“秦虹：调控不是防止过热 是为满足住房诉求”

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8月10日，在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹发表了主题为“政策预期:控制强周期中的房地产”的演讲。

以下是秦虹的演讲实录。

早上好。 会议指定了我控制力很强的周期房地产。 他认为，会议显然目前正处于房地产调控强烈的周期之中。 应该说这次的房地产调控和之前的几个回合大不相同。 1998年住房制度改革后，中国房地产市场正式形成，房地产调控从2003年开始管制，并调到今天。 我觉得这个规定和以前的规定不一样，哪里不一样呢？ 2009年之前的房地产调控基本上发挥了房地产的经济功能。 2003—2007年是中国经济高速增长最好的五年，城镇化率最快的五年，人们收入最快的五年。 但是，2003-2007年经济增长总是面临重大问题。 什么样的问题呢？ 就是所谓的资源环境压力太大了。 因此，在这一轮中，国家宏观经济调控采取的首要战略是有持股压力。 控制那些领域？ 第一，在固定资产投资速度过快、外汇占有量过大、信用占有量过大的领域，钢铁、房地产属于这些领域。 所以，房地产业在这个时候遵循了防止国民经济由偏热走向过热的大局。 有持有压力，压制的领域是压制不动产。 那么，采取缩小银根、地根两大措施，直接制约房地产供给，上次房价上涨是不可避免的。

但是，正如你所看到的，2005年至2007年间，国家也出台了抑制房价上涨的政策。 但是，所有的政策只有一个要点，就是调整结构。 我认为，用调整结构而不是增加供给的方法来控制房价在当时是行不通的。 因为，增加供给需要增加固定资产投资，需要信用，需要土地，需要大量资金的占有。 所以，2007年房地产调控是为了服从大局。

2008年至今，房地产调控还遵循着保证增长的大局。 2008年，国家十大保增长的措施，第一条是房地产。 当然，从2003年到2009年，所有的调控政策都遵循一个大局，发挥着房地产在国民经济中的平衡作用，也就是我所说的经济功能。 那么，实施至今为止的房地产调控，更重要的是发挥房地产的社会功能，房地产的社会功能是什么呢？ 房地产的社会功能，在强调利用它促进经济增长、防止经济过热方面不再起作用，更重要的是，要让房地产业提供越来越多、大量的居住产品，满足人们对住宅的诉求，体现在以下两个方面。

第一个方面，建立完善的保障性住房政策，在“十二五”期间新建3600万套保障性住房，以满足低收入家庭、城市地区新的低收入家庭的住房诉求。 这样的保障房供应政策，在“十二五”之前没有这样的大规模政策，体现对民生的恩惠，满足居住诉求，是通过保障房政策来实现的。

第二个方面是在住宅市场抑制住宅投机和投资性的诉求。 采取了一项措施。 一是差异化的信用和税收政策二是现期限购措施三是满足合理的住房诉求 从去年的经济实务会议到今年的国务院常务会，提出了增加一般商社的供给。 那么，增加一般商社供给谁呢？ 是满足合理的住房诉求。 抑制投资和投机诉求是为了抑制房价上涨，给真正有住房诉求的人机会和条件满足诉求。

因此，这种政策是要发挥房地产的社会功能提供居住产品，在城市化进程中满足大量的新建住房诉求政策，这是完全的政策，这种政策不同于单纯以房地产为经济调整工具满足经济快速发展，平衡快速社会发展大局， 应该说目前的监管政策取得了明显的效果，特别是差异化的信用政策，在这次监管政策的效果中发挥了最大的作用。

众所周知，对过去的投资和投机性诉求控制的力度不够。 投机者的秘密在哪里？ 关键是使用银行的杠杆作用。 而且这次，正是全国城市家庭购买第三套房的杠杆被取消，外国人在当地没有纳税、员工、社会保障的人停止了住房贷款。 所以，在我们压制投资、投机性诉求之后，剩下的市场主体，现在就是自住性诉求。 那么，这将恢复整个房地产，特别是住宅产品的社会功能。

目前，许多人批评这项政策。 例如，在手段不当的情况下，应该用更好的政策，用更好的长效机制进行控制。有人质疑调控的效果，但据说效果短期可见，长时间不见，房价最终会暴涨。 如何使用更严格的监管政策来继续控制呢？

个人认为，房地产价格的上涨，房地产市场这种起伏不定的几个变化，实际上背后有很多非房地产因素造成了这样的结果。 房地产价格只不过是一种表现。 我们必须建立长期的机制。 从房地产业本身来看，什么样的政策不是处理长效机制问题，而是房地产市场稳定、持续、健康快速发展的长效机制在哪里？ 在不动产市场外面。

为什么现在住房保障的压力很大？ 建造3600万套，真的能满足城镇新住宅家庭的困难问题吗？ 未来3亿农民进城，3600万套能处理吗？ 我们只是把保障房限定在城市户口家庭，当然可以。 但是，不能忽视的是，已经有大量在城镇打工、做生意的农民工。 众所周知，农民工的住宅在农村，现在农村宅基地是城市住宅用地的4.8倍。 那么，农民的住宅在农村，农民的住宅在城市，农民空手空拳住在城市最紧迫的环境里。 如果我们不能把农民在农村的宅基地变成财富，让他背着财富在城里定居。 那么，中国保障性住房的压力持续增大，永远无法满足中国农民工进城的住房问题。

