“高周转策略未见成效 九龙仓多地项目开发缓慢”

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经记者杨宠从上海强发

“我们也不要赚太多。 我们必须快点赚钱。 赚钱比赚钱重要。 ”年9月，九龙仓集团有限企业副主席、九龙仓中国地产快速发展有限企业主席周安桥在第三届中国房地产业高峰论坛上，高呼内地开发商必须快速周转。

他还透露了学习九龙仓内地开发商高周转的各种途径:请邀请当地团队稍加合作，与内地开发商合作，入股绿城30%多的股份。

但在这些措施中，进入绿城迅速扩大九龙仓的销售规模是唯一的。 《每日经济信息》记者在北京、上海和杭州等地的调查显示，与内地房企相比，九龙仓的开发、销售周期依然较晚。 对于重视年化收益率的九龙仓来说，在大陆房价上涨放缓的形势下，大陆住宅开发的缓慢速度导致公司年化收益率下降。

很多项目开发销售周期很长

据前报道，九龙仓旗下单价6500元/平方米的刚需楼盘九龙仓君廷土地出让时间为年3月，销售时间为年12月，中间时隔21个月。

根据行业惯例，在上海、杭州等地，君廷等利润微薄的刚需产品，从开发商拿地到出售，一般只需要9个月或更短的时间。 这是因为这种刚需产品的开发、销售时间越长，每年分配的年化收益率越低。

正因为还需要产品，有可能作为豪宅产品被开发的项目开发周期会更长。 《每日经济信息》记者此前报道，九龙仓旗下的上海静安花园项目历时19年取得地块，但直到去年7月才开工。 前几天，我再次去了上述地块，发现这个地块还没有开工。 与上述地块一样，在九龙仓年9月获得的陆家嘴黄金地带边缘的黄浦江沿岸e18地块(9-3)的现场出现了挖掘机，但尚未进行打桩。

观点地产网去年12月报道称，九龙仓和招商地产年情人节以底价23亿7000万元共同获得的广营乡a4和b4地块当时也未开工。

上述项目的缓慢开发步伐，与九龙仓对外界呼吁“不要赚太多，快赚”的口号大不相同。

《每日经济信息》记者致电九龙仓上海企业相关负责人询问工程进度，后者表示没有企业授权，无法回答上述问题。 随后，记者通过邮件采访了该企业集团宣传部，在发布消息之前，对方尚未做出回应。

高速旋转的难点

事实上，九龙仓内陆地区的业务正在加速。

半年报显示，报告期内九龙仓销售规模大幅增加，营业收入中房地产销售收入比去年同期超过154%，其中内地房地产销售额占集团营业收入的41%。

财报显示，九龙仓曾因杭政储出( 2009 ) 76号地块未取得施工许可证擅自施工而于年被处罚。 原中国指数研究院浙江分院研究总监曹旭东表示，九龙仓进入杭州已有几年，此前曾与其他公司共同开发杭州项目，但九龙仓自身对杭州市场不熟悉可能是开发滞后的原因之一。

曹旭东表示，九龙仓选择了本土球队，但其管理机制仍沿用总部决策机制，本土球队职业经理权力有限。 在这种情况下，从开发到销售的许多重大决策需要总部做出决定，极大地影响了九龙仓的开发、销售节奏。

中房信研究总监督薛建雄也表示，港资四大房地产企业，如黄、港新世界等，都是在土地价格最高时拿地，土地开发的高价格，大多要等市场进入下一轮行情后再开发。 他说，除了早年通过拨号手段获得的地块外，香港资本生产者的土地利润能力比较有限。

克瑞研究中心评论家李仙德对《每日经济信息》记者表示，港资地产商在住宅行业的竞争力也是内地房企无法比拟的，这限制了港资地产商的高周转。

他还说，只要九龙仓真的下决心实行高转速，难度就不会很大。 首先，通过在年进入绿色城市，他们获得了比较大的销售规模。 绿城年的合同销售额超过500亿元，这部分销售额也计入九龙仓财库。 另外，九龙仓本身的销售额也不低。 据中房信统计，目前九龙仓卖房排名达到第35位。

兰德咨询研究总监宋延庆表示，真正发挥决策性的因素是是否真正重视九龙仓内地市场，着力开发内地市场。 他说，香港地产商掌握着很多板块的业务，内地房地产业务只占其中之一。 由于香港房地产市场获得的现金流和租金收益已经非常大，内地房地产业务往往没有受到重视。

年收益率有可能下跌

但是，九龙仓显然非常关注内陆市场。

的半年报显示，九龙仓内地销售房地产收入所占比例已经全面超过香港，占集团整体营业收入的41%。 中国房地产评估中心排放的销售额50强显示，九龙仓内陆地区销售额达到154亿元。

在这样的大背景下，九龙仓有加快周转率的内在动力。

宋延庆告诉《每日经济信息》记者，香港地产商特别重视项目年化收益率，对年化收益率的水平要求必须在10%以上。 在大陆房价增速放缓的大背景下，开发周期每延长一年，年化收益率就会明显下跌。

薛建雄给出了九龙仓上海项目滨江e18地块和静安花园附近两个参考项目的价格走势。 一个是静安花园周边的中星美华村，年成交单价一度达到5万元/平方米以上，降至每年4.3万元/平方米左右，维持在每年4.5万元/平方米左右。 滨江e18地块周边滨江地区楼盘这几年的成交价格也没有大幅上涨。 薛建雄表示，九龙仓将赌下一波，房价大幅上涨，届时年化收益水平有可能上升。

实际上，公司不一定能享受到房价大幅上涨带来的囤积收益。 在此之前，周安桥也表示土地收益将被土地增值税抵消。

大数据显示，九龙仓的股东权益收益率与实行高周转战略的内地房企相比差距极大。 年、年，九龙仓资本收益率分别为21.9%和15%，恒大同期股本收益率均超过35%。