“万科北京超小户型方案已定 只租不售面临市场挑战”

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所有记者王杰尚希都从北京出发了

梦想反映在现实中的时间可能比想象中要长。

日前，北京万科金域华府项目提出开发建筑面积约20平方米和30平方米的两种超小户型，目标客群被定位为在城市奋斗无法承担高昂房价，但不符合保障性住房申请资格的“夹层”。

“北京万科金域华府项目超小户型的设计方案目前已经明确，正在积极推进项目进程。 》昨天( 2月18日)，《每日经济信息》记者从北京万科该项目设计负责人那里获悉，该产品是超小户型和商业属性用地的一次尝试，期待在其拥有的市场/(/K0/)之间。

400套超小型型“不能只靠租赁销售/

超户型的出现来源于微博。 “万科正在开发15平方米的超小户型。 与刚毕业的大学生相比，在广州首付5万元，每月700~800元。 ’年6月24日，这条微博疯狂转发，许多网民呼吁万科应该向全国，特别是北京、上海等城市宣传该产品。

几个月后，北京万科宣布正在进行超小户型产品的尝试，该产品将在北京昌平区金域华府项目上市。

“当时，这个产品提出的概念是，给在城市奋斗的20~30岁的年轻人提供一个开始的居住、办公室空之间的梦想孵化器。 现在已经明确了10栋的计划，高5层，所有栋的1层和2层都是为附近而设的商店； 7幢大楼的3~5层在居住空之间，约400套，不只出租出售，由万科物业规范管理； 另外，3栋的3~5层可以在小型办公室空之间销售。 》相关设计负责人告诉《每日经济信息》记者。

在接受媒体采访时，万科集团副总裁毛大庆对该项目的计划做了更清晰的说明。 “该地南北狭长，根据容积率的要求，很难建设沿街商店。 有人建议我们建一家快捷酒店。 我想开一家快捷酒店。 不如做成超小户型比较好。 以前想做大约600套超小户型，经过几次讨论后，还是决定建大约400套，其他用于办公楼。 ”

建设在商业用地上，意味着根据现行对公寓式酒店的限制要求，万科不会在金域华府的超小型项目上销售，只能租赁。 阳光100副总裁范小冲告诉《每日经济信息》记者，超小户型只需要走一点住宅以外的路，就可以突破国内的建筑规范。 “超小户型面临着纯北户型、厨房设计、阳台规划、车辆配置的一系列规划瓶颈，这一系列问题，国内建筑规范不允许这种超小户型大规模宣传。 ”

范小冲表示，超小户型的快速发展模式，只有就业建设、商业和其他土地立项，最终将改建为酒店和复式公寓。 即使开发为住宅，超小户型的未来也不能被业界人士期待。

超户型面临市场的挑战/

万科的超小户型项目因为太费时间，到目前为止引起了很多疑惑。 《每日经济信息》记者表示，这个项目之所以需要时间，第一，这个项目总共使用了10个事务所参与设计，同时每个大楼都有不同的设计事务所完成。

来自北京万科方面的信息显示，超小户型产品的设计方案目前已经明确，正在积极推进项目进程。 万科方面表示，该项目是超小户型产品和商业属性用地的一次尝试，期待在其拥有的市场空之间。

但是，从行业来看，超小户型对开发商来说，同样存在很大的挑战。

“这种超小户型在中国香港地区、新加坡等地是属于保障房和安居房的主要产品类型。 但是，在内地制作这个产品，首要的担心是能否被顾客接受。 ”。 北京美联房地产高级经理张磊在接受《每日经济信息》记者采访时表示，在这种超小户型的情况下，顾客购房后的生活价格也应参照商业金融用地的标准，如水电、房地产、采暖等问题，商业金融用地的标准远远高于住宅用地，顾客同意后接受

对此，亚豪机构市场研究负责人郭毅表示，超小户型的产品已经不是真正意义上的住宅产品，无法满足正常居住生活的需要。 “万科开发的这个产品类似于快捷酒店，但是租赁期长，租金低。 ’这个产品有市场，但一定是非主流产品。 满意的也是细分市场的居住诉求。

值得观察的是，超小户型的概念不可复制，项目的顾客定位也是个难题。 伟业我爱我家集团市场研究院的程浩业经理。 他表示，万科之前的小户型由于建筑规划方面的局限性，经常在深圳试点成功，但南北方冬季日照时间存在差异，住宅规范中要求统一制度，因此北方城市和高纬度地区不容易达到应对标准。

其次，项目客户定位困难，特别是在公租房政策的干扰下，在中关村上地区，收入低的人可以等待公租房的好处，收入中等的人可以选择标准的一居室或临时租房，超小户型处于不自然的状况。