“中小房企“蛇吞象”恶果样本：大龙地产“卖子求生””

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经过记者王杰从北京出发

5月29日，北京注册资金仅为1000万元的福润天成房地产有限企业以46亿元拿下上海长宁区的主道地块，刷新了今年上海的总额地王。 业界对该企业“蛇吞象”后的市场前景感到不安。

巧合的是，《每日经济信息》记者称，2009年，大龙地产( 600159，sh )同样因“蛇吞”，高价竞争当时企业财力完全没有支付能力的天竺“地王”。 此后，企业连续3年净利润下滑，去年已亏损近亿元。 为了今年的业绩不继续亏损，要贴上“st”的标签，在年内甩开明星项目北京王府井“西部会馆”后，近期将再次“变卖家产”。

推出“大龙新都”项目/

最近，大龙地产与企业控股子公司北京市大龙房地产开发有限企业(以下简称大龙有限) )解除中融物产有限责任企业)合同)，大龙有限不再建设北京市棉片危改区“大龙新都”项目，中融企业在企业设立110家 据大龙地产介绍，此举将产生税前约2.43亿元的利润，这将对今年大龙地产的财务报表产生积极影响。

大龙地产公告称，北京棉花田危改区“大龙新都”项目位于西城区虎坊桥西北侧，二环内黄金地段。 项目总建筑面积16.29万平方米，招聘性质包括住宅、商业和事务。

值得注意的是，早在去年3月，北京市国土局就出台了《北京市—年国有建设用地供应计划》。 按照规划，“十二五”期间，三环内将基本停止新增住宅用地供给，四环内将基本停止新增集中建设的经济住宅项目用地供给。

“甚至连离通州很远的台湖地区也变成了‘香饷’”。 一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，由于首都土地短缺，房企正以强劲的扩张动力，渗透到更远郊区的土地市场。

这次大龙地产的“泪”如同甩开二环内的“黄金项目”，“断臂求生”。

这次结束的合作项目要追溯到2004年。 当时，大龙地产控股的股东北京市顺义大龙城乡建设开发总企业与北京中融物产有限责任企业签署了项目协议书，约定共同开发中融企业自有棉花芯片危机改革区“大龙新都”项目。

2005年3月，大龙城乡将项目协议书约定的权利、义务转移到大龙地产控股的大龙有限，由大龙有限和中融企业共同开发。

虽然地处黄金地带，但时隔8年，“拆迁困难”依然是开发商最“头疼”的问题。 截至目前，大龙地产已向项目投入7亿7700万元。 据悉，该项目共有拆迁户数602户，拆迁面积2.91万平方米，现有拆迁户数243户，拆迁面积1.65万平方米。 由于地块拆迁难、流程慢，增加了开发商的经营周转压力，该项目无疑难以进入后期的开发建设销售阶段。

根据大龙有限和中融企业的约定，中融企业继续开发合同标的地块，大龙有限不再参与。 另外，中融企业返还双方已经发生的往来款项3.75亿元，支付大龙有限拆迁补偿金6.83亿元。

据媒体报道，大龙地产证券事务代表认为，企业退出该项目主要是因为周期太长、难以拆迁、风险太大。 退出后，企业资金得到比较有效的回收，为年度财务报表做出贡献。

上海易居研究院研究员严跃进解体，大龙地产中途退出该项目，没有投入更大的资金，促进了项目退出产生的部分资金回流。 “这样的操作战略应该理解为‘缓兵之策’。 暂时改善财务困境、创造自发喘息的机会与空之间，仍有部分积极意义。 ”

严跃进认为，大龙近期退出与中融企业合作项目，仍然带有盲目涉足房地产项目的不成熟色彩。 从表面上看，这次退出，从投资转化率来看，可能很乐观。 但是，企业稳步发展的战术形象再次被抹去，股东和社会公众不可避免地会在心中喃喃自语。

