“新政“撞线”背后：贵阳低城市化率驱动造城”

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经记者刘林鹏杜冉乐出生于贵阳

国庆节后，贵阳市此前公布的“加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施”被媒体报道，引起广泛关注。 其中，关于从国外购买的人购买住房定居贵阳，不受购买面积和入住时间的限制，受到变相的限购政策的质疑。

从贵阳许多超级大盘的销售情况来看，贵阳周边外国购买的人大量涌入，消化了其中相当大比例的房源。 那么，这是否意味着当地的政策实质上支持了贵阳的楼市呢？

据贵阳市住房建设系统相关人士介绍，贵阳楼市的“新政”被过度解读。 据他介绍，上述文件已经在一个月前公布，购房入住也不是新措施，完全是“冷饭炒”。

那么贵阳所谓的房地产“新政”，新的在哪里？ 真的摸到红线了吗？ 效果怎么样？

是“冷饭炒”还是“红线打”？

遇见老吴真是奇遇。 《每日经济信息》记者正要离开中天未来方舟销售部，去其他楼盘的时候，吴先生正好离开了正在建设的高楼。

吴先生说:“走下斜坡后左转，沿着南明河往前走，往前拐就可以看到‘猫’在山后的保利温泉项目。 他热情地告诉记者:“那个项目早就开始了。”

边走边聊，才知道记者是遵义人。 今年24岁，2007年从专业技术学校毕业后，托关系留在施工队，成为了工程写手。 随后，与施工队一起转战贵阳市内各楼盘。 作为外国人，他一直想在贵阳买房子。 能立足于这个“大城市”是他最大的梦想。

谈到贵阳楼市9月的“新政”时，吴先生笑着说。 “我告诉你实话吧。 其实贵州各地已经有了。 我邻居家常年在六盘水开煤矿，在贵阳买了几所房子。 ”

他告诉记者，他最近在网上和报纸上也观察到了引发全国舆论热潮的贵阳大学信息。 他向记者表示，从政策细则来看，有些地方确实有助于工薪阶层买房，从文件标题来看，这是对比保障性住房和棚户区改造发表的，媒体的说法是片面的。

对此，贵州省社会科学院城市经济研究所所长胡晓登在大力快速发展金阳新区时，也出台了向金阳购房即可在贵阳落户的政策，但现在确定以文书形式提交具有号召力，外国人首先将户籍设在贵阳，然后退休或子女入学，

“我指导的几十个外国研究生，和亲戚朋友一起留在贵阳，也有贵阳的户口，现在买了房子。 ”

《每日经济信息》记者了解到，贵阳确实被纳入限购城市范围，但限购区域只是贵阳市中心的一小部分，只涉及几个高档楼盘。 前面提到的超级大盘，大多数位于非限购区，即贵阳两个新区。

贵阳中铁置业副总经理王成平也表示，这项户籍优惠政策除北京、上海等城市有户籍限制外，全国许多地方已经实施。 “虽然说购房落户需要一定期间的社会保障说明、纳税说明等限制条件，但很多地方对这个限制并没有什么效果，这个说明只需要几百元就可以完成。 ”

“这项政策不仅仅是现在的事情。 到目前为止，购房可以接受户口落户。 这项政策对地州的购房客人最大的吸引力，在省城市的职业生涯目的是享受省会城市的基础性建设和城市服务功能。 也是贵阳作为贵州省唯一核心城市展示出的城市魅力。 ”。 贵阳本土的大开发商说。

“我觉得出台这个政策首先是处理这些超级大盘的人口引进问题。 如果不能处理这个问题，这些超级大盘就会唱空城计。 ”一家知名房地产代理机构贵阳地区负责人说。

前几天，记者在大中型国际广场进行调查后，沿着云岩区新添大道南段向山上走去。 山麓地区随处可见两三层低矮的房子，道路只能通过一辆汽车，路边的取煤车上堆着一麻袋煤，和旁边雄伟的贵阳电信大楼很不相称。 其实，在记者到访的贵阳其他旧城区，不仅城中村数量多，居民生活也很困难。

据前述贵州省住建系统有关人士介绍，文件下发一个月以来，上面没有停止，这也符合贵阳的实际。

为什么这个新政会受到外界的关注呢？ 贵阳一位大地产商的高层表示:“在大众的潜意识里，一定程度上给贵阳戴了有色眼镜，所以可能会觉得贵阳落后，把遵义误认为贵州的省会。”

但是，根据重庆中原地产贵阳分企业9月份的监测结果，目前上述“新政”并未给楼市成交带来较大改善。

造城运动

“贵阳这座城市本来只有一部分，但这几年在向外扩张迅速。 ’吴先生对记者说。

公开资料显示，昔日贵阳主要城市仅指南明区、云岩区两个古老的都市区，人口密度较高，但如今已向东西南北小川区、白云区、乌当区及金阳新区等四方开花，特别是金阳新区目前市政府搬迁至那里。

据吴先生介绍，去年贵阳发布“五城战术”，媒体宣布是大贵阳战术的重要步骤，即育本城、龙洞堡新城、花溪大学城、扎佐工业新城和天河新城。 据报道，在政府主导的规划下，这里的医院、学校、超市、公交线路等配套不断改善，保利、金元等地产商也相继加盟。

对此，北京师范大学社会快速发展和公共政策学院经济地理学博士田明指出，我国大部分二线城市建设历史不足60年，工业化推进集聚扩大尚未完成，同时面临着为适应工业化而进行的旧城改造，疏散中心人口的郊区化和中心集聚的双重压力 作为省会的二线城市不仅要在国际竞争中占有一席之地，而且要引导省域经济快速发展，推动区域产业结构调整。

