“土地市场高温 热点城市“地王”狂澜难抑”

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本报记者张敏

持续好几天的土地市场高温，短时间内冷却可能很困难。 最近召开的中央政治局会议强调“促进房地产市场稳定健康快速发展”，被业界认为是下半年楼市重要利好的消息。 受此影响，昨天的地产股普遍上涨。

目前房地产公司的市场信心处于近年来的高点，大型房企资金充裕，有地补仓意愿强烈。 许多拆迁户认为，此前许多三四线城市土地供应量较大，房企回归一二线城市的趋势将持续下去。 在这些城市土地供不应求的背景下，未来地价上涨的预期依然强烈。 最近，京沪等几个高质量地块上市，市场对“地王”的期待再次加强。

一线城市高烧

表明“不拿地王”的万科，最近的成绩是异乎寻常的。 今年6月27日至7月8日，万科在重庆、上海、广州共获得3个“地王”级地块，其中2个为总价“地王”，1个为单价“地王”。

这引起了华远地产董事长任志强(微博)的批评，但万科似乎并未停止对高质量土地的追求。 7月23日，万科在北京孙河“地王”交易中参与，最终因楼价过高而放弃。

在许多业内人士看来，万科是行业的领头羊，这一动向反映了市场的一些变化。 除了显示市场回暖外，万科的土地获取战术从三四线城市回归到一二线城市，同样呈现出快速发展的势头。

今年上半年，一线城市的土地市场引起了相当大的关注。 除频繁产生“地王”外，一线城市土地出让面积和收入都处于较高水平。 但是，对房地产开发商来说，似乎还不能满足。

任志强近日对中国证券新闻记者表示，与往年平均水平相比，一线城市土地平均供应量仍然为负。 另外，由于去年一线城市的土地供应量低，即使今年上半年的土地供应量增加，也无法满足公司的诉求。 相比之下，一点三四线城市在地方融资平台的压力下涨价，部分地块面临“滞销”的困境。

未来二线城市的土地市场将继续面临供不应求的局面，土地市场的掠夺战将继续。 对房地产公司来说，回到一二线城市也是从利润方面考虑的。 截至7月底，55家上市房企发布中报预报，其中21家房企报告亏损。 据中原地产市场研究部总监张大伟介绍，从亏损公司来看，通常为中小房企，这些房企重点布局城市可能集中在三四线城市，但三四线城市房地产市场存量大、销售价格相对较低，在利润空之间下调。

政策前景良好

从土地储备的角度来说，住宅企业对土地的渴求，由于需要补充仓库而越来越多。 根据国家统计局的数据，今年1-6月，全国商品房销售面积为51433万平方米，比去年同期增长28.7%。 其中，住宅销售面积增长30.4%。

库存的减少促使住宅企业加速了仓库的补货。 一家上市房企负责人向中国证券报记者表示，与以往北京“6盘同步发行”的局面相比，目前只售出了不到3个项目，公司亟需获得新项目。

最近，在发生“住宅不足”的地方城市，很多住宅企业面临着同样的局面。 这些负责人表示，大型房地产公司一般缺乏项目，拿地热情强烈，不仅土地市场争夺激烈，地价也在上涨。

事实上，作为房地产市场的先行指标，土地交易的“量贩价格一齐上涨”意味着房地产公司的市场信心正在恢复。 财经网和克而瑞近日联合发布的《房地产经理信心指数》( rmi )显示，今年三季度，房地产公司对市场的信心处于年来的最高点。 其中，半数以上的公司计划三季度涨价。

上海克而瑞新闻技术有限公司董事长丁祖昱指出，房企信心不仅包括上半年销售数据的良好表现，也包括许多落实“国五条”过程中的“过头”。 许多开发商认为，房地产调控政策效果不明显，市场已经对政策具有“免疫力”。

最近召开的中央政治局会议，下半年强调“促进房地产市场稳定健康快速发展”。 由于没有提到加强房地产调控，很多开发商认为有好处。 许多分析人士认为，政策层面的“维持稳定”是今年下半年的主基调，房地产市场走势可能会持续上半年的上升趋势。

没有出现政策层面的好消息。 多家房企对冻结多年的房地产a股开始融资充满信心。 随着涉及房地产上市的房地产公司停业“计划重大若干事项”，房地产ipo、再融资、重大资产重组的禁令近期可能会解冻。

拟上市房地产公司负责人对中国证券新闻记者表示，从去年开始，监管层就在研究相关房地产公司a股上市的可能性，今年这项业务有可能取得实质性进展。 负责人表示，企业已经向主管部门提出申请，希望利用“城市化”概念实现上市。

住宅企业的底子上涨

“这几年，我们一直在北京的土地市场参加土地的取得，但由于地价昂贵的企业，没能中标。 因此，企业的心理价格也在上升。 》7月3日，怼源地产地以楼面价格超过4万的价格拍摄了北京丰台区夏家路地区画。 这个地块曾一度成为有名的“地王”。 与这次交易相比，企业负责人是这样说的。

随着一线城市土地的稀缺性日益凸显，开发商为获得土地而付出的代价也越来越高。 以北京孙河地区为例，去年9月，龙湖地产以不到2万元的单价获得了孙河集团的a地块。 仅仅10个月后，中粮地产以4.4万元/平方米的单价获得了该地区的另一块土地。 不到一年，这个地区的地价涨幅达到了120%。

同样，在北京通州台湖、大兴亦庄、房山长阳等交易热点区域，近几年地价涨幅明显，也出现了“面粉比面包贵”的现象。

在供不应求的情况下，许多房地产公司的心理与舒商的房地产相似，必须调整心理底线，以接受更高的土地价格。 “即使拥有很高的土地，也可以通过运营获得利益，比没有土地好。 ’与最近的北京土地市场相比，一位开发商这样说道。

住宅企业的心理底层高涨，一方面是因为土地地价持续上涨，根据任志强的观点，地方政府进入了偿还债务的高峰期，为了获得更高的土地收益，地价上涨。 另一方面，热点城市住房供应不足，未来房价上涨的预期很高，房企也愿意支付更高的土地价格。

中国指数研究院数据显示，今年二季度，百城住宅用地平均溢价率为21.9%，比上季度上升4.1个百分点，连续第五季度回升。

据许多开发商认为，今后一段时间内，热点城市土地市场将持续高烧。 其中，北京房山长阳镇、大兴亦庄即将推出数宗大体地块，价格预计将拍摄区域新高。 上海徐家汇中心地块再次入市，底价将达到175亿元。

但是，从长期来看，这一局面是否能持续还留有疑问。 财经网和克而瑞发布的上述报告显示，受二季度“地王”频发的影响，房企三季度土地获取意愿下降。 一些分析人士表示，一些地区的土地市场已经出现泡沫化趋势，热门地块出让后，土地市场可能会冷却。