“成都房地产投资泡沫小 任志强称房价仍存上行压力”

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就在成都5月14日电(记者杜冉乐(/s2/) )前不久，地方版的新《国五条》相继落地执行，楼市被严格重新调整。 但是，由于中央重新提出了“城市化”的概念，很多房企对楼市抱有乐观的预期，土地市场逐渐高涨。

5月13日，以“集智:“国五条”后的成都楼市机会”为主题的区域性房地产峰会在成都东部郊区的记忆中召开，前华远地产董事长任志强、北京大学房地产快速发展研究基金中心副主任杜猛、笛东联合策划设计顾问有限企业总经理袁松亭、锐理数据品牌宣传中心总经理， 这次论坛由房地产新闻网

杜猛认为，与全国其他省份相比，成都房地产投资比重不高，北京年占57%，成都作为西部重要城市占33%。

任志强等多位专家表示，成都房价并不高，目前土地开工量正增长，人口红利依然存在，房市空之间巨大，但从快速发展趋势来看，房价存在上涨压力。

住房费跃居第一位

“在过去的一年中，食品费首次从第一位下降到第二位，住房费位居第一。 这表明人们不再以吃为主，生存性费用变成了享受性费用。 ”任志强表示，去年，房地产在所有单项费用中排名第一。

据年成都市全国第六次人口普查统计，成都长期居留人数1404万人，超过广州、深圳、天津等一线城市，仅次于京沪渝，排名全国第四。

任志强进一步指出，作为个人支出结构的趋势之一，似乎无论采用什么样的政策都不能改变居民支出的正常计划，我们提出了刚直的说法，提出了改善型的诉求。

目前，成都巨大的就业人口对刚性住宅的诉求也特别大。 根据中国工商银行四川省分行的数据，成都地区工商银行个人住房贷款余额为304.31亿元，比2009年增长81.74，达到36.73%。 年上述指标与去年同期相比增长放缓，但年比去年增加42.6亿元，在房地产市场整体疲软的情况下增长14.46%。

熟悉成都市场的房地产顾问有限企业董事长兼总经理毛勇表示，每年流入成都的人口比例占企业年度楼盘销售额的50%以上。 这个数据确实真实，有些确实在这里工作，有些不在成都工作但来买房。

“很多偏远地区的项目被新成都人买走了，但是由于生活组合不够，在学校和产业赶上之前，其实住在这些地方有问题。 虽然商业量很大，但并不是各个据点都与住宅相匹配。 虽然有一部分商业，但是住宅没有跟上。 我认为这是未来平衡的一个重点。 ”毛勇建议。

不动产投资的上升空期间

目前，投资导向仍是拉动中国经济增长的三驾马车之一，面对国际经济下滑的压力，中央政府极力扭转了这一被动局面，但近期各地抛出的诸多万亿投资计划依然令人震惊，特别是房地产投资。

来自锐理数据平台的报告显示，成都房地产投资占固定资产投资的33%，成都市商品房销售金额2100亿，成都土地出让金648亿多，成都市化率达到68%。

北京大学房地产快速发展研究基金中心副主任杜猛表示，与全国其他省份相比，成都房地产投资不太高，年北京房地产投资占固定资产投资的57%。 成都作为西部地区的重镇也排名靠前的城市，达到了33%。 “在投资拉动性经济条件下，我认为这是件好事。 ”

据这些房地产机构介绍，成都商业住宅年销售面积约2800万平方米，土地成都成交量25500多亩，新增开工土地量约5000多万平方米，最高值曾达到8千万平方米。

据任志强分析，北京商社销售面积最高的一年是2004年，那一年以后每年的销售总量都在减少。 如果每年成都都保持可观的增长，从土地状况来看，去年全国土地成交量下降24%，但成都、武汉、重庆等6个城市实现了正增长。

另外，中国指数研究院根据《年中国300个城市土地交易信息》显示，在积分监测的10个城市中，武汉、成都、宁波3个城市土地出让金呈正增长，其中成都增长45.5%，居第二位。

“如果成都后面增加的土地是商业地产扩张而成的，有可能超过人口增长的需求，那么可能会有过剩。 因为成都第三产业的比重还处于中等水平。 ”任志强表示，发达国家第三产业的比重通常在60 %~80 %左右，而北京的这一指标在70%左右。

笛东联合策划设计顾问有限企业总裁袁松亭认为，产业房地产将对城市化产生巨大的推动力。 为什么以前的底特律会变成今天的底特律，我认为其重要原因在于产业流失。 因此，任何城市的未来都离不开产业房地产的快速发展。 从年开始到现在，产业地产的比例逐渐上升，也出现了明显的转型现象，产业地产的概念不是建造过去的工厂，而是将很多综合的东西集中在一起整体开发。

储蓄住宅价格或上升压力[/s2/]

据锐理数据平台报告，今年4月成都商社平均价格为每平方米9000元/平方米，该楼地价2500元。 但是，根据成都市的房价控制目标，今年成都市的房价必须控制在每平方米9080元左右，相关人士担心房价控制的压力很大。

杜猛说:“成都土地价格约占房价25%的比例是合理的，应该不高也不低。 有一点是肯定的，成都的房价比较低。 一个是价格评估，另一个是市场诉求。 但除了这两个因素外，第三个因素是货币，也就是我们货币的政策”。

他进一步分解，货币超发行时，目前房价为9000元/平方米，如果超过1万元/平方米，那就和房价已经下跌一样，如果能保持房子的价值，应该是1.8万元/平方米。 目前，全国的房价问题也不完全是供求关系，实际上是中国特色的货币政策，货币影响着房价的上涨。 ？ “我们必须承认的是，目前我们的房价与收入比不一致。 ”杜猛强调说。

袁松亭还说，成都建成大城市，人口红利很大，香港有八九百万人，想降低成都的房价，但那是梦想。 即使全国所有的地方城市都下跌了，也没有降价的理由，只要有人口奖金的地方，房价一定会上涨。