“调控政策再升级 开发商“见招拆招”积极应对”

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经记者胡廷鸿徐学后成为杨宠强，来自深圳广州上海

年1月房地产限购政策实现后，时隔两年，今年3月1日出台了新的房地产市场调控政策细则。 此次“国五条”的许多政策是年1月政策的延续，但新增了征收房屋买卖差价的20%税收和进一步提高2套房首付的比重，被认为在业内影响较大。

显然，主要供应大型高级产品和中大型改善性诉求产品的开发商在《国五条》中再次受到影响。 但是，这次的法规会像两年前一样，成为一些开发者漫长的“冬天”吗？

为此，《每日经济信息》记者调查了龙湖、绿城、万科等地产商的库存产品和财务报表，希望借此“在管理中偷窥豹”，进一步了解新法规对开发商的影响。

改善性诉求销售占有率过半数万科表示不需要调整产品战略

经记者胡廷鸿从深圳出发

自去年5月楼市成交回暖以来，改善性诉求明显增加，相应地反映在开发商房屋销售结构表上。

2月28日，万科发布年度报告，去年144平方米以下中小户型占有率上升至90%，其中90~144平方米户型占有率呈逐年上升趋势，目前达到44%； 改善诉求销售面积占有率达到54%，比去年上升5个百分点。

万科销售结构中改善性诉求所占比例明显上升，证实了监管政策下改善性必须增加的市场变化。

但《国五条》的实施细则压缩了投资性诉求，且对改善性诉求也产生一定的冲击。 在这种情况下，万科今后的中小户型比例会继续上升，万科产品战略会调整吗？

对此，万科董秘谭华杰表示，无论政策环境和市场如何变化，自住诉求始终是最稳定的，这已被2008年以来完美的领域周期所验证。 因此，万科一直坚持主要产品定位，目前万科的产品战略无需调整。

改善诉求率上升

年实施限购政策以来，万科的销售业绩没有下滑，去年创下历史新高。

万科年度报告显示，万科累计实现全年1295.6万平方米的销售面积，销售金额达到1412.3亿元，增幅分别为25%和31%。 今年1月，万科销售面积达到161万平方米，销售金额190.7亿元。

值得注意的是，在监管政策下，从年下半年开始，一线城市改善性的诉求逐渐增加。 始终坚持产品战略的万科，住宅销售产品的结构也在发生变化。 根据万科提供的资料，全年万科90平方米以下户型在套数上销售占比首次跌破50%，降至46%，而90~144平方米户型销售占比年升44%，是万科2008年调整产品战略以来首次跌破40%。 2009年，万科90~144平方米的户型销售占29%。

总体来说，万科144平方米以下的中小规模销售产品所占比例上升到90%，而2008年仅为83%。

对此，谭华杰解释说，从万科的成交情况来看，90~144平方米的小户型3家的销售占有率上升，主要是因为限购政策，非常看重购房者拿到的购房资格，往往会一步一步选择。

另外，万科首款运营商产品的比例仍维持在33%的水平，但改善性诉求销售面积占整体销售面积的比例从年的49%上升到54%，其他诉求比例下降到13%。

产品战略需要不变

关于《国家五条》细则，不少人认为，无论是套房首付比例和贷款利率增加，还是二手房转让征收20%所得税的政策，都会打击日益增长的改善性诉求。

在这种情况下，万科年的产品战略会相应调整吗？ 这位谭华杰对《每日经济信息》记者表示，目前万科客户仍以自住诉求为主，产品战略无需调整。 万科从一年前开始关注改善性诉求增加的市场变化，从而在小户型三房供应方面增加。

值得观察的是，万科遭遇了近年来最大的“质量危机”，万科装修业的战术备受质疑。

尽管如此，万科装饰室的战术没有改变。 装饰室的交付比例进一步上升。 年的业绩发布会上，万科表示，全年实现了10万套以上的房屋交接，其中装修住宅超过8万套，占80%以上。 对此，万科在年度报告中表示，万科的装修战术已基本实施。

招商加码商业地产将达到未来5年的占有率或两成

经记者胡廷鸿从深圳出发

与龙湖增加销售型商业不动产的例子一样，招商不动产也是用加码商业不动产开发的。 这一措施在一定程度上减小了“国五条”对大型产品中占多数比重的招商房地产业绩的影响。

按照计划，招商地产位于水龙头的海上世界综合体项目将全面开业运营，招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。

招商副总经理张林表示，目前招商在商业房地产多项产品上取得进展，将于今年竣工或开业。

张林表示，目前商业房地产比重占招商房地产投资额的10%左右，持有型房地产已建成约90万平方米。 预计未来五年商业房地产投资比例将达到15%~20%，持有型商业租金收入将每年以5%~10%的速度增长。

另外，预计500万平方米以上的高质量土地资源将在未来注入招商房地产。

提高商业不动产投资的比重

招商房地产在商业地产行业的战术布局即将揭开面纱。

日前，招商房地产旗下的商业房地产投资运营平台深圳招商商置投资有限企业(以下简称招商商置)，历时两年多改造的蛇口海上世界今年9月开始全面试点营业，届时海上世界广场、招商局广场、深圳希尔顿酒店等多家商业运营专业

招商于年整合旗下商业地产业务，深圳招商商设立投资有限企业，去年3月，招商正式挂牌。

招商商全面承接招商房地产商业房地产项目的管理和经营业务，负责全国25个城市的商业房地产项目的投资、招商、宣传、运营和处置，所辖业态涵盖办公楼、购物中心、产业园区等，已经是20多个国内外知名连锁

《每日经济信息》记者了解到，截至年底，招商房地产在全国管理的商业项目租赁面积达90万平方米，可租赁面积78万平方米，年租金收入7.2亿元。

张林表示，目前商业房地产比重占招商房地产投资额的10%左右，预计未来5年商业房地产投资比重将达到15%~20%，持有型商业租金收入将以每年5%~10%的速度增长。 据此推算，5年后，招商房产持有的房产租金收入最低接近10亿元。

注入500万平方米的土地资源

年设立招商商后，招商房地产未见任何动静。 除了原定投资的海上世界综合体项目建设外，招商房地产的商业地产战术鲜为人知。

对此，张林表示:“我们虽然积极拓展商业地产，但对商业地产也非常谨慎，希望能一个一个做下去。”

据悉，目前招商商业房地产版图将继续扩大，500万平方米以上高质量土地资源将在未来注入，深圳、广州、南京、重庆等地将出现大型商业项目。

他说，随着核心项目的迅速发展，在产品线的整理整合方面取得了一定的进展。 除海上世界全面试运营、招商局广场将于今年下半年启用外，南海意大利库也将完成升级改造。 今年2月19日，位于北京燕莎商业中心的北京康莱德酒店正式开业。 另外，漳州的美伦山庄、深圳的希尔顿酒店也将于今年开业。 除此之外，在一线城市核心地块，招商房地产还将寻求以写字楼产品为中心的机会布局纯粹的商业综合体招商局广场项目。