“常州“鬼城”真相调查：一条马路汇集500万平方米房源”

本篇文章5356字，读完约13分钟

经过记者查道坤江苏常州摄影报道

在此期间，常州楼市备受舆论关注。 由于新建住宅空的安装率过高，常州被誉为继鄂尔多斯之后的另一个“鬼城”。

有业内人士认为，常州楼市库存量过多，空安装率过高，未来难以有较大的快速发展。 但常州房管部门认为，常州楼市供需两万美元，不存在“鬼城”一词。

常州楼市空的安装率到底有多高？ 库存压力会不会给常州楼市带来很大风险？

与各种疑问相比，《每日经济信息》记者1月初对常州楼市的调查采访显示，由于大量大盘开发，当地供应量已经面临饱和，仅武进区武宜路的开发量就超过500万平方米，多个新盘的点灯率不到3成。

雇“临时工”抢夺客户/

常州武进区武宜路连接常州东西走向所有繁华地带，从旧城中心延伸到新城区，街道两旁的新建建筑拔地而起，形形色色的楼房销售点随处可见。

据《每日经济信息》记者统计，武宜路聚集着德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、随园锦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等10多个楼盘。 “这么多楼盘营销部门的负责人对记者说。

记者走在武宜的路上，除了看到大量的楼盘广告外，各楼盘在路上发布的广告也数不胜数，一些销售员要求记者去看看楼盘。

“老师，您是来买房子的吧。 请给我看一下我们楼盘的资料，如果可以的话请去楼台看看。 ”自称小燕子的姐姐向《每日经济信息》的记者介绍说，她是受紫金城售楼部雇佣的兼职人员，在武宜路上发布楼盘广告，挖掘买家，去售楼部看房子。 “去售楼部了解项目就行了。 买不买都行。 去看的话会帮助我的工作。 何况，你确实要买房子。 ”

在这位姐姐的再三请求下，记者答应去售楼部看房。 然后，在记者前往柜台的路上，其他几个楼盘销售人员也蜂拥而至，包围着记者，他们有着同样的目标。 我想去记者在他们服务的楼盘柜台看看。 一些员工说，记者只要去楼盘看房子，就可以免费给记者送礼物。

“从这些楼盘争夺购房人的行为来看，他们确实面临着不小的销售压力。 ’陪同采访的常州一位业内人士杨先生对《每日经济信息》记者说:“卖场很热闹，但这些大楼都有大量的住宅资源库存，为了尽快消化手中的房子，不能用这种方法抢夺顾客资源。”

成交量高库存不易下降/

位于长江三角洲中心的常州，被称为江南明珠、中吴龙城。 近年来，随着经济的快速发展，常州房地产市场也进入高速发展阶段，一些行业人士认为常州已成为各大房企的“兵家必争之地”，表现出常州房地产市场的火爆发展程度。

据统计，年常州市区共成交62093套套房，其中住宅49163套，交易量创3年来新高，每月平均5000套交易量似乎也证明了常州楼市的火热。 但值得观察的是，随着交易量的大幅增加，常州市楼市库存量并未下降，反而呈上升趋势。

统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，比去年同期上涨12.85%。 全市商品住宅可销售裕量为777.55万平方米，比上年上升14.44%。 根据年常州楼市销售速度，常州楼市现有库存量可达常州消化20个月。

“数据显示，去年常州楼市整体成交量比较好，但库存量的上升带动了常州楼市整体，加上未来新的供应量，房子越卖越多。 ”常州房地产领域的一位负责人向《每日经济信息》记者表示，“随着以前高价拿地的高端项目进入开发高峰，包括别墅、大平层、高价住宅等，积压最严重，许多楼盘已经现房或准现房出售。 由于价格高企，开发商无法降低价格，整栋楼的库存化可以说是非常困难的。 ”

常州房地产独立评论家于岳表示，“库存的进一步增加，给未来常州楼市蒙上了阴影。”

这些业内人士杨向《每日经济信息》记者表示，根据官方公布的数据，常州市户籍人口360.8万人，与常住人口之比为19.3，10年间常州市户籍人口共计增加19.3万人。 按照平均增长速度，如果平均每3人需要购买1所住宅，常州一年平均需要6433所住宅，平均每月约需要536所住宅。

“但实际上常州市常住人口也只有100万左右，如果只依靠这100万人口来消化常州现在的库存，随着上市，住宅会增加，房子只会越来越多的卖出去。 ”上述人士说。

城市综合体会加剧库存压力/

在库存已经很高的企业下，这几年常州的城市综合体开发进一步加剧了楼市的库存压力。

据公开报道数据，目前常州市场有近30个80万平方米以上的城市综合体项目。

常州克瑞市场总监杨瑜认为，短期内出现这么多城市综合体，主要是楼市调控所致。 “在住房限制常态化的情况下，商业行业不受限制，因此急剧高涨。 城市整合型这样的大盘作为商业地产最具代表性的产品，越来越受到住宅企业的欢迎。 ”

