“艰难时刻 问道领域佼佼者（二）”

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万科:精装房质量直逼价格管理能力

经过记者胡廷鸿

在房地产领域，真正意义上的深耕产品，进行产品标准化、系列化研发的必须是万科。

万科总裁郁亮多次表示，今后万科将继续对面向独居诉求的产品进行定位，重复“为普通人建房”、“为人建房”的产品服务理念，在提高产品性能的基础上，探索和加强产品服务组合

近年来，万科在住宅产品的思考中，特别重视可复制、价格管理的产业化标准。 无论是万科建研基地东莞的绿色住宅，还是15平方米的迷你小屋，还是养老地产、旅游地产上的产品尝试，在万科眼里都可以通过住宅产业化来实现。 这体现了万科推进住宅产业化的决心。

但是，万科提高利润的精装房战略现实中遇到了建筑装饰领域的质量管理不完善。 从“地板有毒”这件事可以看出，万科内部的质量管理体系构筑了防止问题的高墙，但即使供应链整体质量普遍不高，也无法避免“监控死角”。 万科面临的挑战是如何用精装房战术既体现价格管理能力，又体现产品质量。

尽管如此，郁亮多次公开表示，万科在精装房战略方面不能因过去的质量问题而止步。

其实，万科的精装房战术中，隐藏着一个领域的标准议题。 万科一直提倡房地产应该效仿制造业，但制造业中有“龙头公司做产品研发和领域标准，中小企业做产品”的说法，这是万科的理想。 目前万科自身精装房的标准已经公布，似乎证实了这一论断。

华润地:战术调整战胜市场

经过记者尚希

半年报显示，报告期内华润地共实现销售额79.19亿港币，股东溢利36.89亿港币，比同期分别增长2.9%和2.2%。 王印企业主席表示，企业对下半年市场持谨慎乐观态度。

目前，华润地在北京地区的业绩表明，良好的市场定位不仅得到了顾客的认同，也取得了同样好的业绩。

目前，华润销售的项目是标准的第一批运营商和第一批改善型住宅，改善型是其主要客户群。 关于下半年的快速发展战略，企业的一位负责人告诉记者，制造高质量的产品将满足顾客越来越苛刻的要求。 “下半年首推红山世家华邸项目。 拥有西二环稀少的景观和教育资源。 另外，滋润西山的别墅和公寓将继续推出一些产品。 工作成绩的立场会变得平静。 ”

“华润的产品结构整体偏向中高端，但从一线城市未来的快速发展趋势来看，土地价格将越来越高，对城市中心地区的供给也将越来越少。 华润正在进行这些项目，包括围绕居住的其他一系列诉求在内，关注中高端买家的诉求，实现了产品整体价值的提升。 ”亚豪机构市场总监郭毅说。

兰德咨询总裁宋延庆也在采访中表示，华润自去年以来业绩大幅增长。 一个重要因素是企业调整了战术。 “目前住宅和商业所占比例为6:4，住宅中刚需产品占8成，另外两家成为高端产品。 ”

保利地产:通过“零缺陷”计划提高产品性能

经过记者徐学成

在房地产市场惨淡的迷雾中，保利地产上半年以超过500亿元的合同销售额震惊了行业。

回顾保利地产的快速发展历史，必须提到保利花园的开发。

1998年底，保利拿到了“保利花园”项目。 保利在开发保利花园中提出的“零缺陷”规划设计理念全面提高了住宅性能，形成了保利独有的节能型、环保型、智能化的社区建筑设计规范标准，成为保利房地产保持产品核心竞争力的重要因素。

正是以保利花园为起点，保利地产树立了精品企业的品牌意识，在房地产开发实践中反复现代化建筑自然主义和舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人的和谐共生，通过产品设计诠释了“和谐生活、自然舒适”的意境。

保利房地产表示，为了适应低碳时代住宅快速发展的新趋势，保利房地产投入专项资金和技术力量进行了低碳节能建筑的研发与实践。

论保利地产倡导的“和者筑善”企业品牌新理念。 业内人士认为，这其实是保利20年来企业品牌理念不断变化和升华的结果，也是保利区别于其他房企的独特价值。

金地:资本运营能力胜负领域细分市场

经过记者胡廷鸿

对金地而言，年初提出以住房为主体、商业房地产和房地产金融同步快速发展的“一体两翼”快速发展战术，意味着企业将在房地产金融和资本监管方面积极扩张。

虽然“万保招金”四大巨头以前流传于房企，但在房地产金融和资本化运营方向的扩张上，金地确实走在前列。 金地旗下房地产基金的稳定投资，于年实现了房地产基金事业部向独立基金企业的转型。 目前在稳盛投资下管理着一只美元房地产基金和四只人民币房地产基金，规模共计约20多亿元。 为此，金地集团提出大力提高房地产金融的市场竞争力，积极培育为新的利润增长点。

尽管发展迅速，金地通过房地产金融业务实现重建“金地”的计划还有很长一段路要走。

受一系列房地产调控政策的影响，市场游戏的规则正在发生变化。 房地产融资的难度和价格日益上升。 未来，房地产金融将成为产业链的核心，促使开发商角色的分化。 从开发投资一体化为专业建筑商和专业投资者，业务细分，行业专业化。

