“房企不惜代价拿地逻辑：对赌“限价令”政策不会长久”

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5月20日下午，在北京市东城区和平里北街土地交易大厅的拍卖现场，周伟(化名)置身于兴奋与躁动之中。

通州区台湖镇两块土地的拍卖，有21家公司来我这里，依次上调价码，其中一块土地居然以溢价率230%成交，但北京土地市场出现这一盛况还是两年前的事。

在楼市调控也越来越严格，面临“限价令”重压的北京，房企为什么要如此不惜代价？ 周伟想起了最近在一个论坛上同行的一个观点:现在的管制政策不得要领，不一定很久。 在拍摄的土地上建造房屋出售之前，这些政策可能已经不存在了。

久违的高价者

“七亿！ 》5月22日，“大兴区魏善庄镇北区西区aa-25地块f3其他多功能用地”进行现场拍卖。 当该地块被拍卖至6亿3000万元时，竞争中东亚房地产没有照常挂牌，而是直接报了价。 由于此时的竞价为1000万元，东亚本的这个报价，直接跳过了7个竞价阶段。

这一集轰动了现场。 经验丰富的竞争者们很快就读出了这一动向背后的含义。 如果没有足够的实力和决心，房企不会断然提高价格，只会暴露不耐烦的情绪。

出乎意料的是，几分钟后，同样的代码再次上演。 当该地块价格达到7亿5000万元时，东亚本再次跳过5个竞争阶段，高呼“8亿”。 令观众惊叹。

但是，早期暴露野心的竞争对手最终并未如愿。 在78次漫长的竞价之后，北京城建最终成功以11.15亿元获得了该地块，土地溢价率为102%。 竞价结束后，中国证券新闻记者走近追问，输的双方都没说一句话，迅速离开。

“价格跳跃”现象在北京土地市场并不陌生。 全年几场“地王”拍卖几乎都发生了“价格暴涨”的现象，无论竞争对手最终能否中标，其当仁不让的豪气始终备受关注。

进入5月下旬，北京的土地市场仿佛“梦回”。 久违的跳跃价格只是其中的一个缩影。

5月20日，“通州区台湖镇b-23多功能地块”以8.25亿元的价格被北京世纪鸿地产竞争，竞价62轮，溢价率230%，楼面价13136元/平方米。

5月20日，“通州区台湖镇b-03住宅用地”以11.25亿元的价格上限，以建设7.1万平方米的公租房为代价被泰禾地产竞争，竞价71轮，溢价率48%。 除去保障房面积后，楼价达到19053元/平方米。

5月22日，“大兴区魏善庄镇北区西区aa-25地块f3其他多功能用地”以11亿1500万元的价格收入北京城建，竞价78轮，溢价率102%，折合楼价为6051元/平方米。

5月22日，“大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期a2-1地块”以12亿8200万元的价格上限，以建设10500平方米的保障房为代价，保利首次开设共同体进行竞争。 竞价39次，溢价率49%，楼面价18870元/平方米，除去保障房后楼面价22320元/平方米。

经过这个角色，在通州台湖和大兴旧宫地区，有“小麦粉比面包贵”的趋势。

赌在“限价令”上

在“钢地板”不断上升的情况下，房子卖多少钱才能赚钱？ 据业内人士估算，根据通州台湖两地的价格，计算建安、资金、运营等价格，未来房价有可能进入3万元大关。 大兴旧宫区在几大房企的推动下，冲击了4万元的门槛。

综合交通、配套、上涨潜力等因素，上述价格能否被市场接受尚需注意。 但在进入市场之前，项目必须首先超过《限价令》的门槛。

根据目前北京市的限价，项目后期价格明显高于前期，项目价格明显高于该区域同类其他房价和二手房价格的，不发放预售许可证。 今年以来，在有上述地块的通州区和大兴区，已经有很多项目“中技”。

在这样高地价的企业中，如果房价“脱颖而出”，其结果是可以预料的。 那么，这些项目如何取得预售许可证并保证利润率呢？

周伟没有正面回答问题，但他向记者表明了一个项目从拿地到开发再到销售，一般需要一两年的逻辑。 如果公司觉得出手时机不好，很容易以适当的理由延迟上市时间。 而且两年后，《限价令》可能已经不存在了。

周伟表示，目前北京房地产界普遍存在这种对赌心理，许多开发商相信，这种行政色彩浓厚的限价政策不会长久。 开发商的筹码是市场供给急剧减少和房价上涨预期的高涨。

“开发商的资金可以支撑一段时间，但政府部门面临稳定楼市的压力，要看谁先支撑不住。 ’周伟认为，如果将定价权归还市场，目前高价的项目将来有可能获利。

实际上，住宅企业高价抢夺土地在某种意义上是不得已的。 据北京市土地整理储备中心数据显示，2009年，北京经营性用地出让面积和规划建筑面积比去年同期减少4成。 由于土地供应中断，许多房企面临无法出售的困境，许多房企以前有三四项储备规模，但现在只剩下一项可以出售。 在饥渴的土地背景下，饥渴的土地怪相诞生了。

折扣的政策

由于地价高涨，舆论的矛头指向了北京市政府。 “只限于房价，不问地价”的政策构想中含有不合理的抢劫逻辑。 中国房地产学会副会长陈国强认为，限价代表行政力量，地价上涨代表市场力量。

实际上，在政府部门内部，关于“限价令”也有争论。 与国家统计局公布的数据不同，北京市将于近期公布一系列数据，通过今年以来房价走势的平稳，说明《限价令》等调控手段的正面效果。 但是，经过多方讨论，最终放弃了这个计划，保持了沉默。

这个隐藏的事实似乎表明，和开发者一样，执法人员也不赞同行政手段背后的逻辑。

中国证券报的记者从很多人那里知道，最近很多房地产开发商通过多样化的玩乐与主管部门协商，试图在价格问题上获得余地。 从近期北京新建预售证的发放情况来看，效果不明显。

但是，在有意回避“限价令”的基础上，政府部门在其他政策的执行中，似乎出现了些许漏洞。 其中，分割多次被媒体曝光的房价和装修金，以规避“限价令”的手段，现在又大行其道。 已经在年内制定的“必须在领取预售证明后3天内开立”的条款，在执行中更是被忽视，许多项目在去年年底领取预售许可证，开立时间推迟了半年。 另一个项目是使用分期开立的方法，而不是一次性重复领取所有预售证明。

上述政策执行中的松懈，是否有意还不清楚。 但是，上市两个月后，“新国家五条”的边际效应减少了，这是不争的事实。 一个豪宅项目的开发商对中国证券新闻记者说，以“赠送面积”的方式改变价格在豪宅销售中普遍存在。 他说，正如以前的行政色彩浓厚的监管政策一样，《限价令》正在产生更多的市场怪相。

周伟说:“大家都知道这个政策不合理，所以大家都认为有一天必须调整。”即使拥有昂贵的土地也不敢说话的开发商，未必吃了达玛。 两年后卖房的时候，可能还在偷乐。

从开发者来看，这种“赌博”的胜算非常大，但一旦失手的损失是无法估量的。 2009年和2009年的几个“地王”也曾风光无限，短短一年后，“新国家八条”肃清楼市，来不及上市的地王项目层出不穷，公司资金一度受到沉重压力。 业内人士认为，这一轮出现的高价土地两年后也可能面临同样的命运。

原文链接:日本新闻/财富//- 05/25/c _ 124762473