“任志强：土地供应不足导致房价暴涨”

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以下是任志强在年博鳌房地产论坛演讲现场整理的复印件，作为视频节目的参考资料。

(/S2 ) )任志强(/S2 ) )只给我20分钟的时间。 我只问一个问题。 你为什么认为现在房地产“被抛弃”？ 其实，这个主题是在大会上写的。

以前我们讨论过在工业中的重要性，请看这张图。 该图为国土资源部发布的月度房地产业土地供应量，该供应量充分显示了对该产业的重视程度和面临的问题，以及未来的预期。

第一阶段是2003年以前，当中国产业政策因需要市场化而取消福利分房时，平均年土地供应量以约40%的速度增长。 当时的土地供应充足。 因为1998年-2003年这几年，房价平均增长3.5%，老百姓收入平均增长9.5%左右，收入增长远远超过了房价的增长。 因此，1999年的时候，上海实行了房价低但卖不出去，购房时减免个人所得税的特殊税收政策，该政策一直执行到2001年6月31日。

2003年发生了巨大的变化，这个产业不再从产业快速发展的立场出发制定产业政策。 二，第一个是严格控制土地供应的关口，“严守18亿亩红线”第二条是严格收紧信用关口，因为这出了121号文件。 2003年以后，特别是831建成后，土地总供应量连续下降，连续10多个月出现低增长、负增长，持续到2007年。 换句话说，土地上有2-3年的债务，但这笔债务并不足够深。 因此，以前以40%左右的速度增长，填补一部分，手上有一点点的剩余粮食。 因此，在这个过程中出现了房价的波动，但没有出现大的上涨。

2007年，这种饥饿已经无法弥补土地的不足。 2006年底，副总理召开座谈会，两次要求以房价负增长带动土地供应，以增加供应的方式推高房价。 于是，2007年出现了土地高峰。 几乎都是天价地。 据说这些天价地的来源来自于开发商的解雇和媒体的解雇。 但是，从这张图可以看到，至今为止大量的负增长让开发商失去了手中剩下的粮食，很多饿狗在夺走同样的骨头的情况下出现了天价地，引起了房价的暴涨。

2003年如果没有sars，就会被提出房价过热。 2007年提出了两防，防止投资过热，防止通货膨胀。 因此，在两防的指导下，房地产业主导，持续下跌，出现负增长。 大家都说2007年经济下滑是因为美国次贷危机，但我不这么认为。 美国次贷危机爆发时，中国经济没有任何问题。 2007年底，美国开始为重新启动经济出台各项政策，但中国当时两防坚决作战。 2008年初，布什总统开始以拖沓的方式提高美国利率，但中国奉行的是与美国相反的政策。 如果不行的话，说美国人在胡闹也是理所当然的。 同年10月雷曼兄弟出现问题时，我们出台了振兴政策，为什么2009年全国土地进入负增长？ 没人想过这个问题吧？ 2009年，库存大量增加，2008年大量积压的库存在2009年的销售中发生了变化。 但是，当时开发商大部分的变卖都是还债，没有钱用于新的投资。

另外，到了2007年，由于4兆美元+10兆美元的融资，以及开发商将大量库存变成现金，土地每年都发生了暴涨。 土地不仅是高增长，天价也是高增长。 因为天价来源于2009年土地短缺情况下的短缺供应。 但是，2008年持续下降，有一部分库存，但更严重的是导致了价格的暴涨。 于是，如你所见，土地低增长的情况下，必定是后期房价的高增长。 虽然今年土地很多，但是不能年末库存。 因此，2009年消化库存后，到了年底不动产好像就没有库存了。 这一年发生的现象是供应不足，大部分城市只有上海、北京等2-3个月的供应量。

只有2-3个月的库存时，房价一定会暴涨。 由于这个房价高涨，促进了土地价格的高涨，所以形成了恶性循环。 年了，樊纲说必须用政治手段和行政手段加以遏制。 结果，当年年初出台相关政策后，再次出现了两防现象同样的情况。 土地增长迅速下滑，年滑坡的土地至今仍呈负增长。 从最后一张图来看，虽然并不完美，但再次出现了前面出现的循环。 这个循环是行政周期，不是自然周期。 这个行政周期是什么？ 如果2006年以前的土地是低增长、负增长，那么2007年的房价一定是高增长，如果到2009年土地是低增长、负增长，那么全年房价一定是高增长。 目前，我们依赖的是全年土地低增长，全年有大量库存，但当这一库存未能正常消化、运行时，将出现低土地供给，这一低土地供给将重新形成为下一轮土地高增长和房价高增长，土地供给状况将出现新的供给状况 下一轮肯定是房价的高增长。