无论是年拟收购香港上市公司的业务国际化试水，还是今年7月首次尝试资本国际化，在资本化运营上，金地仍有很长的路要走。

宝龙地产:独特的商业模式使快速发展更加稳健

经过记者关赟斐

年，宝龙地产全年净利润达到35.50亿元，同比上涨11.5%。 宝龙将收益的增加归因于房地产销售收入的增加。 今年上半年，宝龙地产累计销售额30.6亿元，比去年同期增长约31%，比半年目标24亿元多27%。

这家成立于1992年的公司，是目前天津、上海、重庆、福建等省(市)内21个快速增长的城市，总开发面积超过1200万平方米。

宝龙地产不同于普通商业地产的开发商。 “宝龙模式”的重要优势是阶段性开发房地产，即通过较早阶段出售住宅房地产和部分商业房地产，产生良好的现金流，满足项目剩余阶段的资金需求。 并且长时间持有战术上高质量的商业房地产，产生经常租赁收入和潜在的资本增值。

业内人士认为，这种商业模式保证以低资本支出实现快速扩张，获得可观的回报和稳定的现金流。 此外，该模式还提供多样化的收入来源，降低过度依赖特定房地产领域带来的风险，保证项目持续成功。

阳光城:合理布局是特色

经过记者关赟斐

“布局合理、弹性充分、销售前景良好”可以说是阳光城最好的概括。

今年一季度，阳光城旗下的新界、理想城、领海等项目已实现合计18亿元的合同认购额。 其他项目也有良好的销售前景。 两座办公楼分别位于北江滨cbd和马尾总部基地范围，集群效应有助于项目成功。 南屿滨江城和水晶花园分别位于南屿新城和海峡金融街周边，各自具有上升潜力大、无限制购买、地域匮乏的优势。 西安上林西苑没有购买限制，周边只有一个别墅产品，而且该产品年销量达60%； 林隐天下位于西安高新技术产业开发区，配套成熟，降价促销弹性大。

日前，阳光城加快了项目储备，攫取土地的节奏也在加快。 今年，企业旗下的项目进驻太原、厦门、兰州三个地区，与福州闽侯共获得约82万平方米的建筑面积储备，权益地价12.3亿元。 阳光城现有约530万平方米的权益，位于海西及中西部省会城市(西安、南宁、太原、兰州等)，这些地区经济的高速发展将为企业提供有利的快速发展环境。

今年下半年，阳光城库存充足。 中信建投最近的相关研究报告显示，企业预计下半年可销售存量将达到80亿元，期待销售的爆发力。 因为这将给予增资评价。

另外，据国金证券保守推算，阳光城今年总可销量近97亿元，比去年增长约两倍。 除理想城等项目外，企业计划新推进领海、南屿滨江城、水晶花园、上林西苑及福州两个办公楼项目。 以60%的去化水平估算，年销售额将达到57亿元。

苏宁全球:依赖高质量资源成长

经过记者关赟斐

刚致力于项目开发的苏宁全球取得了惊人的成绩。 公告显示，企业上半年营业收入19.51亿元，营业利润5.56亿元，分别比去年同期增长32.96%和11.75%。 华泰证券认为，由于企业目前的主要销售项目以刚需盘为主，今年的政策注重支持刚性诉求，从而获益于企业楼盘的销售。

事实上，对苏宁全球而言，上半年大幅增加的销售额可谓及时雨。 截至6月底，企业持有货币资金19亿1400万美元，比年初增加10亿5900万美元。 其中短期负债和一年内到期的长期负债共有33.62亿，为现有货币资金的175.65%。

但是，随着上半年销售额的上升，苏宁全球经营活动产生的净现金流也比去年同期增长了299.07%。 下半年还款增加后，企业整体资金压力将得到比较有效的缓解。

今年下半年，苏宁全球的销售潜力依然很大。

中投证券表示，南京天润城、威尼斯水城年末未完成面积约390万平方米，其中包括70万平方米建设面的江景房，预计在未来5年内将保持企业业绩30%以上的复合增速。 更长一段时间内，广州白鹅潭地区28平方公里的土地一级联合开发项目也为企业下一个超大盘子开发运营留出了空之间。 华泰证券预测，该公司未结算权益面积在1200万平方米以上。

龙湖:用一流的房地产“俘获”顾客

经过记者杨宠强

即使在市场最低迷的时候，龙湖的销售也领先全国。 龙湖的秘诀是依托稳健的产品战略，其次是依托房地产，但龙湖的房地产服务特点鲜为人知。

龙湖房地产成立于1997年，与行业其他企业不同，龙湖物业管理标准高，首批项目通过香港质量保证局质量认证。 房地产服务能力也很早被龙湖集团确认为核心竞争力之一。 龙湖房地产从集团拥有土地开始介入，从产品组合、规划设计到最终成品的全过程都有房地产参与，拥有否决权。

目前，龙湖房地产共有4600多人，除400多名管理人员外，其他全部为一线员工。 龙湖房地产以公司文化、创新服务的设计能力和员工的创造性执行为企业的三大核心竞争力。 龙湖房地产规定，全体员工工资总额的3%全部用于基层员工及时激励，每年强制用完，不能有剩余。

为了实现优质的物业服务，龙湖提供了最人性化、最令人振奋的机制，以及越来越多的上涨空之间。 据龙湖内部人士介绍，与标准化产品不同，物业服务的优劣是越来越多的员工通过全心全意为业主服务实现的。