“贵阳楼市另类冲动：一个超级大盘可住35万人”

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经过记者刘林鹏杜兹乐贵阳拍摄报道

1万2000平方米的销售楼大厅里，挤满了热闹的购买者。 就像春运时的候车室一样，多家银行在销售楼的大厅内设置营业据点，办理住房贷款的购买者排起了长队……。 这是10月13日上午，《每日经济信息》记者在贵阳花果园销售楼大厅看到的情景。

“超级大盘林立”是记者在调查中对贵阳楼市印象最深的。 在这些超级大盘子中，提到“花果园”和“未来的方舟”，可以说在贵阳无人不知道。

记者了解到，目前贵阳销售的100万平方米以上的超级大盘有13个，仅果园项目就有1830万平方米的卷，被誉为全国第一大盘。 以花果园规划的35万常住人口为例，这一规模相当于贵阳市修文县人口的总和。

另外，中天·未来方舟的规划建筑面积也达到了720万平方米。 这两大项目的供应量占贵阳楼盘整体供应量的主体地位。 根据重庆中原地产贵阳分企业提交的数据，仅全年上半年，果园项目供应量就达到452.2万平方米，占贵阳楼市总供应量的75.4%。

“超级大盘”井喷式发展迅速，需要多少市场容量？ 这种情况的出现会导致贵阳楼市严重过剩吗？

最近，专家和媒体对贵阳房地产库存量和贵阳市常住人口进行了测算，得出贵阳楼市严重过剩还是重蹈鄂尔多斯的覆辙的结论。 真的是这样吗？

“我们贵阳被鄂尔多斯弄坏了。 ’这是贵阳中铁置业有限企业财务总监、副总经理王成平10月13日会见记者时开门见山的话，从供需关系来看，目前贵阳楼市没有泡沫。 王成平已经在房地产领域经营多年，从事成都、广州等多项房地产相关业务。

果园来袭

830万平方米的鳟鱼、200万平方米的商业、200万平方米的办公楼、35万常住人口、170万人的街道……果园可以被视为贵阳楼市的标杆。

10月13日，星期六，贵阳下起小雨，《每日经济信息》记者赶到果园进行实地考察。

在花果园立交和花果园项目大楼的单行道丁字路口，从远处看，数百幢高层住宅和商业综合体正在紧张施工。 低地6层的贵阳医学院附属南华医院，原本在彭家湾小屋区的居民眼中属于地标性建筑，现在非常小。

沿着山坡往上走，“我们只享受市中心的生活。 贵阳战术下的绝对中心”等，推进果园项目的广告语尤为引人注目。

“不是建楼盘，是建城池哦。 ’一位外国买家叹息道。

果园项目的专业顾问向《每日经济信息》记者透露，该项目共有226栋，目前正在建设的有100多栋，年底可交付20多栋。

果园项目营销总监张宁对《每日经济信息》记者说:“住宅项目年完成，整个果园项目年完成。”

“我们最多的时候一天卖1000多所房子。 ’果园的上述职业顾问表示，该项目自年开始以来，已连续22周成为贵阳楼市销售冠军。

果园项目开发商宏立城集团成立于1998年，至今仍只在贵阳开发包括果园在内的两个项目。 在全国房地产领域，宏立城的名字不为人知，但在贵阳因开发山水黔城而一举成名。

“年宏立城集团启动了总投资额300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。 年，宏立城集团再次获得五里冲区改造项目，大围贵阳中心决定，成为占地6000多亩的城市中央生态区、总建筑面积1612万平方米的贵阳国际中心。 ”宏立城官网就是这样证明了果园项目的。

公开资料显示，五里片区今年年初正式启动，投入资金达600亿元。 这样算下来，宏立城在果园的投入额将达到900亿元。

“开发这种体量的楼盘，开发商一定面临着不少风险。 但是，财富处于危险之中。 ”贵阳当地房地产领域的老手说。

超级大盘“井喷”

“如果现在贵阳不足100万平方米，谁也不想说自己是大盘子。 》贵阳房地产公司一位高管对《每日经济信息》记者表示，这种超级大盘开发模式是贵阳当地房地产领域的一大特色。

据统计，目前贵阳销售的100万平方米以上的超级大盘还有13个，潜在的超级大盘还有9个。

随着超级大盘的“井喷”，今年以来贵阳楼市总供应量大幅增加。 根据贵阳正合地产的统计数据，年1~6月，贵阳商品房市场整体供应572万平方米，半年供应量均超过2007、2008、2009年全年供应量，占全年的72%。 从今年上半年的供应水平来看，预计年市场供应量将超过年市场供应量793万平方米。

