““国十条”三周年 楼市调控还有那些牌可打”

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专家呼吁，尽快采取经济和税收手段，将对管制产生较高的效果

年1月10日，国务院办公厅发布国家办公厅印发( 4号文件)。 被称为“国家十一条”的这份文件的出台，意味着对房地产市场的信贷、税收支持暂时告一段落，过热的市场环境需要政策冷却。

但是，政策出台后，市场没有出现降温的趋势，为了不让迅速上升的房地产市场迅速发展到不可控的“沸腾”状态，年4月17日，国务院下发了国发() 10号文件，也就是现在称为“国十条”的房地产调控文件。 从此，房地产市场正式进入新的调控状态。

目前，《国十条》出台三年来，一线城市房地产市场在经历了降温后，集中呈现爆炸性增长，调控效果减弱。 年2月20日，新《国五条》的出台，为继续年房地产市场调控严格定下基调，随后3月1日，细则的出台确定了调控方向。 3月底4月初，主要城市也集中公布了年度房地产调控目标。

经济手段有望得到弥补

与经济手段相比，限购、限贷、限售等行政手段具有见效快、成效显著的优点。 因此，虽然不动产规制多次被采用，但使用行政手段的规制会产生负面效果。 因此，规制初步发挥效果后，经济手段参与规制政策比例的意见屡有提及。

今年3月底，国土资源部副部长胡存智表示，在必须确保充足供应量的情况下进行全年房地产调控的事件中，首先是将行政手段及时转化为经济手段。 行政手段见效快，但“副作用”也大，难以实行。 其次，规制政策需要准确的对比性。 房地产市场是相对独立或相对隔离的地区市场，因城市而异，房价和供应量都有很大差异。 因为这项管制政策需要差异化和准确的对比性。

继续严格执行差别化住房贷款政策被认为是持续抑制房地产投机投资行为的重要手段。 从“国家十一条”到“国十条”，信用政策突出了房地产调控作为首要经济手段的地位。 2组房贷首付由4成上调至5成，3组房贷由可申请上调为不可发放。

4月7日晚，北京住房公积金管理中心和央行营业部表示，北京套房贷款首付提高7成，无住房贷款人仍在执行6成旧标准，两份文件均未提及套房贷款利率调整。

虽然北京房贷首付比例仅上升一成，但中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，这一成首付的“杀伤力”非常强，2套房的购买多为改善型诉求，对住宅面积、位置要求相对较高， 首付上涨对为改善住房而选择二手房的购房者影响很大，通常二手房贷款的判断值低于实际交易值的10%，以首付的7成计算，购房者只能获得2成左右的贷款。

持有环节税收保留力

作为房地产调控中配合行政政策的重要经济手段，税收政策被期待于房地产调控的后半段。

根据2月20日召开的国务院常务会议，要完全稳定房价实务责任制，严格实行商品住房限购，扩大个人住房房产税改革试点，增加普通商品住房和用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强商品房预售管理。

2月初，发改委、财政部、人社部联合发布的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中，第四款“加快健全再分配机制”，改革完善房地产税等环节税制，逐步扩大个人住房税改革试点范围

但是，持有环节的税收，不仅仅是要扩大试点范围的房地产税，3月底，胡存智提出了房地产调整税这一新的处理思路。

3月23日，胡存智在中国快速发展高层论坛上表示，从目前情况看，是时候考虑用经济手段进行后续房地产调控了。 过去两年多房地产市场形势基本稳定，价格也比较稳定。 虽然近几个月房地产价格有所波动，但总体稳定，这表明限购、限价等措施有助于抑制投资、投机诉求。 如果现在就能采取经济和税收手段，就能对管制产生很高的效果。

“将来可能会对持有的住宅征收不动产调整税，建议从第三套房开始征收。 ”胡存智说。

胡先生认为，调整房地产税收，将投资、投机诉求引入两套房内，使第三套房以上的房子失去过多的投资价值，从而扭转目前供不应求的局面，可以逐渐向市场供应大量的储蓄房。

胡存智提出的税收构想几天后得到了一定程度的证实。

3月28日，国务院办公厅发布了关于实施《国务院机构改革和职能转换方案》任务分工的通知。 各地区、各部门要求在3至5年内完成《方案》提出的各项任务，其中要求公布并实施不动产统一登记制度，并于年6月底前公布不动产登记条例。

“房地产登记条例出台后，房地产调控有可能发生质的变化”，张大伟对《证券日报》记者说，如果实行全国房地产网络登记体系，可以更准确地执行多项调控政策，计算套房的拥有量，调控政策的效果也会更强。