“来广营地块股权三分九龙仓延续旧合作开发模式”

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经过记者王杰从北京出发

近日，华侨城宣布将与北京招商地产和九龙仓全资附属企业大连盈共同开发北京朝阳区广营大体项目。

在楼市调控政策持续收紧的大背景下，开发商以合作模式规避项目风险屡见不鲜。 虽然与九龙仓的开发商一起开发项目也不是第一次了，但这种合作模式也容易产生各种风险。

九龙仓再次结婚

年12月12日，华侨城(亚洲) 03366、hk )宣布，全资子公司华京与北京招商房地产及九龙仓全资属企业大连盈签订增资合同，三方向北京广盈出资现金，分别出资4154.03万元、125.88万元和28元。

资金到位后，北京广盈注册资本将从1000万元增加到1515.16万元，在股本方面，华侨城亚洲、北京招商房地产和大连盈余的股权比例分别为33%、34%和33%。

据信息，目前北京广盈的主要资产是位于北京朝阳区来广营乡的两块地块，地块于年初由九龙仓联合招商房地产通过投标方法取得，土地总面积约7.27万平方米，总土地成本23.7亿元。 据悉，该地块将作为住宅开发，其中最大可开发住宅总建筑面积约18.18万平方米，预计年完工。

华侨城亚洲在公告中表示，北京广盈今后要求进一步的股东贷款或担保时，华京、北京招商房地产和大连盈分别向北京广盈提供的股东贷款和担保累计总额不得超过9.24亿元、9.52亿元和9.24亿元。 关于今后可能投入的资金来源，华侨城亚洲表示，计划用现金支付内部资金、股东贷款和银行贷款。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进，指出这符合九龙仓一贯的做法。 会丰地产私有化后，九龙仓拥有越来越多的资金和实力进入内地市场，这也促进了企业品牌效应的发挥。 楼市调整之初，九龙仓频繁与各大企业结婚，通过提供财务规划和资金，协助其他合作者进行项目运营。

地块可能“小麦粉比面包贵”

相关分析表明，正因为楼市持续调控带来了新的不确定性，九龙仓持续将保持原有的合作模式，积极寻求新的合作伙伴，实现风险规避。

但是，一位业内人士表示，来到营地的街区可能“面粉比面包贵”。

据连锁房地产早期统计，该地块成交楼面价12523元/平方米，是多年来广营板块楼面价最高的用地，楼面价高于年成交的该地区居住用地。

连锁房地产当时解体认为，以成交楼价来看，来广营地块后期价格空之间有限制，周边供给不少，预计进入市场后将面临强烈的市场竞争。 根据中原地产的数据，目前该地块内商品房售价在2.5万~2.7万元/平方米之间。 事实上，年初该地块出让前，有消息称中海、龙湖、中国水电、融创、金地、葛洲坝等近10家公司对该地块感兴趣。 但是，地块拍卖当天，没有出现土地掠夺现象，只有招商九龙仓联合体一家出价。

业内人士认为，九龙仓之所以高价占地，是因为非常看好这个地块。 朝阳区来到广营乡土地储备项目a4和b4地块，在北京“一主一副三新四后台”的整体布局框架下，快速发展潜力巨大。 但是，楼市的持续调控，对这里的高端住宅业的快速发展造成了巨大的冲击，容易导致这个项目的停滞。

项目启动和周转缓慢，是房企“面粉比面包贵”的丧失表现。 攫取土地、敢于攫取是九龙仓进军内陆的策略。 楼市调控不放松的前景形成后，九龙仓显然能感受到快速发展空之间的压缩和原有合作模式的脆弱。

三者之间股份均等合作模式的分工已经确定，但九龙仓进一步失去了对整个项目的把握。 严跃进表示，九龙仓延续原有的联合开发模式必须注意风险。 一方面，合作者的增加增加了收益调整的难度，增加了项目运营的不确定性，另一方面，九龙仓需要从过去的资金提供的作用转向经营计划。 “在反思中改进合作模式，仍然是当务之急。 ”