“蔡汝雄：地产基金应革新 顺应形势快速发展”

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基金的快速发展日新月异，离成熟还需要越来越多的时间和机会。 在新形势下，房地产和基金如何更紧密地结合，实现双赢？

8月10日，在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上，盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限企业副会长蔡汝雄发表主题为“根据调控形势逐一发挥房地产投资基金的积极作用”的演讲。

蔡汝雄的演讲全文如下。

今天很荣幸有机会和大家分享盛世神州房地产基金的一点观点和认知。 我今天发言的主题是顺应房地产调控的形势，逐一发挥房地产基金的积极作用，我从四个方面进行简要阐述。

一、当前房地产形势的优势和房地产基金的快速发展机会。

1、当前整体房地产泡沫及首要原因。

房价收入达到目前的10倍以上，部分大城市达到15-20倍以上，年租金收益率一般不到3%，住房空的安装率仍处于较高水平。 从这些基本指标可以看出，目前的房地产整体上呈现一定的泡沫状态，已经是不争的事实。 其首要原因之一是外汇储备的大幅增长因素引起了货币的严重超发，从而引发了资产泡沫。 二是经过30年的高度经济增长，积累了大量的社会财富。 而且，社会贫富差距也越来越大，聚集在城市的富人拥有很强的投资购买能力。 三是私募股权投资渠道不足，实物房地产被选为资产保值增值的投资产品。

2、中国的房地产泡沫应该在经济快速发展中逐步治理和充实，不应该猛烈地戳破。

众所周知，今年以来，特别是两三个月来，中央政府相关部委、主要媒体不断发布新闻，希望不放松房地产调控，坚决遏制房价上涨，房价回到合理的价位。 从社会价格角度考虑，不排除部分地区短期内收入受政策影响略有波动，但3-5年内房价总体稳定，且销量提高，居民收入水平提高，增加保障房供给，将社会价格最小化处置资本泡沫 否则，银行金融机构、地方财政、金融平台将不堪冲击，严重地说，还将影响宏观经济快速发展的大局。

3、货币极端宽松的时代过去了。

在错综低迷的世界经济中，保持稳定的货币政策，促进宏观经济的迅速发展，已经不是故意的，期待货币向房地产领域缓和是不现实的。

4、房地产调控将成为长期化、常态化政策，房地产基金领域将诞生。

作为资金密集型房地产领域，受到中央政府的严格特别管制，资金渠道受挫，门槛提高。 进行房地产项目离不开较大的资金，有必要开辟较为有效的融资渠道。 因此，房地产基金领域应运而生，是房地产领域内快速发展的原动力，是与民间资本等客观投资诉求相结合的必然结果，是房地产进一步快速发展的必由之路。 据估计，经过近两三年的高速发展，房地产基金约有1000亿元的规模，目前房地产信贷规模超过10万亿元，房地产信托达到6800亿元，相对来说在房地产基金的快速发展空之间是巨大的。

二、房地产基金是推动我国房地产领域健康快速发展的积极力量。

1、缓解金融机构房地产信贷风险。

房地产是资金密集型领域，但投资风险不应该全部集中在具有经济全球作用的银行和信托渠道。 对此，银监会也确定今年下半年坚决执行国家房地产调控政策，加强房地产贷款风险防范，加强房地产信托风险管理。

2、引导民间资本走出迷途走上正道。

抑制对租赁住房的诉求，更有效地引导民间资本参与开发建设，逆风疫情，将诉求方的宣传资本变为根源供给方的健全资金，增加更有效的供给，逆转不平衡的供求关系，是房地产基金的积极作用。

3、在规范中快速发展房地产基金，使房地产基金发挥积极作用。

房地产基金的价值在于专家具备专业的评估能力，向优秀公司投资基金，可以比较有效地促进房地产业优胜劣势的健康快速发展，房地产基金行业在投资产品设计和基金募集等方面，加强领域自律，规范房地产基金领域良性快速发展。 我们也期待着在政策层面不断开放和完善，为房地产基金创造优越的快速发展环境。

( )三、顺应形势，创新迅速发展。

1、“母基金+特别基金”的运营模式。

房地产基金不同于普通创投基金，投资额较大，可以对特定项目的投资者直接进行评价，由母基金(发起人)直接出资，分组为各专业基金，结合社会人士的利益，吸引领导能力和信心。

2、“股权+债权”的投资交易结构。

开发所需的流动资金量极大，从投资交易结构合理配置的角度考虑，股权+债权的交易结合适合大额房地产资金的金融操作，资金退出方便，可以更好地控制投资风险。 但是，我国的金融政策法规非常严格，人们期待着在政策管理层面上提供具有对比性的合理支持。

3、“顶级公司+结构化复合型基金”是值得深入探索的方向。

大公司信誉好、安全可靠，通过复合型结构化基金设计，灵活设计投资收益和投资期限，真正满足不同风险偏好和不同投资期限投资者的诉求，对于基金业务来说，可以创造条件系统地开展项目渠道化和资金渠道化建设，成为房地产大公司 专业开发能力迅速扩大可筹集到最低价格的资金，以股权为中心降低金融价格，将降低潜在的投资风险。

4、用专业服务创造价值，用严格的监管实现价值。

多家投资基金忽视或缺乏管理环节的能力，从我们的实践经验看，从规划设计、招投标施工到工程质量和价格管理，增值服务效果明显，深受合作者特别是实际管理者的欢迎，我们设计的监管体系保护和期待投资者的资金安全。

总之，房地产基金属于金融范畴，其创新复制和应用行业充满了无限的活力和机会。 住宅、商业地产、旅游地产、养老地产等业态都是基金合作的好对象，我们在模式创新、结构创新、产品创新和投资管理的不断深入探索、实践、完善中，希望与行业同仁广泛交流，基金快速发展。

四、房地产基金是稳健的投资产品，是投资者资产配置的好选择。

房地产领域在转型中仍有光明的前景，依靠房地产开发综合能力创造价值，是房地产开发公司的核心竞争力之所在，在并购中，强者必强是快速发展的趋势，正是优秀房企和房地产基金的特点互补、大展宏图，

房地产基金是富人等民间资本乃至投资机构较好的投资品种，收益稳定、风险可控、股票买卖风险不可预测、房地产买卖的时代已经过去，从源头上分享房地产开发红利是积极推动领域健康快速发展的稳健投资