“地产商出海调查：至今没有成功者”

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记者王杰

最近，希腊政府在上海举办商务活动，文案提供了包括中国投资者在内的海外投资者包括能源、矿业、旅游、房地产、港口和机场等基础设施建设在内的众多投资项目，中国投资者与希腊投资促进局直接进行希腊各项协议、招标等。

其中特别是希腊的观光地最有吸引力。 在希腊有名的爱琴海从事职业生涯是大多数人的梦想。 这对于有意愿在海外开拓旅游房地产项目的中国房企来说，显然是很多机会。

但是，至今海外投资房地产的成功者很少。 去年在冰岛投资备受瞩目的中坤集团董事长黄怒波被冰岛媒体报道称，由于提供的资料不完整，原定于近期举行的签约仪式将被推迟。

海外开发房地产只规避投资风险？

这是黄怒波第二次在冰岛投资问题上受挫。 年8月，受冰岛方面的邀请，黄怒波决定投资约2亿美元在冰岛开发旅游项目。 其中约800万美元用于购买冰岛300平方公里的未开发土地，其余资金用于具体项目建设。 同年11月，冰岛内政部长表示，冰岛政府决定不批准黄怒波关于购买土地的特别申请。 理由是“冰岛内务省经过慎重讨论，中坤集团认定冰岛政府不具备特别批准土地购买申请的必要条件。 ”。

但是，事情并没有就此结束。 年5月，冰岛同意向黄怒波出租这些地块，租期为99年，但双方计划于近日完成的签约仪式在冰岛媒体披露的消息中成为“悬念”。

黄怒波在接受相关媒体采访时强调，从中国和冰岛两国的法律来看，这本来应该是有道理的。 但是，问题并不像想象的那么简单。 冰岛要求欧盟以外的投资者在当地设立企业，董事会成员的三分之二以上为冰岛人。 很明显，像中坤一样多年都有冰岛情节，但对于土生土长的中国企业，似乎有点从头来过。

黄怒波说，在这种情况发生后，我个人考虑暂时搁置这整个北欧的投资。 反过来说，如果真的被允许投资的话，能制定计划开始投入钱真是太好了。 因为政治关系，不知道会不会深深陷入公司。 总结这个教训。

四季房展国际业务总监魏克非表示，房企涉海，仍处于“试水”阶段。 目前还没有成功的例子。 由于房地产开发周期长，同时国内法律、市场体系与国外差异较大，房企出国开发只不过是意向。

“该项目适合最初运营商的快速发展战术，面临的客户主要是国内公司。 》第一位运营商法国项目相关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，首要的是看法国的投资环境。 因为这个项目还没有正式对外发表，所以暂时还不能弄清更详细的部分。

在马来西亚开展房地产项目的碧桂园也表示了同样的看法。 “碧桂园和其他人在马来西亚设立合营企业，一是要看到该国和地区房地产的快速发展前景，二是碧桂园也要为投资者提供合理的回报。 》碧桂园相关负责人表示，碧桂园董事会认为将扩大和加强集团现有的投资组合。

连锁房地产市场研究部的张絮解体，房企走出国门的例子很多，随着年龄的增长受到管制后逐渐增多。 该楼市调控最为严格，对交易量、公司利润影响最大。 同时，经过这一调控，房地产领域的高速增长趋势将发生变化，楼市调控也可能成为常态。 住宅企业进军海外开展项目可以看作是适应市场和政策变化的新尝试。 此外，限购后，不少投资者纷纷迁往海外运营商，促使房企对海外市场充满期待。

一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，“房企出海最需要考虑的是资产分散风险，不要把鸡蛋放在篮子里。 海外投资大部分是民营企业，第一是将资产转移到外面。 ”

北京中原市场研究部总监张大伟补充说，国内公司的游戏规则与国外不同，国外注重合同，因此房企面临的风险和机遇并存。 目前，国内开发商海外开发的首要原因还是国内高收入者海外运营商潮流增加，为了吸引这部分人，一些开发商在海外试点，但这不是主流，也不是主流。 没有哪个国家的不动产利益比国内高。 海外运营商的风险还是海外大部分拥有较高的持有税。 而且在短期交易的情况下，往往有重税。

出海的企业必须面对很多困难[/s2/]

