“罗康瑞复出 瑞房面临艰难转型”

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实习记者顾晟每次从上海发行

据《香港信报》报道，5月29日，瑞安房地产( 00272.hk )在香港举行年度股东大会，由于去年业绩不佳，罗康瑞主席表示:“前线 黄勤道也将卸任瑞安建业企业董事长和行政总裁，出任中国新天地行政总裁。 经过业绩下滑的一年，瑞房进行了艰难的转型，加快了资产周转速度，将商业资产分成注入“中国新天地”，以求上市。 但是，目前领域商业地产开发同质化现象明显，中国新天地能否在香港市场发行、融资还是个未知数。

罗康瑞负责清理旗下业务

5月29日，瑞安集团董事会主席罗康瑞在股东周年大会后，中国新天地已经从3月开始独立运营，目前已自筹人手，规模巨大的国际房地产，

仅一天后，瑞安集团旗下的瑞安建业和瑞安房地产宣布，具有25年以上工作经验的黄勤道将从7月1日起卸任瑞安建业企业董事社长和行政总裁职务，调任中国新天地行政总裁。

瑞房公告称，中国新天地将专注于瑞安房地产商业地产的管理。 划分中国新天地是瑞安集团重组、业务规划的一环，目的是确保瑞安房地产商业地产的快速发展和资产管理这两家分店各自有更清晰的业务要点，开放其优质投资地产的价值。 中国新天地主要集中在中国城市繁华街道从事高端零售、写字楼、娱乐及酒店物业管理吗？ 、设计、租赁、营销、提升。

中原地产上海研究总监宋会雍认为，经过此次重组，瑞安集团许多企业未来的道路可能更加明确，业务行业可能更加紧张。 瑞安房地产、中国新天地、瑞安建筑业分别与房地产开发、商业持有运营、建筑三大行业相对应。

上海易居研究院研究员严厉指出，瑞安剥离资产、重组业务的行为，重点是新天地这一最核心的资产。 作为支撑瑞安企业品牌的最大基础，新天地的全国文案之路并不顺畅。 瑞安将借助公司治理的各种手段，为新天地的资产重建创造条件。 环境、资金、人员、舆论等方面的诸多动向，标志着瑞安对新天地的防备“保佑”。

罗康瑞曾经众筹开发的上海旧城改造项目“新天地”让瑞安集团在内地打响了一炮，但随后的一系列全国文案，让瑞安房地产陷入了被动局面。

瑞安房地产本世纪初在重庆、武汉、大连、佛山等地获得过大致土地。 2006年末，瑞房土地储备为700万平方米，2007年上升到1310万平方米。 拥有大量的土地也给瑞房带来了很大的资金压力，所以之后不得不放弃一些土地。 2008年，瑞安房地产多次发布公告，宣布将在云南昆明、丽江、大理、香格里拉四地获得总建筑面积达660万平方米的几笔土地，但最终这些交易没有完成。

严跃进指出，瑞安在上海新天地项目中拆迁工作比较紧凑。 但是，之后的“天地系”项目就没有这么顺利了。 随着城市房价的上涨、老百姓权利意识的提高，房企拆迁价格越来越大。 陷入移动僵局，往往会吞噬大量资金和利息，加剧瑞安资金的紧张。 根据

瑞安房地产年报，负债率从年的65%上升到了70%。 全年销售额为人民币48.21亿元，比人民币84.84亿元下跌43%，净利润由年41%下跌至人民币20.29亿元。 瑞房下跌的主要原因是交付的不动产比去年减少了。 年报显示，由于本市情况发生变化，瑞房全年最初的“三年计划”未能实现100万平方米的快速发展目标。 为了更有效地控制库存水平和资本支出，许多快速发展项目的开发速度都很慢。

为此，罗康瑞也在很多地方公开宣布，将来瑞安将不再进行大规模的移动项目。 严跃进认为，所有“天地系”不仅不能为瑞安带来高回报，反而继续带动快速发展。 华丽的背后，是瑞安身心的疲惫。 由于“天地系”项目体积大、开发周期长、商业模式不能只靠租赁销售，培养期过长的好处收紧了资金链。

瑞房的艰难变革

面临着业绩的下滑，瑞房似乎也意识到了自己的问题。 年的业绩招待会上，罗康瑞向股东和投资者道歉，在总结教训的基础上，企业承诺将致力于改善业绩。 在股东大会上，罗康瑞再次表示，去年企业业绩不佳，当前行情多变，经济环境多而复杂，导致决策复苏，今后将由购买地、经营模式等多方面自行决定。

瑞房的转型体现在两个方面，一方面全力加快拆迁进度，改变以往只开发大盘的策略，加快转速。 3月28日，瑞房发布公告，每3股按1股比例供应股票，每股股价1.84港币，比当日收盘价3.34港币折价44.9%。 发行的股票不超过22亿5000万股，集资额最多41亿3700万港币，有助于加快上海太平桥项目和瑞虹新城项目转移的进度、收购、现有债务的偿还。 瑞房董事社长和财务总裁尹弗雷姆·苏亚雷斯塔在股东大会后表示，持股前企业净杠杆率为70%，目前已降至65%。

瑞房先生表示，目前正在积极与政府合作，加快移动速度，希望尽快建成目前正在拆除的66万平方米。 预计从明年开始到明年完成搬迁。 瑞安房地产将来不会参与需要大规模搬迁的项目，为了加速资产周转，会积极物色和参与中高端的中小规模项目。

另一方面，瑞房并未重复将整体商业资产以“中国新天地”的名义分割，不租赁商业不动产进行销售的战略。

年11月，瑞房以近6亿元的价格将上海创智天地3.3万平方米的房产出售给中国工商银行，处理了当时虹桥商务区虹桥天地项目的资金诉求。 瑞房最近也向记者表示，今后将增加出售资产，包括全部/分层出售非核心商业房地产，要求资产和资金流向更加理想，目前正在就出售个别商业房地产进行磋商。

瑞房自救的最大动向是将旗下的商业资产注入“中国新天地”，分批上市。 尹桢·阿雷斯塔表示，企业希望通过加快商业地产的销售和新天地的分割上市，将净杠杆率进一步降至50%。 他表示，目前，中国新天地是独立运营的，但其具体拆分进度，瑞房将在适当时机予以应对。

但是，业内许多专家认为新天地上市有些问题。 宋会雍认为，新天地都是商业性房地产，如果只依靠租金盈利，目前租金收益率很低，难以粉饰企业业绩。 严跃进指出，国内同质或相近的产品威胁着“天地系列”，部分投资者形成了展望。 新天地剥离后，将无法避免与瑞安的高端住宅业分开的困境，瑞安对这两项业务的协调难度将比过去更大。

从今年上半年的业绩来看，瑞房的转型还是起到了一定的作用。 李进港在股东大会后表示，从年初到5月末，瑞房创下合同销售额人民币54亿元，认购销售额人民币14亿元共计68亿元。 年初企业年销售目标为人民币90亿元，实现76%。 如果将来再加上出售商业房产兑现的人民币20亿元，瑞房今年实现既定的销售目标就不太成问题了。