“招商地产被指融资诉求迫切 东力实业市值缩水25%”

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实习记者叶燕婷每次从深圳出发

招商地产收壳宣布1年向香港子公司东力实业控股有限公司出资近50亿元人民币资产。 在上个月25日发布的公告后，东力实业控股相继下跌，昨日收于2.37港币/股，仅4个交易日股价就超过了25%。

业内人士表示，迄今为止，对注资资产的期望已降至空，另外，东力面对新股上市的诸多繁琐手续，众多投资者选择离开。

东力实业的市值在4天内减少了25%

公司公告称，这50亿资产属于企业全资子公司港瑞嘉投资下属四大控股企业，这四大企业拥有重庆长嘉汇、南京雍华府等八大房地产开发项目，分布在广州、佛山、重庆和南京四大城市，建筑面积538.14万平方米

作为收购的对价，东力实业投资瑞嘉发行约61.77亿港币的永久可兑换证券，折价股价1.61港币/股，发行零面值利率。 或者，东力实业在此次交易中购买的资产基础上发行新股38.37亿股，发行价格在1.61港元/股以上。

东力实业是企业去年收购的香港上市公司，此次资产注入距离东力实业控制权变化不到24个月。 公开资料显示，2009年5月，招商房地产公告每股0.26港元，合计1.99亿港元收购东力实业7.498亿股，持股70.18%，这也是内地房企赴香港买壳的首例成功案例。

《每日经济信息》记者了解到，此次招商房地产注入项目中，体重最大的重庆长嘉汇去年预售达到3.88%，而南京雍华府则在未开盘的情况下准备库存下跌7200万元。

中国北方证券集团有限公司副总裁黄嘉锐表示:“将无法卖出的项目注入子公司租用贝壳，是获取股票非常划算的方法。 不管怎样，资产都卖不出去。 以40亿以上的资产作为股东资本，发行股票可以为母公司返还现金，可以卖掉卖不出去的房子卖股票。 虽然现在房地产企业几乎没有现金，但这在房地产圈并不是罕见的手段。”

黄嘉锐认为，在详细的资产注入新闻公布之前，投资者对注入的资产质量抱有期待，东力也可以炒掉概念股。 消息公布后，东力股价下跌，明确表示对任何项目都不买账。 项目质量与融资能力有很大关系，目前的香港投资者已经成熟，不想把钱花在资产质量差的股票上。 如果评价值过高，投资者也大多停留在观望上，不会乱买。

面向未来，投资者用脚投票

除此之外，港股ipo规则还确定，注入资产需要过去三年的持续经营记录，前两年利润之和不得低于3000万，最后一年不得低于2000万利润。 盛资本和盛诺金房地产基金总裁黄立冲表示，此次招商房地产注入的资产是折中方案，资产零散，没有确定的轴心和策略，组合减值被削减。

公告称，此次招商房地产资产注入有两种支付方式。 中银证券的赵强认为，采用哪个方案取决于市场对东力实业未来的期待。 股价高于1.61港币/股，可以发行新股时，通过支付大致上，东力实业将向其他投资者出售股票获得的资金进行支付，支付剩下的15.13亿港币的差额，获得融资。 但是，如果股价低于1.61港币/股，不会直接给招商房地产带来现金收益率。

对于东力的融资前景，黄立冲并不看好。 他认为，虽然招商引资规模较大，但多数已经卖出大半，现金流已经到账，反映的其实是过去的账单，而且是母公司某部分的成绩单，无法说服投资者注入足够的现金流 另外，由于通常是经过判断的过程对资产的潜在价值进行折现计算，所以贴现率不高，如果在上升的空之间有限制，投资者对股价的期望值也不会变高。

操作繁杂，难以注入资产

根据东力实业控股公告，招商房地产此次资产注入距离东力收购时间不到24个月，根据联交所相关条例将是反收购，被视为首次上市。 东力实业在公告中表示，并购需要在达到多个条件(包括独立股东批准)后才能实现，相关条件不一定能够实现。 另外，上市委员会并不一定给予本公司新上市申请的批准。 如果上市委员会没有给予该批准，协议将无条件，不进行收购。

盛资本和盛诺金房地产基金总裁黄立冲认为，以买壳申请新股发行的方式上市，涉及越来越多的手续，这种做法本身多而杂，在内地10年也见不到一例，未来能否通过还有很大的不确定性 招商房地产选择这种做法，表明企业有迫切的融资诉求，等不了24个月。 于是，尽管买了壳，也只能忍受听从ipo的上市要求。

招商地产年报显示，近年来，企业资产负债率逐年上升，截至2008年，57.3%上升至73.3%。

对此，招商房地产财务总监黄培坤表示，企业在做好充分资源准备的同时，战术快速发展也是客观需要的，因此等不了24个月。 我们认为，这次收购令企业重新经过本港严格的上市审查程序，但可以提高企业的透明度，让股东了解企业的新业务。

黄立冲表示，由于采取这种做法往往没有前期规划，许多国内企业不善于壳的购买、资本注入，刚买壳就急于塞满资产，不做准备和规划，最终只会在更多复杂的过程中产生巨大的融资量

平台的建立是否意在降低融资价格？

招商刘宁说:“‘东力实业’属于a股控股公司，海外融资价格相对较低，意义重大。” 未来东力实业不仅是融资平台，也是另一个利润中心，有资金支持项目开发将会更快。 ”。

兰德咨询总裁宋延庆表示，招商房地产只是想通过向东力房地产注入资产来尝试港股市场，可能是因为现在就不打算在港股市场大规模融资。 宋延庆表示，不少港股拆股师认为招商房地产缺钱，所以要借壳。 但实际上，招商房地产可能是内陆开发商中最缺钱的几个之一。 其母公司招商局集团拥有招商银行、招商证券等金融机构。 钱，对招商房地产来说不是大问题。 在这样的背景下，招商借东力实业，从战术安排上考虑的前期动向越来越多。

东莞证券认为，在目前内地房企受监管影响、融资渠道不通等情况下，招商房地产如果能完全利用东力实业这一海外融资平台，实现海外融资(特别是股权融资)，意义重大。

银河证券的研究报告说，租用壳子更大的意义是租用招商不动产的低价钱。 以上研报以香港上市的中国境外快速发展为例，中海年融资价格约为3.7%，年招商房产融资价格为6.49%，比中国外高2.7个百分点，招商房产融资价格与中国外长相同，那么根据招商房产年借款规模250亿元左右，将财务费用