“龙湖借力两大中心建设 或携手上千企业品牌进驻虹桥”

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上海作为国家战术的两个中心建设是未来十年上海快速发展的重点。 依托上海两个中心建设，在虹桥开工、开发虹桥时代中心的龙湖高调宣布未来15年商业地产百亿盈利战术。

对虹桥来说，龙湖——国内有票房收入的商业房地产开发商无疑可以为虹桥吸引更多的企业品牌公司，促进地区商业的快速繁荣。 在本月20日开幕的龙湖重庆时代的天街上，至少会上传1000家时尚企业品牌。 因此，在虹桥天街这样放射长江三角洲二十多个城市的综合体项目中，将来上传的企业品牌很可能会超过1000家。 龙湖和虹桥预计将实现双赢。

商业收入百亿的雏形首次出现

在几乎所有的管制之后，和记黄埔、新鸿基、嘉里建设等香港地产商的高租金收入，受到许多内地地产商的羡慕。 根据上述地产商的财报，来自商业地产的租金收入往往占集团总营业收入的一半。 这意味着这些房地产企业在住宅营销市场非常困难的情况下，依然能取得很好的业绩。

许多地产商在效仿这些地产商，进军商业房地产行业，希望建立自己的国金中心和嘉里中心。 但是，截至目前，进入商业房地产行业成功的房地产企业很少。 地产商大多投入商业地产的总资金量与住宅相同，但从商业地产获得的租金收入只占企业总收入的5%。

商业地产开发的这种现状，让很多人对其未来并不看好。 但是，龙湖地产在这个行业的成功，让很多人看到了这个行业的开发前景。 龙湖地产主席吴亚军表示，龙湖志向未来10~15年，商业项目收入将超过100亿元，利润将从集团整体利润的目前的5%上升到30%。

吴亚军所说的收入，只指租金收入。 算上销售收入，龙湖地产商业项目收入已经超过百亿元。 截至今年11月，龙湖天街系商业综合体房地产销售贡献总额达到130亿元左右。 仅北京一地，天街系列合同销售额就超过百亿元。 最初涉足商业地产开发行业的龙湖，已经获得了巨大的回报。

对龙湖和龙湖的业主来说，城市综合体的开发是许多胜利的结果。 另一方面，通过销售房地产，龙湖可以更快地收回资金，减轻大型商业项目开发和持有的财务压力； 另一方面，出售办公楼和住宅将为龙湖的商业项目带来稳定的人流，为未来带来巨大的利益。 龙湖业主也因商业项目的成熟，享受到越来越多的生活便利和房地产涨价的好处。

事实上，龙湖在商业地产开发行业的造诣绝不逊色于住宅开发行业。 重庆北城天街的前身曾是20多次倒卖、无人理睬的客车修理厂地块，如今成为西部第一个“国家AAAA级景区”现代商业步行街，也是重庆市的行政地名。 在商业地产项目中成为国家行政地名的，国内至今只有重庆北城天街之一。

从品牌销售业绩的增长可以看出龙湖经营商业地产的能力。 远东百货公司于2003年与重庆北城天街一起开业，全年远东百货北城天街店业绩近10亿元，连续4年成为远东集团大陆地区百货业务增长率第一，年销售业绩超过20%。 同样与北城天街一起开业的ume国际电影城北城天街店，去年在全国票房中获得亚军，在观看人数上获得冠军。 年成为全国电影院观影人数第二，占重庆电影院票房70%的ume连续多年位居重庆电影院票房首位。 2006年进入北城天街的哈根达兹，年在西南地区单店业绩排名第一。

成功秘诀:精确定位

龙湖商业地产之所以如此成功，与其准确数字的科学化管理密切相关。

在项目前期的研发阶段，龙湖经过相当长期的市场调研和产品调研，以此作为项目产品定位、规划乃至分拨的重要依据，这也为商业项目后期各业态、各级商店找到合适的商店打下坚实的基础； 另一方面，在这一推进过程中，龙湖商业也通过相关的近期规划、制度化规定，保证了各阶段的任务、目标能够按时、按量完成。

