“佳兆业旧改蓄势待发 金志刚称未来十年旧改前景巨大”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

今年以来，深圳再次掀起了旧改热潮。 万科、华润、佳兆业、京基、卓越等房企军团纷纷布局深圳旧改建项目。

12月8日，国内首次以“城市旧改革”为主题的“对话佳兆业——中国旧城改造峰会”在深圳举行，汇聚政府官员、学者、领域专家讨论城市旧改革，讨论城市旧改革模式。

佳兆业集团总裁金志刚表示，旧城改造被简单粗暴地扣上了黑色标签，但城市旧改造首先要“改造”头脑，核心在于平衡各方利益。 他认为，除非中国宏观经济走下坡路，否则未来十年国内旧改革市场将爆发式增长。

掀起深圳旧改热的佳兆业拥有1000万以上的旧改土储蓄

目前，城市可开发的土地资源日益减少，这已成为中国大城市面临的课题。 的旧改革已成为处理城市快速发展和土地利用瓶颈的主要途径。

根据cric数据，2001~年全国32个主要城市土地供应总量总体呈下降趋势，在一线城市中心城区更为明显。

在土地资源短缺的问题上，深圳尤为突出。 一项数据显示，2008~2008年间，深圳中心城区土地供应量从93.48万平方米降至0.92万平方米。 在年的中心市区，还可以看到零地块出让的景象。

对此，深圳市规划国土快速发展研究中心土地改革研究小组组长赵新平还表示，年底，深圳建设用地规模达到917平方公里，接近深圳土地总面积的50%。 目前，深圳每年建设用地量以年均30平方公里的速度增长。

在此背景下，地方政府如何加快旧城改造，释放越来越多的土地资源，成为政府关注的焦点。

与此不同，许多城市的旧改建项目位于城市中心，土地价值高，给房地产公司的投资带来了巨大的空区间。 按照规划，到了2007年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，总投资1800亿元。

巨大的旧改革项目的好处将吸引万科、华润、招商、华侨城、佳兆业、卓越、京基等多家房企参与。

今年以来，深圳旧改革项目集中爆发，掀起热潮。 11月，华润地高调向外界宣布深圳六大项目。 其中包括大冲村旧改革、湖贝村旧改革、银湖旧改革等5大旧项目，总投资近1000亿元，开发面积达1000万平方米。

11月22日，深圳京基集团也正式与深圳市水贝股份有限公司、深圳市长源股份有限公司、深圳市木棉湾股份合作企业、深圳市沙一股份合作企业等签署《城市更新改造项目合作协议书》，涉及5个旧村改造项目，整体改造面积63.9万平方米。

在所有房企中，凭借综合实力和旧改革专业能力，佳兆业被广泛称为“旧改革专家”。

去年3月，佳兆业在深圳坂田华为科技城获得占地30万平方米的宝吉旧改项目，即佳兆业城市广场项目。 据佳兆业方面介绍，该项目总建筑面积180万平方米，是集酒店、办公楼、商业购物中心、住宅于一体的综合体项目。

在这次“中国城市旧改革峰会论坛”上，佳兆业置业快速发展企业总经理耿延良表示，佳兆业城市广场项目即将对外销售，该项目也是深圳30多年来最大的旧改革项目。

除了上述旧改革项目外，佳兆业在深圳还有包括盐田整体搬迁项目、大鹏第三工业园旧改革项目、以及位于深南通大道与上步行街交叉口的佳兆业世界金融中心项目在内的多个项目，该项目建设高度为511

耿延良表示，目前，佳兆业成为全国最多的老改革项目开发商，在深圳、广州、珠海、东莞等地已有30多个老改革项目，总占地面积超过1000万平方米。 另外，佳兆业200万平方米以上城市更新完成政府立项，宝吉项目、全球中心项目、盐田整体搬迁项目纳入深圳市政府“十二五”重大建设项目。

佳兆业的旧改新观念:旧改新需要平衡优势

近年来，各大房企纷纷抢旧改革项目，但旧改革项目投入大、周期长，而且围绕城市旧改革的强势解体、钉钉事件，使城市旧改革的优势结构更加复杂。

国内城市中，深圳市旧改革起步较早。 1994年，深圳上步工业区在旧厂区改造后，出现了第一个仓储式华润大卖场，这就是深圳市改造项目的开始。 多年来，深圳市在城市旧改革方面走在全国前列，在开发商和业主平等协商的基础上，形成了以公司为主体的市场改造模式。

但是，总体而言，全国范围内城市旧的改革理论和实践仍然很少。 “城市改造首先必须改造头脑。 ”佳业行政总裁金志刚认为，旧城改造良莠不齐，正常、合理、规范的旧城改造被社会大众允许拆除，因此也产生了一点偏见和误解。

