“业内人士表示：我国楼市将进入区域分化时代”

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房价上涨和房地产市场扩张的速度可以超过实体经济的增长率，但不能离开实体经济的支撑而永远“裸奔”。 这是我国目前许多二三线、三四线城市房地产规模快速增长后面临的困境。 这些城市的中心周边基本上不具备开发条件，政府也资金不足，甚至不愿意在公共服务设施的建设上投入资金。 约定的补助金和招商引资难以实现，或者用土地合一转让的方法让开发商建设。 但是，在二三线、三四线城市运营的开发者大多采用“赛马场”的经营模式。 也就是说，融资是土地抵押贷款，收益是提高房屋销售价格，重视土地开发的增值收益，而不是培育房地产直到成熟所带来的持续收益。 在经济景气阶段，房价上涨带来的以收益为主导的巨大诉求掩盖了有限的真实诉求和不足的配套设施。 在经济不景气的时候，真实的诉求是支撑房地产快速发展的最后一道防线，但经济衰退对产业基础、居民收入的冲击、公共服务配套设施不足问题的暴露，再加上二三线和三四线城市房地产的诉求是无水之源。

过去，一线城市和主要二线城市(省会城市和区域中心城市)比其他二线城市和三、四线城市获得的资源更多)投资资金、倾斜政策、就业机会、公共服务等，因此选择了在这些城市就业。 由于这些城市的经济活力和弹性、产业集聚度、人口集聚度、居民收入远远优于其他城市，所以住房民生需求压力最大的城市、国家房地产调控的要点也恰恰是这些城市。 近年来，特别是年实行限购以来，这些城市积累的住房诉求特别大。 房地产市场有所调整，但整体来看供不应求，房价略有下降，购买力将跟进，未来这些城市的吸引力将大于其他城市，城市化进程也将快于其他城市。 因此，未来，我国房地产区域分化的首要特征是，一线城市和主要二线城市(省会城市和地区中心城市)将继续平稳高速发展，其他二三线城市和三四线城市将进入泡沫破灭阶段。

未来中国房地产区域分化的第二个特点是城市中心区的房价比周边区的房价坚挺或快速上涨

在城市快速扩张时期，公共服务设施赶不上城市扩张是世界性的问题。 为了追求生活和居住的舒适而将人们移居到偏远地区的美国和西欧，自20世纪80年代以来也出现了大城市复苏和城郊萎缩的现象。 原因是日益严重的公共交通问题(拥挤、时间和高油价)、就业机会分布不均衡和中心居住环境的改善。 在埃及和巴西等新兴国家，新城市和卫星城市的公共服务设施供应不足，因此为疏散城市中心的居住压力而建设的新城市和卫星城市也在不在的中期和不同程度上发生了住宅空设置和空城市问题 公共服务设施赶不上城市扩张的根本原因是，公共服务设施诉求中包含的文案远远多于“钢筋混凝土”式的城市扩张，难以单纯的城市外延式扩张处理城市居民公共服务设施诉求的多样化、多元性、复杂性

笔者认为，我国公共服务设施跟不上城市扩展的问题更为突出。 目前，各大城市大规模新增的网络建设将主要城市与郊区、新城联系在一起，但优质教育、医疗、就业、公共安全等资源仍集中在城市中心区，政府对新区公共服务设施投资力度不足，公共服务设施软实力也在短时间内得到培育 因此，我国各大城市的“造城运动”结果，大量发生了“卧城”和“睡城”。 当大家都在追逐中心城市的就业、教育、医疗、商业等稀缺公共资源时，交通堵塞、上学困难、就医费用等问题也越来越严重。 这使得各大城市中心的房价难以下降。 由于一线城市和一二线城市的吸引力仍然远远大于其他城市，城市化的增长率仍然高于其他城市，这些城市中心的房价将会上升得更快。

楼市地域分化，迫切需要新的对策。 (记者李宇嘉) )。