“250亿首涉旅游地产 协信地产资金链待考”

本篇文章3457字，读完约9分钟

杜冉乐实习记者谢振宇从成都来

在一线企业品牌房企频繁进军旅游房地产的情况下，重庆本土赞助房地产也“眼红”。

昨日( 3月13日)，《每日经济信息》记者从协信地产官网获悉，企业近日在重庆和昆明一举获得总规模达数千亩的文化旅游项目用地，预计总投资将近250亿元。

昨天，记者打电话向赞助房地产企业品牌部发送了采访大纲，但相关负责人没有回复。 云南财经大学一位教授表示，协信昆明项目所在地的旅游资源特点不突出，是“从无到有”类型的旅游房地产开发，后期的关键要看如何构建，开发有一定的挑战性。

相关人士表示，面对协和房地产年内香港上市，急需扩张土地储备饲料，目前企业除银行贷款外融资趋势频繁，其价格压力也值得深思。

价值250亿元的大企业

据悉，协和房地产将于3月7日和3月9日分别与重庆永川区政府、昆明市富民县政府签署合作协议，打造两个文化旅游房地产项目。

其中，昆明项目主要是在富民县建设“中国昆明小井苗族风情生态村”。 总占地面积15000亩( 10平方公里)，其中建设用地4000亩，总建筑体积280万平方米，总投资额近200亿。 一期120亩的建设用地已经在今年2月获得。

此外，永川项目建设占地约900亩，是新古典风格的旅游古城、高级配套住宅项目，项目总投资约50亿元。 此外，赞助总投资约30亿元，在永川建设30万元的城市商业综合体和高级酒店项目。

前者于今年2月取得土地，有实质性进展。 据昆明市国土局网站消息，今年2月，协信集团子公司重庆协信远汇房地产开发有限企业通过拍卖方法获得富民县2块土地，获得土地面积分别为3.3335公顷、4.6735公顷，交易价格分别为2250公顷。

云南财经大学mba教育学院房地产投融资研究中心主任周大研表示，富民属于昆明“半小时生活圈”范围内，具有交通特点，作为农业县在环境和生态方面有一定特点，其短板是当地房地产开发尚未达到一定规模。 但是，由于以前进军昆明，对地区市场已经有所了解，在赞助后期有可能将其目标客户定位在昆明和全国。

但是，作为旅游地，赞助项目当地的旅游资源特点不突出，是“从无到有”类型的旅游地开发，后期如何构建是关键，开发有一定的挑战性。 》周大研的分析表明，其后期项目的定位和开发模式尤为重要。

重庆永川的旅游古城项目，业内专家的看法也有明显差异。

重庆新中地产总经理何伟坚认为，永川本地房地产市场开发已经成熟，金科、恒大等企业品牌房企进驻，房价区间业5000-9000元/平方米左右，“开发潜力还很大”。

重庆一家机构分析师认为，永川项目没有太好的旅游资源，购房人也以当地人为主。 “这个项目后期以房地产为主的项目可能会越来越多，但是昆明项目相对会好一些。 对赞助来说，重新进入行业风险相当大。 ”

此前，协和在重庆位于主城区，很少参与区县的项目开发。 而且这次进入了全新的行业，第一次做。 我认为风险确实存在，必然存在。 ”上述机构的人认为。

据业内人士分析，康科德突然宣布进军文化景点。 这与现在协和迅速扩大，谋求上市有很大的关联。

扩展和内部控制

在获得上述两个项目的几天前，协信在上海获得了地块。 由此可见，协信集团自去年以来的迅速扩大。

据悉，今年3月6日，协信地产以2.85亿元顺利取得上海祝桥空港工业开发区浦东空港国际总部经济园项目首期建设用地，用地面积204.8亩。

这是赞助房地产不到一年来第三次在上海拿地。 资料显示，去年8月22日分拨的闵行区虹桥商务区中心区北区12号地址，被来自重庆的协信集团以底价13亿元获得。 时隔一个月的9月20日，协信集团获得闸北区474街1丘地块。

事实上，从去年开始，协信在土地扩张方面一直突飞猛进。

据相关媒体报道，从年下半年至去年10月左右，赞助土地的资金投入超过70亿元。 根据第三方机构的数据，“年重庆土地市场明星公司”排行榜一栏，赞助房产当年成交土地1414亩，成交额约45亿3000万元位居第一。

康科德房地产首席执行官刘爱明今年1月在接受媒体采访时表示:“去年，康科德新增加了约300万平方米的土地规模。”