在业内人士看来，巨大的城市综合体项目有很多特点，但巨大的开发项目需要大量的商业资源和客流资源，如果这些资源得不到足够的支撑，就会出现很多综合体项目空。 常州现在面临着这种饱和状态。

以武宜路上的星河国际项目为例，该项目总建筑面积达180万平方米，但根据搜房网统计，全年常州楼盘销售排行榜，星河国际仅售543套，常州楼盘销售前110名。

另外，位于武宜路的另一个城市综合体吾悦广场每年销售806套，同样也没有进入销售排行榜的前十名。 “从销售数据来看，并不像规模较大的城市综合体那么受买家欢迎，目前常州的城市综合体大多面临着销售难的问题。 ”

常州房地产领域一位独立研究员对记者表示，目前常州市场的城市综合体项目已经饱和，难以恢复，许多城市综合体项目都建在主干道节点上，大多是政府规划的形象项目，没有考虑到实际操作性，因此目前的整合

告示牌的点亮率低于三成/

在记者一周的调查采访中发现，许多销售的楼盘也有很多交付项目，但这些交付的楼盘大部分入住率较差，武宜路有大规模项目处于黑暗中，有些楼盘一楼只有几盏灯

1月18日晚，记者看到，位于武宜路的随园锦湖公寓项目，整个小区的点灯率不到三成，部分楼栋只亮了很少的灯。 据悉，该项目总建筑面积20万平方米，预计将纳入1500户。

那天晚上9点，路上的行人少了很多。 记者数了一下这个项目一圈点亮的家庭数，但整个小区点亮的顾客不到100户。

“1点前两年交货的楼盘，入住率也不到5成，所以这个点灯率在武宜路属于正常情况。 》陪同采访的常州当地业内人士对《每日经济信息》记者说。

另一方面，在别的楼盘吾悦广场，《每日经济信息》的记者看到，该小区近10栋30层左右的建筑物一片漆黑，几乎没有灯光。 沿着武宜路走后，记者发现大部分项目的点灯率不到三成。

此外，在武进区同一区域的另一家楼盘莱蒙城，销售部工作人员称入住率达80%，但记者当晚发现整体点亮率不到4成。 在莱蒙城提供的东方项目中，一栋楼上的点灯率不高，有些大楼处于大规模的黑暗中。

“这个点灯率在周围的运输大楼中已经很高了，其他大楼的入住率连一成都没有，点灯率更低了。 ”莱蒙城附近的房产中介负责人余经理对《每日经济信息》记者说:“周围有那么多楼盘，为什么卖得那么快？ 点灯率其实也反映了项目的入住率。”

除了武宜路楼盘显示高空安装率外，记者还于1月19日驱车前往常州新北区看到了同样的情景。 虽然该区域建成了大规模的大楼，但夜晚的寂静和白天热闹的建筑声却是强烈的目标，很多项目黑漆漆的，30层以上的高层往往只有几盏灯亮起。

从入住率来看，点灯率把常州称为“鬼城”也不为过。 由于开发人员的过度开发，房子卖不出去，从而产生高的空放置率。 ”上述业内人士对《每日经济信息》记者说。

记者在新北区采访时，遇到了在建设现场从事建设工作的周爷爷。 他也是当地村民。 他向《每日经济信息》记者介绍说，他参加的建筑项目以前是他们的村子，但由于政府的迅速发展，房子被拆除了。 “我们拆迁的居民，分别分成好几间房子，一部分人口多的房子分成10间以上，实在无法居住。 ”

据国家统计部门统计，常州城镇居民家庭人均住房面积34.7平方米，约1/3的家庭有多套住房。 关于外来人口的购房能力，据常州市统计部门数据，常州外来流动人口167万人，占全市常住人口的36.4%。 但是，外来人口以青壮年居多，教育水平以中学为主，大多从事一线劳动密集型工作，购买力不强。

大量住宅的空安装和低点灯率也影响着常州二手房的交易量。 常州某住宅区中介历史经理向《每日经济信息》记者介绍说，空安装问题已成为阻碍常州二手房交易量的重要因素。 “到了晚上，整个住宅区一片漆黑，购买者看到这个住宅区也没有人住。 那样的话自然买不到。 而且，也不能买住宅”的多个住宅区非常好。 周围的组合也很好，但是没有人买，挂牌多却成交率低，这和点灯率有很大的关系。 ”