龙湖的位置很准确。 现在，全国中产者约占23%，而北京、上海超过40%。 美国波士顿咨询企业报告称，半数中国家庭将全年进入中产阶级。 也就是说，未来十年中国中产阶级和富裕阶层将增加约2亿7000万顾客。 可以说掌握城市中产阶级人们支出诉求的人掌握着未来社会绝对财富的中坚力量。 龙湖所要做的，就是为这些新兴城市的中产阶级们制作变革性的产品，完美诠释城市生活的典范。

龙湖对天街系列的构想，希望成为为处理当前中产阶级城市生活“对丰富资源的高要求”与“获取生活资源的低效率”之间的矛盾，打造城市生活新样本的划时代产品。

与此不同，此前香港贸易局的报告也给龙湖带来了灵感。 在参加调查的1050名中国城市中产阶级顾客中，93%的人希望为家人提供最好的物质生活，82%的人希望为自己和家人提供舒适、富裕的生活，比起出去饮食和玩耍，66%的人更愿意和自己和家人在一起

在高效获取生活资源、全方位服务家庭生活的理念下，北京长乐天街进行了规划和设计。 “地铁上盖”拥有“不打伞商务”的“3分钟城市生活圈”，以完全的业态“一站式”满足家庭生活的诉求。 用“出了地铁就是mall，下了楼梯就是买东西，出门就是公园”的产品解释了自己的商业理念，成功复制到了全国。

但是，光靠准确的定位显然不足以实现龙湖在商业房地产行业的成功。 龙湖在10年间形成了龙湖独特的科学、完善的商业地产开发、建设、招商、运营模式，保证了招商工作高效、准确、按期实现相应的目标。

以招商阶段为例，龙湖有5个方面确保了企业品牌顾客的积累和招商目标的实现——成功引进主力店，吸引了相关业态的新企业品牌顾客； 拥有10年龙湖商业运营经验，积累了相当规模的老客户资源； 运用宣传渠道，实现定点目标客户爆破式招商目标和积累龙湖集团专门成立商业地产部，据此整合全国商业资源，为各地产项目积累和介绍了全新品牌的客户资源。 企业内部相应的例会和报告制度，保证了各阶段性招商目标的按时、按质量完成。

“最赚钱的商业地产”邂逅100万客人

在业界，龙湖被誉为“最赚钱的商业地产商”。

龙湖天街系列商业综合体开业之初的招聘率通常达到90%以上。 龙湖重庆北城天街目前的租金收入近3亿元，而当时开发这个项目的总资金仅为2亿元。

越来越多的数据显示，龙湖运营的百货公司毛利率达到81%，与香港顶级百货公司相差无几。 龙湖因此被众多商业企业品牌誉为“国内最赚钱的商业地产企业”。 这些企业品牌追随龙湖天街项目在全国开店，并与其形成了紧密的共同快速发展关系。

另外，上海的大虹桥被认为是最有潜力的商业圈。 规划资料显示，虹桥商务区核心区一期开发总规模约160万平方米。 该区建成后，将成为未来上海西部的市中心，与南京路、外滩、陆家嘴的东部商务区相呼应，形成上海市“双中心”的新格局。

连接机场、高铁、地铁、客运中心等的虹桥枢纽基本形成，以此为中心的1.5小时经济圈覆盖长江三角洲地区内所有重要城市，长江三角洲都市圈同城效应明显增长，形成世界性都市圈。 目前，龙湖、万科、香港瑞安、赞助、宝业、万通等多家开发商入驻。 得天独厚的地理交通位置，使大虹桥成为上海唯一覆盖长江三角洲数十个城市的商业圈。 仅通过虹桥交通中心进出上海的游客就达三四十万人，加上虹桥商业圈建成后辐射的周边长宁、闵行等常住人口，一些在虹桥工作的商业客群，在商业圈成熟后，形成了人均客流量百万的特大型商圈。

一个是百万流量的商圈，一个是最赚钱的商业地产商，两者相遇会有什么后果？ 虹桥地区的未来会出现上海淮海路、南京路这样房租贵的百货公司吗？ 龙湖还能在虹桥复制重庆北城天街的奇迹吗？ 一切还是未知数。

但有几点可以肯定的是，已经在商业地产市场获得可观票房的龙湖，注定要震惊上海人——12月20日开业的重庆龙湖时代天街，仅第一期就有1000多个时尚企业品牌加盟上传。

(文/杨妞强) )。

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