年，协信希望进军包括北京在内的越来越多的城市。 “我们马上在北京拿地。 目前正在谈判中。 在北京，获得纯粹的住宅用地不容易。 我们的方向主要是商业和工业基地等项目。 ”刘爱明那时说:“我们希望到今年年底进入12个城市，其实我们也不想进入太多的城市。 还是发展太快未必是好事，而是管理上的挑战。”

据悉，从2009年开始，协信走出深耕多年的重庆大本营，开始布局全国，目前已进军苏州、无锡、成都、昆明、三亚、镇江等大中型城市。 目前，赞助正在关注北京、杭州、长沙等国内重要城市。

与外部的迅速扩张相对应，赞助也希望通过内部管制实现公司的良好运营。 相应的大动向是设立了独立的事业部。

去年3月，协信房地产商业事业部成立。 6月，协信集团设立了产业事业部。 “这标志着协信集团高级住宅、商业房地产、产业房地产三条核心产品线的战术布局已经完成。 ”协信官网是这样表达的。

协信的迅速扩张和众多产业链的布局，从外部来看，是最终规划上市的相应准备。

房地产重庆机构研究部的一位负责人认为，财团布局多产业将扩展其业务链，开始积累包括商业和产业资产在内的具有沉淀性的资产。 “也许成立了商业和产业事业部，为上市做准备。 ”

重庆新中地产总经理何伟坚也认为，过去两三年来，协信在商业地产方面尤为突出，但就其而言，未来上市需要多元化。 另外，上市准备需要充足的土地资源，决定赞助所需的快速扩张，最终上市处理资金问题。

高额融资压迫考验ipo

协信地产的扩张在两年前就明确了，在香港上市越来越近的时候尤为紧迫，但支撑其围城的是较为密集的融资行动，特别是利用房地产信托。

《每日经济信息》记者从用益信托网获悉，协信房地产新发行的信托计划为年2月，这是协信与五矿信托合作设立的“协信中国基金集合资金信托计划( 1期)”，信托计划资金用于协信中国项下公司和项目的股权投资，发行规模9亿元。

前一年7月，协信地产与五矿信托合作发行了10亿元的“协信城市快速发展基金集合资金信托计划”。 募集资金用于向重庆协信集团城市建设快速发展有限企业增资、增资、增资两年，预计年利率10-13%，实际募集金额8.89亿元。

更早一些时候，华润信托年向协信地产旗下企业发布了“华润信托鼎新3号集合资金信托计划”，募集4亿元，信托发行期限为2年，预计年利率为9-10%。

华西证券一位房地产信托拆资师在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前信托融资已经成为众多房企的主要融资渠道之一，信托价格比银行贷款利率高一些，但对高利润房地产领域来说，却是牺牲利润的一部分，尤其是如何迅速扩大

事实上，自今年“史上最艰难”的房地产市场调控以来，a股市场基本关闭了内地房企融资大门，房地产类银行贷款也收紧，房地产信托投资基金和境外融资成为大量房企重要的融资渠道。 据相关媒体报道，截至去年10月，赞助房地产因快速扩张，在海外融资近100亿元，年利率超过20%。 但是，协信地产首席执行官刘爱明否认了高利率融资的说法。

自去年2月以来，中海地产发行了5亿美元债券，碧桂园完成融资配股12.9亿港币，9月龙湖地产配股融资4亿美元等。 其中，龙湖地产融资价格仅为6.875%的年利率。 据上述房地产信托拆房师介绍，目前海外融资价格不高，略有下降。

无独有偶，位于重庆的金科地产为了提高业绩，不断获得土地扩张和信托融资，去年在重庆获得80多亿元，而协信地产在重庆获得60多亿元。 目前坊间传言，金科地产仍在渴求资金。 相关人士表示，赞助地产情况也差不多，融资是必然的，其中包括在香港上市。

据协信地产官网介绍，企业与上海中城联盟投资、汉威基金、宏观粉丝资本、华润信托、兴业信托和五矿信托等有资本合作。 据悉，2009年，汉威基金向重庆“协信城”投资数亿资金，缓解了协信房地产项目金融危机背景下的资金饥荒。

据多次接触康科德房地产的重庆媒体房地产记者介绍，康科德房地产进入香港上市的时间表，要获得投资者的青睐，需要成功地发行第一只股票，储备大量土地，但筹集土地资金需要大量资金。

益信托首席拆师李瑬表示，与部分房企一手获得信托融资、一手大范围购买土地的行为相比，未必与还款风险相关，重要的是要结合该企业的具体运营情况、自身实力等多种因素进行综合考虑。 信托融资可能会对赞助房地产在香港上市产生一点影响，但从根本上要看是否符合ipo的门槛。