“外资悄然撤离中国楼市 全年投资或现腰斩”

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由于曾经拥有天量资产，未能一世的外资房企和投资基金正在悄然撤出中国楼市。 转让现有地块，降价促销，只退跑分，不够。 初步预测显示，2009年，我国房地产投资中利用外资金额大幅减少50%，有可能创下人民币升值7周年以来最差的投资行情。 外资“作战”回顾中国楼市的历史，可以清晰地看到受制于人民币升值周期的投资曲线。

没有一个领域或公司能够摆脱全球经济的这一低迷，曾经因拥有天量资产而不可一世的外资房企或投资基金也不例外。 仅从房地产开发投资中的“利用外资”项目来看，2007年市场增长最快的时候，其增长率达到了632%。 到了2007年，中国房地产开发外资年比去年同期增长66%。 但是，这一趋势到了今年将被完全改写。 年，中国房地产投资利用外资的额度大幅减少50%，有可能创下人民币升值7周年以来最差的投资行情。

如果仔细研究这个结果，就会发现影响外资在中国楼市投资的原因主要有客观多种因素。 首先，在政策上，中国严格限制外商投资房地产的购买。 其次，世界经济低迷，人民币升值周期性上升，再加上外资机构保护项目免遭危险的意图越来越确定，最后，外资同样“辛苦”于宏观调控，在与内资公司的竞争中，外资也必须在价格战中保证生存。 多种因素加在一起，最终上演了外资全年对中国房地产市场投资热情的大逆转。

热恋“突然结束”

从今年年初开始，全国房地产开发投资的资金结构发生了巨大的变化。 外资利用额从1月到2月比去年同期增长24.2%，正在下跌。 前3个月至前7个月，利用外资额比去年同期减少22.4%、42.9%、36.8%、53.9%、54.3%。 前7个月228亿元的外资利用额，平均每月房地产开发利用额为32.6亿元，据此，为年或400亿元左右。 一个对象是年和年，中国房地产开发利用外资额分别为814亿元和796亿元。 也就是说，以年外资投资额400亿元计算，与去年同期相比跌幅可能接近“腰斩”。

在2007年房地产繁荣期结束前，外资对房地产开发的贡献额比去年同期增长了66%，是所有资金来源中增速最快的行业。 而且，回到2007年，在中国的房地产开发投资中，利用外资比去年同期增长了632%。 即使在2008年全球金融危机集中爆发时，外资2009年体现的中国房地产投资额也只有470亿元，比去年同期下降35.5%。

今天，可以看到中国楼市外资的面貌和姿态呈现出质的变化。 如果将这些冷数据固定在市场上，外资企业缩小中国楼市投资的态度将更加生动。

周秋门以48亿美元的低调甩卖出售了上海的两块

最近，被称为美国最大住房企业的铁狮门又开始悄然抛售手中囤积的中国地块。 记者了解到，此次周朝门要转卖的是位于上海新江湾城的两块土地，一块43亩商业用地，总建筑面积11.4万平方米，地板价格14000元/平方米，总额约16亿元。 另一块土地126亩，地板价格17000元/平方米，总建筑面积19.47万平方米，土地价款约32亿元。 两种转让方法都是一个土地的项目企业转让。

资料显示，美国铁狮门房地产企业成立于1978年，主要业务是在世界各地收购、开发和管理房地产。 2005年，周朝门中国基金成立，开始在中国进行相对独立的房地产开发，并在上海、北京、天津、成都等城市相继展开了项目布局。

2008年初，当时上海土地市场上最热门的板块新江湾城开辟了f地块，总建筑面积90万平方米，汇聚了办公室、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类房产备受瞩目，挂牌起价达到67.517亿元。 最终，地块被唯一的竞争对手周乔的门抓住，记录下了当时的总额“地王”，折合地板价格7500元/平方米。

在随后的三年中，全球经济经历了2008年开始的全球金融危机，这个地王项目的开工进度也变成了三成。 据业界传言，周秋门因金融危机资金链紧张，打算抛售f地块的部分股权融资。 最终，年末，上海城投置业作为该地块转让时的一级开发商，以26.6亿元回购了项目36%的股权。

截至2006年6月，暂停三年的周朝门工程以“尚浦领世”为名宣布开工，总投资额达到170亿7500万元。 据中房集团拆房师薛建雄介绍，尚浦领世第一期公寓项目将于今年年底前开始预售。 但是，显然在欧美经济危机愈演愈烈的情况下，周朝门在现有股权比例下支撑项目的推进也存在问题。 “金融危机爆发以来，周朝门的上海地王项目多次被转卖，最终没能坚持到最后。 ”薛建雄感慨万分。