城市旧改革不等同于拆房子，最大的课题是平衡各方利益。 金志刚说:“我们也看到了许多粗暴的例子，社会大众把旧城区的改造简单地等同于拆迁，把拆迁简单地贴上了黑色标签。”

“之所以出现这种旧改革的粗暴例子，是因为没有均衡地分配利益。 ”金志刚认为，佳兆业在旧改革行业成功的秘诀，一方面在于将旧改革认定为有荣誉感的事业，另一方面在于能够妥善解决相关优势。

具体来说，旧改革与原业主的好处、市民的好处、政府的好处、社区的好处、环境的好处、开发商的好处有关。 旧改革项目启动前要反复论证、平衡、分配，提出好的方案，使各方受益。

赵新平还表示，城市旧改革工程最大的难题是拆迁难，地方政府主导的城市旧改革应改变以往重视gdp的观念，在推进过程中，不要大规模解体，要平衡短期优势和长期优势

虽然城市旧改革开发用什么方法进行不能遵循金科玉条法则，但是稍微成功一点的模式是值得借鉴和学习的。

行业方面，佳兆业从1999年进入旧城改造行业，至今已有13年的旧城改造经验，成功开发了深圳佳兆业桂芳园、佳兆业金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都会汇、佳兆业城市广场等多项经典旧城改造项目。

在普通人看来，要搞好城市旧的改革项目，只需要和政府搞好关系。 但是，拥有多年老改革经验的耿延良认为，城市老改革项目是一项系统工程，需要专业化的团队和创新意识。 为此，佳兆业成立了第一家专业城市旧改革企业——佳兆业运营商快速发展(深圳)企业。

耿延良表示，运营商企业的成立形成了佳兆业一系列系统的工作流程和管理规范。 因为可以及时妥善解决旧城改造规划、拆迁、建设等重要部分出现的问题。

尽管如此，旧城改造开发与常规房地产开发不同，我们也应该警惕过程中的风险和难度。 旧城改造项目涉及土地获取、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在许多问题。 “这要求公司具备一定的专业能力、资金能力、协调能力和融资能力。 ”克瑞新闻集团研究中心的陈啸天想。

耿延良认为，旧城改造资金的投入是一个持续的过程，与竞争性开发的无重复投入不同，目前佳兆业旧城改造并不完全依赖造血功能，自身已经通过前期的销售资金回收，拓展了新的项目

值得观察的是，在旧改革项目中，佳兆业可以快速立项、快速拆迁安置取件、快速开发建设。 耿延良表示，佳兆业城市广场项目于年4月正式获批，年底全部拆迁完成，今年12月完成了一期主体工程的关闭，成为深圳回迁最快的城市旧改建项目。

对此，克比瑞新闻集团研究中心的陈啸天认为，佳兆业的专业运营、开发进度及资源整合三大特征较为突出。 除了多家公司设立事业部外，佳兆业还创立了全国第一家专业的旧城改造企业，有专业队伍运营和标准化的工作流程，多次高效快捷地开发，大大降低了资金压力。

刚刚着力于佳兆业旧改革项目的金志刚表示，未来十年旧改革前景可观

参加旧改革项目可以提高在一线大城市的市场占有率和土地储备，改造后可以获得巨大的土地价值和利润，成为房企越来越重视旧改革的动因。

目前，大开发商参与了深圳市旧改革项目的争夺，形成了自己的模式和思路。

陈啸天指出，目前参与城市旧改革的房地产企业广告主要有三种，一是老改革经验丰富的公司，二是有大型综合体项目运营经验，资金实力雄厚。 例如华润、招商房地产等。 三是优秀集团、京基、星河等深圳知名房企等形成良好商业模式的房企。 作为业内公认的“旧改革专家”，佳兆业对城市旧改革项目形成了自己的特点。

对此，金志刚也表示，旧改项目资金价格高、开发周期长，但这类项目的地区通常毛利率比常规项目大，因此较好。 “只要中国经济不走下坡路，预计下一个十年，国内旧改革市场将爆发式增长。 ”金志刚说，城市更新项目将迎来黄金时期。

今年11月佳兆业合同销售额22亿元，前11个月累计合同销售额150亿元，实现了年目标165亿元的91%。

截至11月30日，佳兆业全国土地储备达到2484万平方米，其中旧改新土地储备超过1000万。 业内人士预计，佳兆业在深圳旧改新项目每年将贡献50亿元以上的销售额，占企业总销售额的比重将达到20%~30%。

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