“预售款资金不得随意动用 北京城建低负债率受挑战”

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经过记者王杰从北京出发

根据房网数据监测中心公布的“年北京房企商社销售金额排行榜”，北京城建以120.65亿元夺得榜首。 根据克比瑞的研究数据，北京城建的销售额大部分由北京项目提供。 在北京的集中开发、投资战略，可以使这个本土的房地产企业拥有很高的市场份额，但另一方面风险也在增加。 今年7月实施的《北京市商品房预售资金监管办法》可能会收紧这家北京国企的资金。

从某种意义上说，北京房地产市场的好坏，左右着北京城建设一年的业绩。 北京城建在年度财报中指出，企业在北京的营业收入达到64.14亿元，占全国收入的97.10%。

据北京城建财报报道，截至年底，企业二级开发项目共计15个，规划面积465.52万平方米，其中北京项目9个，规划面积280.26万平方米，占60.20%。

根据克瑞的统计数据，今年，该机构监测了北京城市建设的土地记录，全部发生在北京。 旗下企业北京城建兴华房地产有限企业土地保有面积14.26万平方米，北京城建和泰房地产开发有限责任企业土地保有面积7.50万平方米。 两地合计21.76万平方米。

与最初开设相比，商社的销售收入对企业的财务状况有更大的影响。 据北京城建年一季度报报道，通过商品房、保障住房、相关业务的开发销售获得的现金达26.5亿元，同期企业筹集的各种资金总额仅为37.10亿元，开发销售收入占资金的比重明显。

迄今为止，北京房地产市场销售火爆，北京城建的债务压力非常小。 北京城建年一季度报告显示，企业期末现金为60.9亿元，比期初上涨7%。 一年内到期的长期债务和短期债务只有6亿3000万元； 负债率比年初下降6.8个百分点，达到10.2%，居a股上市企业低位。

对预售款的严格监管，不仅可能影响北京城建的负债率，也可能影响利润。 商品房预售款受到严格监管后，企业负债率还能维持在这么低的水平吗？ 《每日经济信息》记者向北京城建董秘邮箱发送了采访提问，但在发消息之前没有收到回复。

此前，《经济提醒报》曾报道过，北京城建常规项目运营模式，即市场不好时保守增加放量，市场好时增加放量，延长开发周期，实现土地升值效益。 以望京东湖湾项目为例，从2006年启用至今已有房源销售，但均价从2006年的9500元/平方米上升至4万元/平方米。 这个项目年、年都贡献了10亿元以上的销售额。

这些模式消耗了相当比例的流动资金，在预售款受到严格监管之后，北京城建能否继承这一模式还是个未知数。

对北京城建设来说，应对预售严格资金管理的可能方法之一是加快施工速度，提前竣工。

熟悉上海房地产工程的某领域人士介绍说，造成住宅质量问题的原因有很多种。 一是项目即将完成，但工程进度还有很大差距，开发商连夜抓紧施工，引发了一系列质量隐患。

在预售资金严格监管的情况下，房企必须严格控制工程质量。 低质量项目回收的预售款用于其他新开工项目时，往往会偏离预售资金采用的初衷。 对北京城建来说，在预售资金监管严格的情况下，不能因为资金一时紧张而损害工程质量。 这个方法显然不能弥补损失。

上海易居研究院研究员严跃进指出，北京预售政策新政落实后，开发商力求缩短开发周期，但缩短工程周期必须在正常范围内。 如果超出正常范围，就会出现很大的质量风险。