9月11日，与法国地方政府签订土地协定，建立中法经贸合作区，享受法国和欧盟的专利优惠政策。 日前，碧桂园宣布与马来西亚当地地产商- -马来西亚( --mayland )结成合营企业，共同开拓马来西亚住宅和商业地产，碧桂园占合营企业55%的股权。 万通控股参与了纽约世贸大厦的重建，年租用了世贸中心1号楼的部分房产。 去年，soho中国董事长潘石屹已经以个人名义投资了纽约的商业地产。 房地产巨头万科最近也在加速国际化的快速发展，目前已经成立了美国房地产业务推进团队，为进军美国市场做准备。 中央航空地产在第六届董事会上通过了《关于设立企业海外事业部的议案》，加快了海外布局。

但值得注意的是，大部分“出海”的房企目前还处于规划和初步实施阶段，尚无成功案例可供参考。 住房企业海外投资的收益率还有待验证。

“国内住宅企业出海开发还在实践中。 当地的法规政策与国内不同。 物业税比较成熟，被征收。 另一方面，海外人士购买的开发不动产大多偏向于当地开发商建设的产品。 国内房企压制海外顾客的诉求，有一定的过程。 ”。 据房地产专家陈晟介绍，当地的税收、信用与国内的环境还不一样。 所以，必须尽快融入当地环境。 包括建设标准等细节在内，成功的例子需要经验作为支撑。 目前，国内房企的涉海越来越多，都是以并购的模式进行的。 购买为了转卖而建造的不动产。

北京联房地产高级经理张磊分析说，每个国家的土地政策情况不同，土地收购不容易。 中坤集团冰岛的项目受阻，万通7年的谈判之路都表明这条路并不容易。

“国内住宅企业出海的风险是对当地的法律、法规不太熟悉。 ”最初的职业法国项目相关负责人表示，另外欧洲的就业、劳动政策也比较严格。

连锁房地产市场研究部的张棉认为，海外市场的领域规则与国内大不相同，即使是国内领先的大企业，也无法避免水土不服。 虽然国外楼市调控不频繁，但经济干扰因素更大。

另外，海外的开发模式与中国不同。

据亚洲豪机构营销总监郭毅介绍，国内开发商出国时，首先要面对的是获得土地的困境，而国外的土地是私有的。 开发商购买土地必须得到这块土地的所有所有者的同意，而且这些所有者不能一个人拥有大土地。 开发的土地所有者很多。 开发商可以向所有拥有土地的小所有权人逐一协商后，再买下这块地块上所有分散的土地。 另外，必须根据当地条例，取得该地块周边数公里范围内的人们的同意。 不像国内的土地那么简单。 “从常识上来看，国内开发商在国外没有知名度，特别是与地块买卖有关，如果对房企的信任度不够，当地土地所有者可能不会出售自己的土地。 也不能开发。 ”

四季房展国际业务总监魏克非说，中国房地产市场和国外房地产市场完全是两个概念。 由于国内房地产市场正处于与国外不同的快速发展阶段，发达国家的城市化在30年前就完成了。 这决定了住宅的诉求量不同。 同时由于住宅是区域性特别强的产品，没有流动性，决定了运营商群体比较单一。 海外房地产的利润率，销售第一以成交量房为主。 “许多国家不允许卖房，同时也没有公摊面积。 ’而且没有国内那样的开工面积。 这都是房企出国面临的难题。

全联研究院副院长陈宝存对《每日经济信息》记者表示，海外市场比较成熟，实现快速销售不容易，要求公司资金准备充足。 包括公司信用管理在内的销售流程在内，中国的开发者可能无法应对。 另外，国外的法律制度与国内不同，人员配置也是国外战术的首要障碍。

要么对国内客户群的潜在支出能力抱有信心，要么住宅企业配置了海外重要的动力。

据连锁房地产市场研究部张絮拆介绍，从购房渠道来看，目前海外开发商来中国介绍房地产的也很多，每年的住宅展览会上也有很多海外项目参展。 购买和开发国内房企的项目主要是因为购买者更了解企业品牌，但国内房企开发的海外项目还不多，所以不仅限于此吧。

四季住房展国际业务总监魏克非表示，在国内房企出海前，国内运营商集团的海外采购均为海外开发商。 目前，国内开发商的海外项目只占很小的比例。 国外的法律比较健全，由购买者自己负责。 什么样的住宅适合自己？