““土地热”蔓延至二三线城市 业内建议提高房企自有资本金”

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经过记者王杰从北京出发

市场的热度正在扩大。

5月下半月，一线城市相继出现王后，6月部分二三线城市重现天价土地。 设施数据显示，18日至19日的短短两天内，许多地块出现了较高的溢价率。 104个城市的样本中，8个土地的溢价率超过50%，多位于二三线的要点城市。

中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济信息》记者，全市在国家五大落地力低于预期的情况下，购房者、开发商对市场的评价再次出现明显的一致上涨现象。 “市场有再次失控的风险。 ”

上海易居研究院研究员认为，这股浪潮的土地热潮显然与楼市调控的总基调格格不入。 理论上讲，要用政策挤压土地市场就必须在一定程度上降温，但实际上，这股土地持有热潮反而不会上升。 这实际上反映了房企对后市有望涨价。 加强土地储备已成为当前房企的战术表现。

房企抢滩“二三线”城市

6月18日，珠海横琴一商住用地在底价上成功出让总额5.24元，与珠海大横琴人才公寓建设有限企业竞争。 其中，6800元/平方米的楼价刷新了年珠海成交单价的地王纪录。

6月19日，南京土地拍卖市场火热。 在19日下午的7个地块的拍卖中，备受瞩目的仙林湖退地、g25两种居住用地引发了8家房企的争夺。 经过66场战役，被金地集团以28.7亿元拿下，溢价率75%、仙林湖单价的地王也诞生了。

根据克瑞数据库的资料，从18日到19日的短短两天内，许多地块表现出了很高的溢价率。 104个城市样本中，8个土地溢价率超过50%，位于常州、中山、南京、武汉、南昌等二三线要点城市。

“近年来，房企积极拿地，土地价格上涨，成交上涨，带动了房企竞争土地的积极性，土地溢价上升。 ”张大伟一解体，总体来说，目前的楼价都位居前列，但开发商的资金状况明显好于往年。

上海易居房地产研究院6月13日发布的《5月10大房公司业绩报告》显示，1-5月，10大房企业商品房销售面积共计2473万平方米，比去年1-5月增长26.5%。 销售额共计2609亿元，比去年1-5月增长31.5%。

多渠道融资的土地是“仓库补充”

尽管住房企业资金面有所好转，但在整个房地产市场五个落地力低于预期的情况下，开发商频繁获得市场融资，租赁土地“补仓”的情况正在扩大。

中原地产研究中心监测的十大标杆住宅企业5月份土地购买情况积极。 5月30日前，十大标杆房企权益认购额162亿元，比上个月增长26%。 另外中原监测的13个城市土地市场数据显示，6月经营用地到期量将比上个月增长28%。 预计如果政策环境没有变化，土地市场近期内将继续活跃的局面。

从cric研究中心监测的103家房企融资情况来看，一季度这些公司融资总量达到1097亿元人民币，比去年同期增长96%。 融资方法上，改变了以往集中于融资方法的情况，今年房企融资出现多元化态势，通过ipo、增发、配股、银贷、债券、信托、基金等融资方法融资数量较多。 这些融资方法中，外汇单位融资总额占67%，说明房企海外融资趋势依然频繁。

提高公司自有资本金比例将“降低房价”

土地的高溢价改变了购买者的期望。

“现在土地溢价率这么高，开发商肯定不会赔钱做生意。 我打算马上买。 我等不及了。”购买者潘在接受本报记者采访时直言不讳。 潘先生这样的情况，在潜在的买家中不是个案。 《每日经济信息》记者访问时发现，许多购房者期待涨价。

张大伟坦白地说，在这种情况下控制楼市显然很困难。

严跃进表示，目前房企积极获得土地，首要原因是资金充裕。 事实上，从目前市场的评价来看，楼市的上涨趋势越来越高。 如果资金充裕或有充裕的融资渠道，房企将积极向获得土地的趋势扩张。

目前，全国基本上以20%的自有资本金进行。 也就是说，一个项目的开发需要20%的自有资金。 20%自有资金的市场准入条件目前仍较低，但此时开发公司资金面相对宽松，有利于开发公司主动拿地，利用较高的资金杠杆撬动市场开发。

该政策咨询研究中心总监张雄大认为，要真正有效地实施监管，实际上调整公司现金流量状况、提高自身资本金比例是一种方法。 如果公司自有资本金比例提高到35%，或者在20-35%之间灵活调整，公司资金面将明显紧张，加剧公司资金面的紧张，市场供给增加，缓解市场整体供求关系的紧张，房价上涨的压力也将逐渐减轻。