事实上，这些超大盘子的井喷之势，只要拿下土地市场的土地，就会变得明朗。

2009年，宏立城获得彭家湾棚户区大地块，大兴贵州最大的“城中村”改造项目后，于年4月再次获得五里海域11块，与彭家湾区联动实现开发。 但是，五里片区总面积是彭家湾片区面积的2.3倍以上。

除了宏立城敢于冒险大幅拿地外，贵州唯一本土上市房企中天城投( 000540，sz )也不输给拿地，曾被誉为“地皇”的业内人士。

中天城投自2008年介入土地一级市场以来，全年获得综合地块7000亩，但费用仅为3.5亿元，中天城投直接或间接土地储备一举超过万亩，成为当时西部地区规模最大的房地产类上市企业。

到了年8月，中天城投再次获得了巨大的土地。 据悉，今年8月24日，中天城投竞达到8个地块，建筑面积共计331.96万平方米，规划建设项目是“假日方舟”，也是中天城投年新开工的重点项目。

业内人士权威表示，中天城投下的超规模土地，基于以国有建设用地取代其他企业的非国有建设用地，从而实现大规模低价土地的独特土地交换模式。

此外，在政府主导的新城规划建设指导思想下，其他企业品牌的房企也纷纷获得大片土地。 记者了解到，利海中环广场项目占地1509亩，保利生态体育公园占地2635.669亩，优品城邦占地2300亩，多彩贵州城占地7695亩，西南国际商贸城占地14580亩，这些大型房地产项目

“西南国际商贸城当年落地开工时，贵州一位高层领导亲自出席，备受欢迎。 》广州中地银行房地产代理机构贵阳分企业项目助理刘永坤表示，实际上，这些大项目背后往往可以看到地方政府的影子，地方政府也希望贵阳早日成为现代化的区域中心城市。

蜂拥而至的外国客人

在进入果园项目的一条果园大街上，我看到路边正好停着5辆印有“遵义观光巴士”标识的巴士，从车上下来的乘客一片漆黑。

之后，穿着代表宏立城企业的服装的职业顾问带着长约100米的队伍走在花果园这条路上。 一位王姓中巴司机告诉《每日经济信息》记者，这些乘客都是从外地来看花果园楼盘的，周末一天跑三次，平时也至少跑一次。

不断有外国客人光临，相应高创意的回报诱惑和大规模的营销团队是不可缺少的。 根据一个来自里城地产的营销方案，外地接机的顾客白天由开发商负责免费午餐，贵州偏远地区的顾客当天不能回去的情况下，开发商晚上提供免费酒店住宿。 根据该营销计划，在县市外展点注册成交的顾客，将比售楼部成交的总额减免3000~5000元。

令人惊讶的是，根据该营销方案，花果园项目共有2000名职业顾问，其中仅卖场就有600名常驻。 另外，1400名分布在贵阳市和贵州其他县市。 “用高佣金方法刺激职业顾问，销售千分之三。 也就是说，以100平方米出售约30万元的房子，可以获得近千元的佣金。 ”

“我详细调查过果园大楼，每周有5~8辆大型巴士停在那里。 黔南州、凯里等市州的顾客很多。 ”贵州省社会科学院城市经济研究所所长胡晓登对记者表示。

在果园销售部，我们随机采访了来自贵州省黔南州的池姓买家。 他拿起外国顾客的购买意向书，笑着告诉记者这次是为去广东省佛山市打工的儿子买了房子。 “果园的房价不到4000元，和老家的房价差不多，但是贵阳是贵阳省的省会城市。 儿子在贵阳盖房子后，不用去广东省佛山市打工，也可以在附近做生意

忙于手头工作的果园销售部长张宁向记者透露，面对记者来访，他停止工作，贵州省内8个地级市州中，50%~60%的刚需族选择购买果园项目。

重庆大学房地产mba项目贵阳教育中心副主任吴靖在接受《每日经济信息》记者采访时也表示。 “重庆大学的一位老师告诉我贵阳果园项目的推广是怎么跑到重庆的。 ”

贵阳根据房地产8月份的研究报告，果园和未来方舟两个项目共成交6689套，成交面积61.34万平方米，分别占市场整体成交量的52.06%和64%。

10月16日下午，《每日经济信息》记者赶赴未来方舟实地访问。 在位于北京东路的中天未来方舟项目销售部，来自外国的买家也层出不穷。 在小卖部门口，记者看到道路两侧停着各种各样的车辆。 除了挂有贵州牌照的车外，还有从河北、浙江、广东等省远道而来的车，还有中天城投企业配备的看家专车数辆。