靠近周周门的内地房地产大佬向记者介绍说，周门等作为美国最大的房地产公司，一方面退出中国市场的一部分，平衡单一项目的收益，另一方面为了全国的经济衰退有意控制风险。

外资企业降价加大退保压力是不谦虚的内资

除了卖项目外，越来越多的在中国投资的外资房企适应市场，降价跑路。

今年以来，在新加坡注册的仁恒地位于上海等地的豪宅项目中，上海仁恒森兰雅苑、仁恒怡庭等地相继出现降价新闻和质量纠纷。 “质量问题经常出现在房价下跌周期。 业主对价格的不满有时通过交房阶段的质量投诉表现出来。 ”。一位业内人士说。 据仁恒怡庭一位购房者介绍，年购房价格在7万元/平方米以上，但目前仁恒怡庭别墅项目成交价格仅为5万元/平方米左右。 去年12月，别墅成交单价最高达到8.1万元/平方米。

越来越多聪明的外资公司选择在开盘后降价销售。 典型的是和记黄埔和九龙仓。 和记黄埔旗下常州御翠园项目于今年7月开工，但公寓价格从原计划的2万元/平方米降至1.1万元/平方米左右，别墅从原计划的4万元/平方米降至2.4万元/平方米左右 在40%到50%之间减少。

由于积极的价格战略，黄上半年在房地产和酒店方面记录的营收总额为92.11亿港元，比去年同期增长24%。 在整个房地产行业低迷的今天，这个成绩已经是可喜的了。 相比之下，李嘉诚的另一家公司长江实业就没那么幸运了。 据该季度报纸报道，上半年长实房地产销售额为155.21亿元，比去年同期大幅减少85.97亿元。 房地产销售利润为60.4亿元，比去年同期减少13.8%。

除了降价促销外，间接投资房地产公司的外资基金企业今年也同样谨慎行事。 荷兰ing、摩根大通、华平投资、淡马锡等早先流传的基金大鳄今年以来没有什么动静。

“我们与这些基金密切接触。 他们现在在中国确实非常谨慎。 ”薛建雄说，这其中原因很多，另一方面国际融资已经不像几年前那么容易了。 人民币汇率逐步下跌，也影响了一些外资在中国的投资意愿。 对于有钱的公司来说，投资中国房地产的操作难度也在增加。 例如，对于不久前流传下来的基金，他们总是单独运营持有型房地产，收购后经营一段时间就可以实现价格上涨。 但是，在目前北京、上海租金大幅上涨的情况下，找这样的房产并不容易。 另一种外资基金近年来以与房地产公司合作开发的模式盈利，但由于国内房地产业财务管理比较不规范，外资基金财务管理效果不佳。

外资扰民大厦的热情“暗合”上升周期

外资“作战”回顾中国楼市的历史，可以清晰地看到受制于人民币升值周期的投资曲线。

2005年7月21日，中国人民银行宣布，我国开始根据市场供求参考一揽子货币进行调整，实行有管理的浮动汇率制度。 引发中国经济大变局的汇率改革已经开始。 此后7年，人民币涨幅最高至30%附近。 外资大举进军中国房地产业也大多集中在2005年以后的三年，在2008年经济危机突然发生之前，外资对中国楼市的投资热情也只是暂时冷却了几个月，又在年的经济刺激和楼市暴涨下卷土重来。 其中典型的外资投资实例包括与荷兰ing集团、UBS集团、凯德地线等金地集团、龙湖地产等大型房企合作开发的众多房地产项目。

人民币升值房地产的道理很简单，外资并购房地产可以享受双重利益，一方面是房地产自身的升值利益，另一方面是产业资本功能价值带来的汇率利益。 “这几年外商投资整体持续增长，首要原因是房地产和其他投机资本的加入。 房地产降温后，fdi (外商直接投资)必然持续下降。 ”商务部研究院的一位研究人员说。

商务部8月16日公布的数据显示，今年7月我国fdi金额为75.8亿美元，比去年同期下降8.7%，创两年内新低。 今年头7个月，全国实际外资录用额为666.7亿美元，比去年同期减少3.6%。 有分析人士认为，美联储持续下跌的首要原因是欧洲都柏林危机反复的影响，也削弱了国内吸收外资的特点。

“由于中国政策禁止外商直接投资房地产，外商将在国内的其他收益用于房地产投资。 如果这些项目的资金链出现问题，外资无法从海外直接筹集美元进入中国楼市，只能依靠国内私募基金完成融资。 这也是部分外资在国内楼市投资不太顺畅的原因。 ”薛建雄说。

(来源:上海证券报作者:于兵兵兵)