房价低于周边外国购房者成为常州楼市主力

据记者调查，道坤来自江苏常州

国内某房地产领域协会负责人对《每日经济信息》记者表示:“常州楼市如果真的炒起来，在常州投资的开发商可以获得丰厚的利润，但如果房企因销售不良而资金链断裂，楼市危机有可能爆发。”

在记者采访的几天里，许多开发商注意到常州库存量的压力在加大，但常州认为，鄂尔多斯这样的住房高峰和房价6年翻五六倍的现象还没有发生。

据统计，截至去年12月底，常州全市商品房可销售量为1360.26万平方米，是城市面积比常州大得多的上海，库存量仅为2300万平方米。

供需不平衡

这两年，各大企业相继进入常州。 据不完全统计，仅常州的深圳房企建设面积就超过570万平方米，其中星河集团超过300万平方米，雷蒙国际超过百万平方米。

在土地方面，随着房地产市场的高速发展，常州的土地成交量从2006年的37张增加到了去年的204张，成交量有所下降，但达到了195张。

许多开发商的进入与常州当地提供的优惠政策无关。 常州当地一位开发商负责人对《每日经济信息》记者表示，政府为拉动房地产投资，出台了土地价格等多项优惠政策，对外的房企给予了更多照顾。 这是目前大型房企集中开发的原因之一。 ”。

从去年9月开始，常州进一步出台了鼓励购房的政策。 例如，允许符合条件的购房人提取住房公积金，通过转账方式偿还住房公积金贷款，每年提取住房公积金偿还商业贷款的申请人范围从原产权限制人扩大到其他股权分享人。

尽管如此，目前常州楼市供需依然严重失衡。 “现在常州刚需有了，但开盘的不是刚需房源，而是马上130到400平方米的房子。 ”一位常州开发商代表表示:“目前调控政策不放松，常州房地产不像一线城市那样稀缺性明显，目前难以实现大的快速发展。 虽然没有鄂尔多斯那么夸张，但常州楼市处理供需不平衡还需要很长时间。 ”

“要拉动一个城市和经济的快速发展，投资和费用这两个跷跷板的两头是不可缺少的，两者需要保持一定的平衡。 如果严重背离，常州可能会成为第二个鄂尔多斯。 ”江苏省房地产协会的一位负责人对《每日经济信息》记者说。

房价不是很高

事实上，与旁边无锡的房价每平方米数万元相比，常州的房价并不高，比苏北的镇江、南通、泰州等地的房价还便宜。

《每日经济信息》记者实地调查发现，常州房价大部分集中在6000元~8000元/平方米，市中心地区房价在每平方米1万元左右。

以房源集中的武进区为例，武宜路上销售的紫禁金城项目售价在6200元~7000元/平方米之间。 武宜路的另一家超市大盘吾悦广场，总建筑面积80万平方米，目前出售楼盘的均价在7500元左右。

和武进区一样，新北区常州高铁站附近同样聚集了众多楼盘在售，其中世茂香滨湖目前销售的3幢楼房价格为6300~6600元/平方米，户型面积从96平方米到137平方米不等。 记者访问的其他楼盘也大多价格在5500元~7000元/平方米之间。

业内人士认为，去年常州楼市成交量那么高，是因为房价低。 “在投资者减少、集团前景改善的市场结构中，开发商纷纷将销售点转向需求者，中低价住宅销售成为主流。 ”常州某房地产中介宋经理对《每日经济信息》记者表示。

据统计，去年常州一套总值50万~60万元的房子占常州成交量的22%，60万~70万元的房子占成交量的17%，40万~50万元的房子占16%。

从国外购买的人很多

房价低的不仅是常州本地的购房者，很多周边城市的购房者也蜂拥而至。

《每日经济信息》记者在武宜路紫金城售楼部看到，停在门前的大部分是来自南京、苏州、无锡、上海牌照的车。 来自上海的购房者沈先生，他和妻子在上海工作，但苦于上海的房价太高，所以决定在常州买房子。 ”

在玉兰广场的柜台，记者问了8位买家，7位来自上述几个城市，其中以上海和南京两地最多。 价格是吸引他们到常州买房子的第一要素。

在武宜路的另一个大楼柜台前，记者看到3辆写有南京牌照的公共汽车，从公共汽车上下来了近150名买家。 其中一位购房者表示，他是南京一家公司的员工，企业打算在常州开分企业，常州房价比较便宜，所以很多员工向常州分企业申请员工，企业组织员工来常州看房。 “明天也会有一点员工来。 ”

记者在访问新北区许多楼盘后发现，外国人也占了这个地区销售的很大比例。

据常州房地产网站统计数据，常州楼市交易量中，外国购房者占60%左右。 “周边城市的房价大大高于常州，沪宁高铁和京沪高铁提高了常州交通的便利性，这些都是吸引外国购买者的因素。 ”一位业内人士对《每日经济信息》记者说。