“招商地产中高端产品超五成 去化压力大”

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实习记者罗碧出生于深圳

随着4月12日金地集团年报公布，房地产大企业“保险万金募集”年报全部出炉，多次通过中高级项目渠道的招商房地产销售均价为全年4大房企之首，达到1.47万元/平方米。

《每日经济信息》记者就四大房企近两年库存量占总资产比例的数据发现，存量占总资产比例最高的是保利地产，超过70%。 从年和年两年库存比例数据的快速发展趋势来看，除招商库存比例上升外，其余三个库存比例均呈下降趋势。

招商总经理贺建亚在年度股东大会上坦言，企业产品结构不均衡，大型产品占比高，将对今年制定的400亿元销售目标的实现带来一定的压力。

高端市场竞争加剧/

招商年报显示，企业全年实现合同销售面积247.52万平方米，合同销售金额363.86亿元。 根据该计算，招商房地产年销售平均价格为1.47万/平方米，居四大房企之首，但这一数据与年销售1.75万/平方米相比大幅下跌。 年其他三家房企平均价格分别为金地1.19万/平方米、保利1.13万/平方米、万科1.09万/平方米。

贺建亚在股东大会上表示，大型产品目前占企业住宅开发量的五成以上。 在谈到今年制定的400亿元销售目标时，贺建亚表示，实现这个比去年合同销售额仅增长1%的目标还存在挑战和压力。 “第一，是因为企业目前的产品结构经过这两年的调整仍不平衡，大型产品的比重略高。 ”

他说，在国家政策向中低价位、中小户型倾斜，市场以刚需为主的情况下，贺建亚今后基本不占豪宅土地，尽量推偏中低价位、中小户型的产品，以平衡产品结构。 年报显示，全年招商房地产在18个城市共有46个销售项目。 其中，在深圳上市的招商伍兹公寓、赛谷花园、招商观园等项目均为高端大厦。

以去年被誉为深圳最高高层的伍兹公寓为例，主力户型为175平方米左右的150套房，均价达到6万元，为同期同城最高，因此备受媒体关注。 此前媒体报道称，该楼盘销售遇冷，开盘三个月销售不到三成。 但是，今年过年以来，在采取了一系列销售战略，如向香港顾客推楼盘等后，脱化的速度开始加快。

《每日经济信息》记者于4月14日作为买家给伍兹公寓的柜台打电话。 工作人员称，这座大楼今年春节后，看房的人明显增加，并没有相应的折扣。 根据深圳市规划和国土资源委员会的最新统计数据，截至4月14日，伍兹公寓共销售94套，约占总房源的62%。

企业的另一个高端项目是与华侨城合作开发的世谷花园，去年推出了118幢别墅，至今的去化率约为43%。 招商房地产相关负责人在网上业绩证明会上表示，与大型产品相比，企业将采取不同于小型产品的销售战略，以保障去化速度。

对于招商地产坚守的中高端产品，市场竞争也越来越激烈。 根据相关研究机构的调查数据，仅去年下半年，深圳就推出了中国招曦城、伍兹公寓、鲸山9期、大南山紫园等所有配套总额超过数千万元的豪宅项目，市场供应量达到1060套。 加上迄今为止开始销售的天琴湾等项目，深圳每年数千万级的豪宅项目已经超过了10个。

美国联合房地产研究部副主任何倩茹接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前，越来越多的房地产商打算进入高端产品市场。 这部分产品由于客户群资金量比较充足，管控影响比较小，“进入者增加，高端市场竞争也加剧，今年深圳新建了东海国际公寓等总价在千万以上的豪宅。”

库存上升毛利率下跌/

《每日经济信息》记者对已经发布的“申奥保险万金”4家房企年报发现，在去年房企库存同比下降的情况下，只有申奥房地产库存较去年同期有所上升。 年报数据显示，年末，招商房地产存量达到736.37亿元，比去年同期增长43.15%。

这个数值的上升与招商房地产年提前拿地无关。 年报数据显示，全年招商房地产累计投入157亿元，新增土地391万平方米，但今年招商房地产计划土地成交额超过200亿元。

从去年获得土地的地区可以看出，招商房地产已经开始实施“稳定守住一线城市，积极拓展二线城市，择机进军三线城市”的快速发展方针，但年报显示，招商房地产的年营业收入仍主要来源于珠三角地区，

数据显示，去年招商房地产在全国各地的毛利率较去年同期下降，其中环渤海、长江三角洲、珠三角三地以外其他地区的毛利率较去年同期最大，达到26个百分点。 受长江三角洲地区和其他地区营业价格分别较去年同期大幅上涨118%和208%的影响，招商房地产去年全年整体毛利率从5个百分点降至51%。