进入大销售部，记者以购房者的名义向置业顾问曹女士咨询了一套89平方米的住宅。 但是曹女士说，现在这种小户型已经卖完了，只有130平方米以上的大户型，如果想买那个小户型的话，只能等下个月发售的新批量大楼。

据重庆中原地产贵阳分企业研究报告，从8月12日至今，中天未来方舟发布f1集团、h4集团、g1集团、h4集团，共达到1346个套房点，还带有1万元至1.5万元的现金优惠。

方舟商业房地产项目也引起了许多投资者的关注。 柜台的沙盘旁，人群聚集在500米高以上的综合项目沙盘周围。 一位和丈夫开车来看店面的吴先生不安地对记者说，现在在店面买不到，但是刚才没有摇晃。 根据某展示面板显示，本期批次的商店大部分用红色表示，意味着几乎卖完了。

“从上周( 10月8月( 10月14日)开始，商品房成交量回升至节前水平，成交数为2190套，比上个月上涨126%，成交面积为19713平方米，比上个月上涨89%。 》广州中地行贵阳分企业周报这样表示。

从《每日经济信息》记者连续几天到贵阳各地区实地考察的情况来看，数万平方米的售楼部果园、未来方舟、美林城时代、新王府公寓和恒大城等普通项目的售楼部，也呈现出双节后的人气回升之势。 根据果园、未来方舟市场部的数据，果园上周( 10月8月( 10月14日)成交989套，未来方舟也成交242套。

沿着南明河边前进，河流左岸的建设项目正在如火如荼地进行。 数十台挖掘机在裸露的石山呼啸，远处植被密集覆盖的地方，映衬着美丽的半山别墅和洋房。 河流右岸仍能看到被拆迁留下的印迹。 南明河通过未来方舟项目的正中央，八洞旧拱桥横跨河流，是昔日两岸居民日常穿越的重要通道，但与眼前迅速崛起的大型现代建筑相比，显得极不相称。

竭尽全力吸引外国客人的不仅仅是果园和未来的方舟。 “我们接下来将向广州等珠江三角洲地区销售房源。 ”。 王成平扭头对坐在副驾驶的记者说。

为什么要去岭南地区卖房子？ 王成平认为，随着贵阳至广州、重庆等地的高铁、高速公路等项目的开通，未来贵阳的房子不仅局限于贵州人口，贵阳工业园区、旅游等产业迅速发展后，特别是“清爽贵阳”拥有其他城市无法超越的气候资源，

关于这一现象，胡晓登做了如下说明。 “珠江三角洲、长江三角洲等地区，卫星城市众多，本身大大淡化了周边购房诉求，但贵阳作为整个贵州省的单核城市，呈现城市化率低、明显的“孤岛城市”现象，所有优质的教育、医疗、交通、生活等资源，

大盘子的忧愁

但在记者采访过程中，业内人士也表达了对这种超级大盘模式的担忧，特别是超级大盘的道路承载量和物业管理能力。

胡晓登表示，目前超级大盘还处于换价阶段，这需要更加成熟的开发理念。 从项目本身的角度来说，缺乏前瞻性、交通设施不齐全、部分楼盘停车位严重不足等情况，制约了项目质量。

《每日经济信息》记者连续两次赶赴果园项目现场调查，提醒记者，目前网络状况确实难以承载100万人次。

“大盘开发对物业管理的要求很高，所以压力也很大。 其中硬件设施的配备必须跟上，就像电梯一样成问题。 ”贵阳知名房地产代理商表示，像花果园项目一样，一座大楼最多4部电梯，一层最多9户，一座大楼多为46层，到了上班下班高峰期，似乎特别堵车。 另外，高峰期的水、耗电量等将面临过载运行。

随后，负责人立即拿出计算器为记者计算了上述问题的严重性。 如果以家属3人计算，对于容纳1200多居民的楼盘来说，高峰期只用4台电梯登机是难以想象的事件。

但是，张宁解释说，宏立城也不是把果园作为一个小区开发，而是作为“百年城市”运营，构筑立体化交通。 园区内有人行天桥、轻轨、单轨等，外部有12条市政主干道，引入31条公交线路，其中25条以果园为始发站，未来项目内外交通将畅通。

对此，他解释说，由于这个大盘项目还在继续建设的过程中，行业对上述问题的质疑有待实践检验。 但是，在这样大规模的滚动开发中，一旦项目出现资金链问题，前期的项目可能会停止，后期资金可能会不足，这也是很多行业人士深表担忧的。

年第三季度投向中天城的8家上市住房企业的资产负债率超过85%，但截至今年上半年，投向中天城的资产负债率达到86%。 以前，有媒体对中天城投入高负债率的项目开发提出质疑。

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