“地方版“国五条”细则落地50天 开发商分化加剧”

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经过记者徐杰王杰查道坤从杭州北京南京出发

从3月底至今，北京、上海、广东等地的地方版《国五条》实施细则已长达50天，但不同地区市场的《国五条》实施效果差异较大。

在厦门，房屋销售依然量价齐升，开发商热情地在土地市场高价买地补血； 在杭州，成交量开始下跌，楼盘也开始降价销售。 在北京、上海等一线城市，楼盘成交依然活跃，但中高档住宅市场和改善性住宅市场营销如履薄冰，开发商可能小幅提高售价，为成交带来“滑铁卢”。

市场成交热度的差距，让原本差距明显的房地产领域的阵营，面临着进一步洗牌。 本期《每日经济信息》记者调查了北京、上海、广州、杭州等几个楼盘，试图展示各地《国五条》细则下开发商两极分化的不同表现。

杭州楼市“退烧”的中国铁建大厦率先降价

经过记者徐杰从杭州出发

《国五条》出台前后，在合同量方面，杭州楼市呈现出明显反差的市场现象。

杭州市统计局最新公布的数据显示，商品房销售增长率明显。 今年1~4月，全市新建商品房销售面积357.38万平方米，增长率比1~3月下降9.6个百分点。 其中住宅销售面积310.05万平方米，增幅比1~3月下降13.6个百分点。 在这样的背景下，中国铁建旗下的杭州国际城率先大幅降价，成为杭州市场率先降价的大厦之一。

二手房成交增速下降/

根据杭州统计局日前公布的数据，杭州全市新建商品房销售面积357.38万平方米，比去年同期增长59.3%，增长率比1~3月下降9.6个百分点，其中住宅销售面积310.05万平方米，增长62.2%。

从单月的合同数据也可以看出楼市已经下跌。 据杭州透明销售市场研究院统计，杭州主城区新建商品房1-4月份的合同数据分别为4677套、1924套(春节假期因素)、4755套、4443套。

在二手房方面，可以看到更明显的下跌。 根据上述来自统计部门的数据，1~4月市区二手房成交19778套，比去年同期增长187.1%。 销售面积181.04万平方米，增长191.5%，增长率比1~3月分别下降165.4个百分点和150.3个百分点。

据杭州透明售房市场研究院统计，4月杭州主城区二手房签约2394套，3月8627套的27.75%、跌幅72.25%； 3月签约8627套，合同面积72.28万平方米，是年2月的1067套的8倍。

为了控制过高的房价，打击投资性住房购买的诉求，将房价控制在合理范围内，今年2月20日，国务院发布了国五条，其中最引人注目的是“对出售自有住房应征收20%的个人所得税”。 4月底，杭州出台了地方版细则，但没有具体证明税收方法。

到目前为止，杭州新建商品房的销售明显上升。 数据显示，一季度新建商品房销售面积为242.46万平方米，增长率从去年同期的-22.2%上升到68.9%。 其中住宅销售面积208.59万平方米，从去年同期的-25.4%上升到75.8%。

杭州房地产业内人士向《每日经济信息》记者表示，国五条在具体副本上对楼市的影响有限，但受房地产政策不明确因素的影响，包括国五条中提到的20%税收和房产税征收传言等，卖方担心税收征收会加重， 他说，买卖双方期望在细则出台前完成交易，从而导致了住宅特别是二手房销售量的爆炸性增长。

针对杭州楼市近期出现的“退热”现象，上述人士认为，随着监管政策落地实施，开发商和购房者的心理将逐渐平静，未来商品房销售的火爆局面将不会持续。

杭州第一座降价大厦/

值得注意的是，在成交增速放缓的大背景下，进入5月，少数楼盘大幅降价。

据《今日早报》报道，毗邻浙大城市学院、地理位置优越的央企中国铁建( 601186，sh ) )旗下国际城市项目价格一直坚挺，但4月底突然降价，平均达到4000元/平方米，众多市场人士，

据报道，国际城市近期新建3号楼房源，每平方米16800元起步，均价不到20000元。 迄今为止，铁建国际城始于20900元/平方米。 据公开新闻报道，中国中铁建设国际城年9月10日首发价格为23000元/平方米，一年后，今年4月25日，中国中铁建设国际城出人意料地以16800元/平方米、整体均价20000元/平方米的价格发售三层。

对此，位于中国铁建浙江省的项目运营企业中国铁建房地产集团浙江京城投资有限企业市场部解释称，《每日经济信息》显示，该楼盘采用一家一价的方式销售，不存在降价的说法。 另外，相对于以往的房源，新建房源在户型、景观等方面不如前一批房源，存在不同的价格体系。

事实上，中国铁建国际城营销负责人叶明此前对媒体表示，考虑到住房资源的差距，实际跌幅没有4000元/平方米那么大，降价行动是不得已的。 由于销售压力大，今年集团下达的销售任务很重，为了完成任务，需要动用价格。

据杭州透明销售网报道，截至昨日( 5月20日) 16时，国际城自去年9月至今已开放3次，938套房中有678套处于可售状态，特别是今年发售的440套房有326套

但是，较低的定价导致了销量的改善。 杭州透明商品房最新一周成交数据显示，5月6日至12日，杭州主城区新建商品房签约556套，合同总面积5.45万平方米，其中国际城市售出41套，为主城区销售冠军。

在国际城市价格波动的基础上，杭州市区新建商品房合同均价明显上涨。 根据杭州透明商品房网监测的数据，4月，杭州市区(含萧山、余杭(新建商品房合同均价18369元/平方米，与年3月的17104元/平方米相比，上涨7.4%，其中主要城市部分

另外，相对于房地产市场去化速度的减缓，房地产市场的库存量有增加的趋势。 根据杭州市房管理局旗下市场交易动态系统透明销售网数据，截至昨日( 5月20日) 16时，杭州主城区可售房源达到46932套。

《每日经济信息》记者介绍，进入杭州以来，中国铁建已经部署了三个项目。 年末不到一个月，中国铁建持续投资4.59亿元和8.50亿元，分别与九堡普福地块竞争萧山地块，而国际城是布局杭州的第一个项目，其最初的压力不言而喻。

而且，值得观察的是，“国五条”后，对浙江全省来说，开发商进一步的投资意愿下降。 浙江省统计部门分析认为，由于房地产市场持续调控、市场前景不明朗、经济形势不乐观，开发商保持了较为谨慎的土地持有态度，地块溢价转让现象大幅减少。 今年一季度，土地购买面积、土地成交价款和新开工面积继续保持负增长趋势，分别下降8.5%、43%、11.8%。