“6年仅卖出26套？鲁能地产通州“造镇梦”难醒”

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经记者尚希李怡从北京出发

自2006年10月“城镇建设”开始以来，鲁能地产旗下的子公司北京港房地产开发有限企业在北京通州的格拉斯镇项目迎来了第七个年头。 但是，整个项目的开发进展还没过半。 “我们的计划是7期，目前开发到第3期。 ’这个项目的柜台销售人员告诉《每日经济信息》记者。

漫长的开发周期推动了格拉斯镇的“上升”？ 据悉，该项目目前单笔交易价格为33378元/平方米，但在去年12月新入市的112栋房源中，预计销售平均价格最高超过6万元/平方米。

据报道，格拉斯镇所在的东海花园二期b地块出现在国土资源部公布的黑名单上。

项目窗格中的空闲黑名单/

格拉斯费德(申报名称:榆滨芳苑)在去年12月14日的推板，成为了年最后一个推板的别墅项目。 不过，记者获悉，同一天推盘的另一别墅项目至今已有360套交易量，但根据格拉斯小镇在房屋建设委员会网站上公布的消息，还有一套交易尚未达成。

据悉，格拉斯镇第一期于2006年10月启用，获得销售许可证的日期为2006年10月15日，共销售东海花园21号住宅等84件，但住建委网站上记者并未调查该区段的目的成交情况。

此后，至2009年5月17日、20日，格拉斯镇再次获得预售许可，待售位置为东海花园a地块和东海花园一期。 许可销售面积分别为46942.46平方米、54753.44平方米。

漫长的开发周期使格拉斯的小城镇项目饱受诟病。

此前有媒体报道称，早在去年8月，格拉斯费德的“东海花园二期b地块”就出现在国土资源部公布的1457块闲置土地“黑名单”上，被解释为闲置的理由是“政府的原因”。 《每日经济信息》记者从北京市计委通州分局网站上获悉，北京海港房地产开发有限企业(鲁能地产子企业) 2002年编制了该项目地块计划书，2003年编制了东海花园住宅和配套计划书，2004年10月编制了庭院式住宅和配套计划书，12月编制了

地价的涨幅很厉害/

《每日经济信息》记者统计了北京居委会网站数据，上述项目2009年取得预售证的37套别墅中，北京市居委会官网备案的已售套数为26套，合同面积为18941.43平方米。 另一方面，年12月取得预售许可证的项目(东海花园第一期s1、s2、s3、s4、m1、m2、l1户型)共包括112幢别墅，每幢面积438~783平方米，预计销售额度38169平方米。 总额为1600万元~783平方米，与2009年该项目签约成交的33378元/平方米的平均价格相比，涨幅达到47.8%。 和当时的土地价格相比，其附加值的幅度非常惊人。

在采访中，项目销售人员告诉记者，去年年底进入市场的3期，产品面积为400平方米~800平方米，总额为1860万件。 单以价格计算，3期上市的112栋产品，价值约20亿元。 但是，整个项目的土地价格是多少？

由于该地块成交较早，在北京市土地整理储备中心网站上，记者没有发现该项目的成交记录。 但是，去年8月初，国土资源部公布的1457块闲置土地“黑名单”显示，格拉斯小町所在的东海花园二期b地块出现在“关于房地产开发公司土地闲置情况的表2”中。 据本文介绍，该地块供应面积31.88299公顷，约32万平方米，合同价款3188.299万元，合同签订时间为2005年8月23日，约定开工时间和约定竣工时间分别为2006年2月19日和2007年7月1日。

按该供应地面积和成交金额估算，上述地块的楼房地价不足100元。 由于该项目以独栋房屋为主，容积率按平均0.5计算，大楼地价也只有200元左右。

一位业内人士向记者算账，上述楼宇地价加上建安价、财务价等，该项目每平方米价格可控制在3000元，与目前4万多个待售均价相比，相差甚远。

但是，这个地价很离谱，当时北京市的土地价格几乎都是几百元。 ”。 这些业内人士告诉记者，“必须注意开发周期是否被有意延长。” 但是，他也表示，作为别墅项目，脱化率通常比其他产品低，平均开发周期也比普通产品长。

成交集数为谜/[/s2/]

昨天( 3月13日)，《每日经济信息》记者来到位于通州区宋庄的格拉斯费奇小镇项目。 一名警卫告诉记者，这样的豪宅项目越来越为拍摄婚纱照的新人提供了好的场所。 这么庞大的别墅群，很少有人真的在这里生活。 “没有人住。 买了之后也不能改装。 如此/(/k0 )

格拉斯费德项目销售人员介绍，项目一期为87栋，二期为73栋，三期为112栋。 “三期是准现房，今年11月可以入住，但我们二期的业主已经入住了。 “现在我们一期的入住率是45%，两期是50%。 ’这位销售员告诉记者。 根据这个估计，这个项目的成交数量至少必须在75套以上。 记者在住建委网站上可以查到的这个项目的成交情况只有26套。

为什么会有大数字出入？

“不要排除某些因素。 高端项目的合同审查时间通常很长，建设委员会网站的新闻很滞后。 通常在3、4个月或半年后出现。 ”北京某别墅项目市场总监告诉《每日经济信息》记者，北京部分豪宅项目购房人因受购房资格限制，无法通过网签，仅与开发商私下签订购房协议。

“这样不能办理产权，但对购买者来说，不想承受不能办理产权的风险，也不想承担房价上涨的风险。 ”市场总监说，其原因也影响到许多豪宅项目显示出的成交情况远远低于现实。

昨天，《每日经济信息》记者试图与项目开发商鲁能地产取得联系，但在记者发布消息之前，对方表示正在开会，不方便接受采访。