关于国内一线发达城市，安邦咨询分析说:“中国没有为城市化率达到50%做准备。” 对于想快速实现城市化的二线城市来说，现在很多地方政府还是认为城市化是房地产，越大越好。 很多学者认为城市化率越高越好。 如果这些盲目的认知得不到纠正，中国社会很可能面临无法预测的风险，这预计令人担忧。

一周以来，接受《每日经济信息》记者采访的业内人士都提到了简称“国发二号”的文件。 经调查，获悉该文件的全称是《国务院关于进一步促进贵州经济社会的良好快捷的若干意见》(国发()第2号文件)。 9月，国家发改委又批准了黔中经济区快速发展规划。 按照规划，未来将大力快速发展以贵阳为中心的遵义、安顺、凯里、都匀五大城市，构建贵州省整体现代化城市体系。

“黔中经济区规划了成千上万的人口，上升为国家战术，也是贵州省的大城市战术。 由于山区省份的特色，贵阳周围没有卫星城市。 ’胡晓登告诉记者。

作为当初贵阳市政府主导的中心快速发展区域，现在的金阳新区逐渐形成，出现了与旧城区完全不同的现代化新城。 关于贵阳城市结构的迅速扩大，吴先生感叹道:“本来只能在一线城市看到大型主题公园和商业综合体等地标性建筑设施，但现在在贵阳新城区也逐渐出现，可以体验在家门前现代化的城市生活了。”

然而，贵阳某开发公司高管任先生据媒体报道，贵阳销售情况好于全国，城市化率为39%，明显偏低，处于快速发展空之间，后发赶超的特点突出。 而且售价4000元出头，价格低，体现出洼地效应。 整体销量和潜在供应量较大，个别超大型楼宇低价钱冲击，透支未来费用，不利于全领域健康快速发展，区域偏远综合项目明显较多，如果不加以控制，泡沫是不可避免的。

降低入城门槛

“来贵阳发展很快，不是以为遵义没钱赚钱吗？ 在老家挣得太少了！ ’在贵阳一个月挣4000元以上还不够钱。 一提到钱，小吴就振作起来想起来了。

像吴先生这样的状况，以现在的80后、90后的青年一代居多。 对西南比较贫困的贵州来说，这种情况更为普遍。

在采访胡晓登时，他为记者讲述了贵州的困境。 贵州国土面积的73%是石头山，光秃秃的，几乎寸草不生，贵州的人均收入水平比全国整体水平还低，“这样农民怎么生活？ ’贵州城市化的客观要求，比全国总体要求更为迫切。

贵阳市是贵州的省会，也是贵州的单核城市，目前城市化水平也很低，城乡收入差距尤为突出。 胡晓登表示，从全国整体情况看，城乡收入差距比大致为3.32:1，但实际不仅如此，包括贵阳在内的实际测算结果为8:1，这样的城乡差距水平，还需要更大规模的城市化，远远高于发达地区

吴先生告诉记者，现在他们的建筑企业建设规模是年时的两倍。 “这几天，上司打算让我请假回家，在老家带农民工来工作。 ”

大量农民工进城后，城市是否为接收农民工创造了配套条件？ 但是，从媒体公开报道的情况来看，这些基本的硬件套件看起来供给严重不足。 国务院研究快速发展中心农村经济研究部部长、研究员徐小青于年底指出，城市接收农民工，使其顺利转化为市民问题，是我国城市化和工业化的核心问题，也关系到人民生活的幸福和社会的稳定程度。

吴先生说，他们工地的工人很辛苦，无论天晴还是下雨，农民工都住在狭小的车间里，农民工的妻子来工地看丈夫，这些夫妇为了节约高房租，宁愿挤在车间过夜。

胡晓登认为，城市化的核心要求之一是来城市的外来人口有住房，对贵阳来说，城市化整体的快速发展要求将更高，贵阳的刚需也将大于全国其他地方。

9月13日，贵阳被媒体解释并下发了成为楼市“宽松捆绑”的文件。 其中包括首批运营商享受贵阳市户籍待遇，公积金贷款最高50万元，首付最低2成，商业、办公用房500万元，可直接申请汽车专用牌照等优惠措施。

小吴还说，他的同乡国庆节前刚买了新房子，享受这次优惠后首付六七万元，买的还是某超市大盘小户型项目，均价不到4000元，总代30万元出头，贷款后，月

在业内人士看来，小超市大盘的低价促销，才给了很多原本只能望房叹息的刚需族买房的希望，实现买房愿望的机会。

对此，胡晓登认为贵阳许多超级大盘的联动开发是目前国内部分地区城市化快速发展的首选模式。 因为它提供完善的服务，快速提高地区质量，带动整个地区第三产业的快速发展，不会导致孤岛效应。

任先生说，新政显然会促进释放的诉求。 贵阳问题不是促销，而是供给量的控制，飞速发展太猛了，几年后会有后遗症。 城市需要人气，从哪里出来那么多人？ 政府必须认真考虑。 如何才能持续快速发展、合理供给、合理规划，需要认真听取业内专家的意见。

“贵阳楼市被鄂尔多斯冲走了，从另一个方面来说，可能不是什么好事。 让我们唤醒贵阳楼市，审视一下自己存在的问题。 这对长期的快速发展是有利的。 ”。 王成平望着远方，意味深长地说。

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