“最大房地产私募曝领域融资规模 上半年股权融资额或仅50亿元”

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经记者杨宠从上海强发

日前，被誉为“迄今为止全国最大的房地产私募基金”的黄海滨星浩资本副总裁向《每日经济信息》记者透露，截至今年，私募基金只募集了20亿元，占所有领域规模的30%~40%。 根据该推算，全领域私募股权融资额仅为50亿~70亿元。

清科研究中心的数据从侧面证实了上述消息。 据该机构统计，今年上半年结束募集的8只房地产私募股权基金共计5.71亿美元，2只收购基金2.15亿美元，约13.60亿美元。

黄海滨介绍说，即使是房地产市场好的一年，房地产股的私募也很少。 那一年，星浩资本募集了37亿元，但已经占市场30%的份额。

这对现在的商业地产来说可能是致命的打击。 如何通过房地产私募股权基金长期持有商业房地产项目成为业内人士讨论的热门话题。

不动产的私募很冷

据黄海滨介绍，他的数据来自同行。 据统计，星浩资本二期今年募集的20亿元资金少于一期，但已经占领域总规模的30%~40%。 这里的领域规模是指私募股权基金。

得到了这个数据

雷蒙国际( 03688.hk )企业首席财务官林战的间接证明。 后者指出，目前房地产行业的私募股权基金主要是债权基金而不是股票基金。 股票基金的周期太长，大多需要3~5年，但与此相比，债权基金的周期短得多，一般1~2年就可以赎回。 因此，投资者更喜欢债权私募基金。

根据清科研究中心的统计数据，上半年完成私募股权的房地产基金共只获得5.71亿美元的资金，平均一只的规模为7138万7500美元，两只收购基金达到1.08亿美元，平均为1亿8000万美元的规模。

上海钱生辉投资咨询有限企业总经理钱生辉表示，纯粹意义上的房地产股私募基金实际上极少。 很多房地产股权基金名义上是通过股权募集资金，但项目的投资收益率额已经决定，股东不参与基金的管理。 这样的基金从真正意义上来说不能算是股权私募基金。

正钧政策管理咨询副总裁薛迣文进一步表示，由于部分基金在协议中规定股权与债权可以相互转换，股权基金的统计难度上升，市场整体规模难以估算。 他认为，在房地产领域不如过去的情况下，房地产开发的风险可能会提高，但基金企业能够提供的投资收益并未因风险的增加而增加，这可能是影响基金募集的最大因素。

商业地产还是更受损害？

私募股权基金目前的规模给正在蓬勃发展的商业房地产敲响了警钟。 在第三届中国房地产业峰会上，中国房地产业协会副会长朱中一对当前的商业房地产开发热潮表示担忧。 住宅的开发量大有被消化的可能性，只不过是价格低一点而已。 但是商业地产开发量太大了，该怎么消化呢？

事实上，上海的商业地产销售已经疲软。 数据显示，截至8月底，上海新建办公楼销售总量83万平方米，去年同期成交量为132万平方米。

特别是楼市调整后，许多地产商大量参与商业地产的开发，需要大规模持有商业地产的房企发现目前资金紧张。

房地产私募基金被认为是接手大型商业房地产项目的最理想路径之一。 此前，长江实业持有部分股份的京东方广场项目是由长实香港发行的首个人民币房地产信托投资基金实现的。 长江实业在上海开发的甲级写字楼东方汇经ofc也被认为有可能使用东方广场模式。 同样，星浩资本首席执行官赵汉忠也表示，企业开发、持有的商业房地产项目将来会选择出售给持有周期较长的房地产私募基金。

但是，能够接管大型商业地产开发项目的不是债权私募基金，而是回收周期较长的股票私募基金。 在私募股权资金规模总是难以突破的背景下，目前大量开发的商业房地产最终将如何消化？ 据薛迥文说，这个问题至今仍未解决。