“世博会“地铁大门”项目开发缓慢 凯德商用欲“坐地”生财？”

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经过实习记者顾晟从上海出发

位于上海马当路和徐家汇路交界处的地块——卢湾区第65街坊258号(南块)，曾是上海世博会的“地铁门”。 但是，在被新加坡凯德商用产业企业(以下简称凯德商用)竞争多年后，该项目进展极为缓慢，截至目前，项目还停留在开发初期阶段。

上海业内人士表示，项目进展缓慢的原因是凯德商用化为了追求优势最大化而延缓了项目整体开发的进展。

昨天( 5月5日)，《每日经济信息》记者向凯德商用投资者关系部发出采访大纲，询问上述地块的开发情况。 但是，在发布消息的时候，记者没有收到企业方面的答复。

项目地块多次易手

马当路地铁九号线和世博会专线十三号线的换乘站被称为世博会的“地铁大门”。 但是，上海世博会结束已经过去两年多了，这些地块的开发滞后。

昨天实地访问马当路地铁站时，工地入口被用作停车场，停了几十辆轿车，但项目中心是一大片砂石地面。 整个工地都在摇晃，记者看不到各类建筑机械和工人忙碌的景象，只有两三个人在一边挖土，整个项目还停留在地面的初期阶段。 工地门口的保安说，很久没有施工了，工作的工人也只是为了建设工作场所。

根据凯德商用年和年度年报，这些地块将于年竣工。 但是，记者在现场看到的是上述情景。

据上海多家媒体报道，这些地块近10年内几次被转卖。 2003年7月30日，中海迅速发展与卢湾区和卢湾区65、67、68、69、70、71个地区签订了《国有土地开采权转让合同》。 土地转让面积共计约18.8万平方米。 2007年2月，摩根士丹利和上海永业从上海永威置业有限企业(以下简称永威置业)、中海投资13亿元购买第65街坊258地块(南块)。 年初，凯德又花了38亿6000万元从摩根士丹利手中买下了该地块66%的所有权。 根据这一估算，该地块当时的估值约达58.6亿元，摩根士丹利从此次交易中取得了相当大的成果。

为了丰厚的利润要延期项目吗？

中房信资深分解师薛建雄表示，商用项目周边越成熟，收益率越高。 这是因为这个项目的开发越晚越好。

中原地产上海研究总监宋会雍进一步表示，大量投入必须占用资金价格，但目前商业项目年化收益率只有5%~6%，该项目位于旧城改造区域，周边配套设施成熟，区域价值较好后开发

上海易居研究院研究员严跃进总结称，凯德的商用化推迟开工，体现了“卡准商机就绪”的商业战略。 在地铁站的计划下，商业体项目太仓促，容易失去商机。 以谨慎的态度、落后的战略等待未来的新商机，符合凯德好处最大化的公司战术。

另外，一位业内人士推测，项目开工缓慢的另一个原因可能与凯德商用的开发模式有关。 在业界，凯德商用因使用“私募股权( pe ) +信托) ) reits”模式而闻名。

根据企业年报，目前有9个信托或基金。 年7月，凯德商用设立了价值达10亿美元的私募股权基金，其中凯德商用中国持有50%的股权，剩下的股权由亚洲和北美的机构投资者持有。 该基金投资的项目包括卢湾区第65街坊258弄(南块)项目。

凯德商用通过旗下私募基金进行房地产收购和开发，等待房地产成熟后，注入reits上市，最终退出，并从中获得溢价。 这个卢湾区第65街坊258 (南块)项目目前进展缓慢，因此也可以解释为等待房地产成熟的过程。