“旅居孰重孰轻存争议 配套升级是大势所趋”

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经记者杨宠从上海强发

上半年的市场销售数据表明，低价是旅游房地产项目销售的“杀手锏”，但对许多开发周期长达10-20年的超大规模旅游房地产大盘来说，低价促销仍然是治标不治本的方法。

大规模开发的旅游房地产项目要在5年、10年、甚至20年内持续热卖，需要哪些因素？ 对许多地产商来说，暂时无法回答这样的问题。 因为在整个房地产行业，能持续几年热卖的项目很少。 在有限的成功项目中，业内人士正试图挖掘出一点点可能指导其他房地产项目成功的“成功基因”。

观点1 :旅行目的地合一是趋势

碧桂园可能是大陆第一个进入景区的“吃螃蟹的人”。 根据碧桂园内部的观点，1992年开发的第一个房地产项目——顺德碧桂园是泛旅游房地产项目。

碧园集团战术快速发展部总经理助理王昊告诉《每日经济信息》记者，顺德碧桂园的第一位客人是来粤度假的香港客人。 起初，这些香港客人也坚持每周五来度假，周日晚上或周返回香港。 但是，后来碧桂园增加了配套生活设施，配备了五星级酒店、小型社区医院、面向外国人的高质量学校，最终发展成了小社区。 顺德碧桂园也从最初的具有观光性的房地产项目发展成为吸引广州、佛山等购房人的大型生活社区。

顺德碧桂园的开发模式得到了旗下其他旅游房地产项目的借鉴。 王昊说，碧桂园开发的旅游房地产项目中多少有些当时顺德碧桂园的影子。 购买者最初可能倾向于旅游景观，但是随着整个项目发展成城市化的新城镇，周边地区的刚性开始呼吁购买者。 惠州这样的十里银滩项目针对的是深圳地区刚性诉求住宅的人们。

事实上，不仅碧桂园，其他开发商也开始用旅游一体化的产品打动旅游房地产市场。

世茂房地产是国内最早提出旅游地“停留”概念的开发商。 世茂集团助理总裁兼营销中心总经理蔡雪梅表示，过去购房者购买旅游房地产项目时，有一个谁也回答不了的“天问”。 观光度假的时候为什么必须买房子？ 喝牛奶必须买牛吗？ 这个问题在项目旅行和居住的双重功能实现后就不再成为问题了。 旅游房地产的购买者不仅可以将旅游房地产项目作为度假用房，还可以用于长时间居住。

同样接受旅游和度假融合概念的是龙湖，由烟台开发的葡萄牙湾兼有旅游和度假的双重概念。 据介绍，该项目去年在烟台市场的份额占20%以上。

观点2 :还是应该以旅行为主

虽然逗留一体化的双重概念被一些开发商所接受，但许多业内人士认为，旅游房地产仍然应该偏向旅游，如果能同时满足旅游和居住，就不是真正意义上的旅游房地产产品。

正略钧策合伙人、副总裁雪迣文就是这一观点的代表。 他认为，旅游和居住兼备的产品在整个市场上还是少数，属于低差异化产品。 旅游地产的常规产品仍然避免使用“5 + 2”( 5天就业、2天休息)或“11+1”) 11个月，只入住1个月) )进行比较。 它首先导致了人非常美丽的自然风景，功能集也是为了满足人们对旅游度假的需求，而不是满足生活的需要。

他说，即使为养老购买景点，也不需要在周边设立专门的医院。 购买者大多不住在这里。 观光地只是提供生活习惯。

事实上，持这种观点的业界人士不在少数。 华侨城、雅居乐等开发的旅游房地产项目越来越侧重于旅游休闲功能而不是一个居住，这些房地产项目也有非常好的销售业绩。

共识:加强支持是必不可少的

业内对旅游地主流迅速发展的方向仍有争议，但争论双方都承认，旅游地要取得中等程度的成功，就需要不断完善设施。

薛迣文说，景点的修建将成为决定其成败的重要因素。 成功的旅游房地产项目，不仅可以为购房者提供越来越多的休闲服务，还有超越普通住宅的物业管理服务，甚至可以达到星级酒店的水平。

事实上，现在开发商有点参与提高景区的物业服务。 例如，世茂股份有限公司与公寓服务运营公司欧包( yopark )企业签约，后者提供酒店这样的物业管理服务。 同样，龙湖地产的旅游房地产项目也提供了适合旅游度假的房地产服务。

除了物业服务外，三级医院、酒店、优质点学校、星级酒店、办公楼、高端会展中心、游乐园、主题公园等众多旅游物业相关设施相继被开发商投入到旅游物业项目中，

开发商在旅游房地产项目上投资多少，已经成为衡量其价值的重要因素。 薛迥文说，在其他条件相同的情况下，配套将增加许多旅游房地产项目，购买价值也将提高。

据《每日经济信息》记者整理，目前剩余楼盘的共同优势是配套少、景观资源匮乏。 根据项目优势大幅增加配套，可能会给景区开发商带来“一线曙光”。