起的年份，成功低价抄底，购买了许多更接近城区的高质量地块，仅用一年时间就完成了土地换仓。 例如，去年8月以底价获得的杭州春江彼岸项目，楼面价为9504元/平方米，而2个月后中海隔江获得的3堡地块，扣除已建成的保障房面积，折合可售部分楼面价约为28000元/平方米。 项目今年6月首次发售784套，2小时内分解率超过90%，创下了当地近3年来1个项目的销售金额、套数、面积3项记录。 截至本月底，该项目累计认购超过20亿元，这正是龙湖“近城区、规模控制、高周转”战略的验证。

另外，年8月，龙湖在上海拍摄的虹桥商务区核心区一期05号地块，当时的底价为30.54亿元，折合楼价仅为10503元/平方米。 今年1月，同一个区域转让的同性质地块，楼价突破2万元。 例如，去年9月，龙湖获得北京孙河双珐原书的地板价格仅为0元/平方米，而该地区今年新成交的土地，除保障房面积外，地板价格达到48400万元/平方米。 此前，旭辉集团行政总裁林峰认为，土地价格上涨意味着房价进一步上涨。 由此也可以看出，光是这3个地块在今后2、3年内给龙湖带来的收益将会有多大。

年报显示，截至年底，龙湖房地产土地储备共计3952万平方米，权益面积3582万平方米。 截至年12月31日，龙湖地产储备共计3161万平方米，权益面积2824万平方米。

战术调整:直到天花板出现的十年前

按照静静鞭的观点，未来十年房地产领域必然会高度集中，整个领域将进入整合时代。 今后3~5年，这一趋势将非常明显。 未来住宅市场有可能像香港一样，有10家公司独占住宅市场整体的份额。

一旦发生这种情况，商业地产地位的重要性就必须显现出来。 香港的“四大房地产巨头”——长和、新鸿基、新世界、九龙仓几乎所有房屋的投资类房地产租金收益都要占其销售总收入的近一半。

由于这稳定的租金收益比重，香港地产商可以渡过金融海啸，轻松应对市场天花板。

事实上，这几年，龙湖向香港地产商学习，以提高收入稳定性。 据此前媒体报道，龙湖每年最多将10%的销售回款投入到商业地产的快速发展中，这一数据保证了商业战术的稳步推进和大量现金流的沉淀。 碰巧的是，龙湖的销售额返还率正好超过领域的10%以上。 因此，只有通过优于领域的还原管理，才能抵消投入到业务中的现金压力。

按照龙湖计划，大约十五到二十年后，龙湖的租金收入将达到其营业总收入的20%。 如果这个目标最终实现，龙湖在遭遇领域天花板时，股东也不用担心业绩会下降。

龙湖的顾客忠诚度达到82%，确保了在住宅市场的竞争力和领域份额。 如果商业地产的租金大幅增加，可以减轻住宅市场整体诉求下降后龙湖的业绩压力。

从某种意义上说，龙湖的“v型增长率下降”也与吴亚军未雨绸缪有关。 年以后，龙湖在商业地产行业加快步伐，在北京、上海竞争众多商业或综合开发地块。 来自商业地产的销售收入对集团业绩贡献的比重也在增大。

为了应对10年后领域的天花板，龙湖可能是投资最多的企业。 其他房企预计未来也会出现这一趋势，正在进行一些新的尝试，但变革的方向还不明确。

足够的商品量应对“缺水期”

从今年上半年开始，北京、上海、福建、杭州、南京等部分地区供应紧张。 受市场调整影响，年和年上半年房企开发增速放缓，部分地区供应暂时不足，日本光盘层出不穷。

一家机构在稍微研究公司7、8月的销售时，曾解体过。 这些公司的业绩可能会大幅下降。 原因之一是土地供应的青黄不接。

迄今为止，从年到年上半年，土地市场低迷，许多地块没有销售成功。 从年下半年到今年上半年，土地价格大幅上涨，房企经常需要非常高的溢价率来购买土地。

在这样的背景下，一家公司在这两年中极少购买土地，因此可开发的项目资源逐渐枯竭。 一家机构对杭州某房企的土地储备进行了预测，称如果不出让土地，到2009年该企业的业绩很难得到保证。

另一家公司开始放慢自己的销售速度，不希望有低价的低价销售项目。 例如，融创中国董事长孙宏斌曾向媒体公开，暂停了他认为吃亏的无锡绿城融创合作项目。 在销售目标实现放心、新增土地不需要大量资金的背景下，选择了融和地放慢步伐。

但是，在区域供应缺水期，龙湖有足够的商品量。 根据龙湖此前公布的数据，下半年，沈阳唐宁one、大连滟山、上海紫都、昆明水晶邖城等7个城市的近10个新项目陆续入市，届时龙湖销售项目将超过50个。

对投资者来说，龙湖未来几年的快速发展增速曲线，可能会成为同行业中最干净的几家企业之一。

文/杨涵茜