支撑“断臂生存”的业绩/

作为销售规模在10亿元以下的中小上市住宅企业，大龙地产的“知名”可以追溯到天竺地王之战。 2009年11月，大龙地产以50亿5000万元的总额获得了北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的土地开采权，创下了当时北京总额和单价的“双材”地王。 出乎意料的是，趁“地王”宝座还热的时候，大龙地产未能按期交纳土地，预付款被收回，企业也因此被罚款2亿元。

值得注意的是，扣除非经常性损益后，企业净利润连续第三年下跌。

大龙地产2009年净利润达到3亿3900万元，是近四年来历史最高点。 但是，年被“地王”处罚的2亿元，占2009年全年净利润的60%，这也成为大龙地产的“滑铁卢”。 年，大龙地产净利润降至2871万元，同比减少91%。 年8月，大龙地产以8亿2000万元将子公司北京京洋房地产开发有限企业93.45%的股权和债权转让给春光地，而京洋企业的主要资产是王府井大街的明星项目“西部会馆”。 此次转让的投资收益为3亿6200万元，净利润为2亿7200万元，占当时大龙地产净利润的98%。 年，大龙地产因没有大项目转让，净利润亏损9743万元，为时隔5年的亏损。 年以来，企业一再表示，结算收入下跌。 这是企业业绩下降的主要原因，反映了企业的后续开发项目“难以继续”。 从年企业公布的情况来看，目前手项目只有中山、景湖园、马坂9号地等项目。 企业表示将在适当的时间取得土地，为下一个项目开发做准备。 但从现金状况来看，年末企业拥有货币资金3亿2300万元，而经营性现金流为-3亿8300万元。 对此，他表示，企业将调整经营战略，积极参与顺义旧城改造。

对大龙地产来说，年已亏损9742.71万元，今年一季度又亏损271.13万元，如果年不能实现盈利，“戴星戴帽”的可能性极高。

再次抛售北京黄金地块项目有望将大龙地产带出赤字泥潭，缓解戴帽子的“燃眉之急”。

严跃解体，2009年，大龙地产以“蛇吞象”之势吞并了北京的“地王”，但实际上这是一种坚持己见的表现。 年，因违约被没收2亿元保证金后，大龙地产元气大伤，那时资金链岌岌可危。 这种高估实力、实行不正确战术的方法迟早会影响大龙地产的快速发展。 这一方面证明了“蛇吞象”不能光靠“魄力”，这是加速公司衰退的致命之手。

面对领域的“洗牌”/

业界认为，无论是并购、合作、土地扩张、房地产业务转型、退出，目前的房地产市场都在经历新的洗牌。

一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，房地产领域的暴利时代已经结束，常态化的调控使得利润率持续下降，价格监管能力弱的公司无法在当前调控市场的背景下生存，迟早会退出房地产业。

值得注意的是，万方地产公告企业名称变更为“万方快速发展”，分领域从“房地产业”变更为“批发业”。 上海新梅置业股份有限公司5月27日晚表示，正在考虑抛售所持有的房地产开发企业的股份，逐渐退出房地产领域。 据中国房地产业协会预测，未来3年至少30%的内陆住宅企业将被淘汰，公司总数将从目前的约5万家减少到3.5万家。

目前，由于暴利时代的结束，公司净利润率持续下降，年第一季度上市房企净利润率降至13%左右。

这些人认为，银行收紧了对开发公司的贷款，特别是对中小开发公司的贷款，使得中小开发公司的生存环境变得困难。

严跃进也对大龙地产的表现表示担忧，他说:“大龙地产甩卖项目求生存，实际上很难治愈。 虽然通过项目处置粉饰了财务数据，但其真实体质并未增强。 ”

严跃进认为，对股东来说，这种操作更令人困惑。 虽然看起来会出现赤字，但实际上正在侵蚀迅速发展的核心。 在这样的中小企业中，项目和资金不足，前景暗淡，值得投资者提高警惕。