所以，农村宅基地、农村集体土地、如何实现其财产功能，这是最重要的。 城镇的房子是财产，农民的房子不是财产吗？ 这是一个更大的问题。 和不动产有关系吗？ 显然没什么关系。 但是，如果你处理这个问题，中国保障性住房的迅速发展将是良性的沉积物。

为什么社会大众要投资房地产，投机呢？ 显然不是房地产本身的原因。 更重要的原因是，现在货币发行量很大，今年广义货币92万亿美元，去年广义货币42万亿美元，货币多是事实，但是不投资房地产，而是投资哪个领域呢？ 最近，我们在进行民间资本的调查，在民间资本凝聚的地方跑了很多。 私募基金持有人反复问的一个问题是，不投资房地产而投资什么？ 非垄断的实体经济投资赚钱吗？ 投资股市，股市有前途吗？ 大量的钱放在银行里贬值吗？ 现在可以不投资房地产，钱暂时存到银行，所以银行存款大幅增加。 但是，这些钱总是投入，投在哪里？ 如果未来无法处理投资渠道，无法处理货币发行量的增长，房地产投资诉求的压力依然无法处理。

很多人提出了更现实的问题，中国的社会保障水平是不是太低了？ 我依赖自我保障，自我保障的结构是什么？ 买一所房子收租金是对社会保障不足的重要补充。 我认为投资渠道问题、资金发行问题、社会保障问题，显然不是房地产本身的问题。

为什么特大城市的房价上涨难以控制？ 大城市的房价很高，住房难是世界性的课题，我们没有必要回避，这没问题。 但是，问题是中国的大城市不仅房价高，而且还在迅速上涨。 为什么上升很快？ 因为中国大中小城市发展迅速的不均衡。 但是，我们有600多个城市，而我国整体城市的快速发展状况集中在大城市数量少、中小城市数量多、规模小、人口多、公共服务质量非常高的大城市。 因此，根据每年第六次人口普查的数据，北京、上海在过去十年中，每年平均新增常住人口60万人，在深圳、成都、广州等城市，过去十年平均新增常住人口30万人。 青岛等副省级城市，每年常住人口超过20万。 在人口大幅增加、诉求不断提高的情况下，想要抑制房价的涨幅，可以用现在这样简单的政策来抑制吗？ 所以，如果城市不能调整快速发展的结构，就要应对大城市数量少、中小城市规模小的问题。 那么，中国房地产市场的诉求压力造成的房价上涨压力仍然巨大。

为什么第一次购买运营商的压力很大？ 说房价上涨快，收入跟不上，这是肯定的事实。 但是，中国如何支持首次运营商购买？ 首先是商业银行通过贴息优惠帮助他，支持他购买第一套住房。 但是，我认为中国的现实和未来将会面对很多我的家庭。 对于他们的真正支持，应该建立有财政支持的政策性住房金融机制，给予他们真正的支持，而不是依赖有一点点自身利益的商业银行。

如果财政体制、税收体制、土地体制没有得到根本性的处理，房地产市场的问题就不会得到很好的彻底的处理。 为什么地价、房价相互推动，依次上涨？ 与地方政府的土地财政、事权、财权不统一有直接的关系吗？ 地方政府可以大规模低地价出让工业用地，但住宅市场土地供应量少，而且出现了地王。 那么，要处理不动产市场的问题，光靠税收政策、金融政策是不能完全应对的。 我们认为，房地产的健康、持续快速发展，更重要的是，必须从大的角度应对中国的问题，才能使房地产市场平稳快速地发展。

那么，监管下的房地产会怎么样呢？ 我的总结是，一加，增速放缓，分化加剧。 增速放缓后，未来房地产市场将迅速发展空之间将比较大，新建房屋交易量与二手房交易量约为8:2的关系，80%左右的房屋交易为新建房屋交易，二手房交易仅为20%左右，中国房地产市场将迅速发展。 在美国，二手房交易的91%、新房交易的9%是完全不同的两个概念。 所以，我觉得空之间很大。

但是，今年空之间很大，明年空之间很大，后年空之间很大，可能就没有增长了。 所以，增速一定会放缓，房地产业的增长速度不可能复制前十年的结局。 但是，分化加剧，城市分化，公司分化。 城市的分化，我们一定要关注人口的迁移趋势。 今天的中国有13亿人，将来会有3亿农民工进城。 中国有600多个城市，4000多个中小县域，40000多个城镇，所以中国人口规模大，不仅农民工进城影响了中国房地产市场，而且是次要的，影响中国房地产市场的是中小城市生活人口向大城市的集聚。

因此，城市分化的第一部分是大城市房地产的快速发展，由于有诉求的支持，市场空之间比较大。 但是，需要注意的是，四线城市和中小城市下一步可能面临泡沫供给的风险，需要对此予以重视。 为什么？ 为什么这么说呢，因为市场小，供给量一旦下沉，很快就会在短时间内增加。

第二点是公司分化，中国房地产从过去到今天，大者永远大，强者永远强。 我想今后，如果有过去那样的钱，搞房地产就赚钱，哪个企业投资房地产就赚钱的结构可能已经很难出现了。 哪个企业的品牌信誉度高，专业化能力强，今后的市场一定是他们的市场。 房地产市场的空之间是谁的？ 必须是企业品牌信誉度高、专业化能力强的公司。 房地产市场提出投资性诉求后，首要提出的诉求是居住性诉求。 居住性诉求对环境要求、功能要求越来越高。 专业化的开发公司不一定是全国信誉度高的企业品牌，即便是当地信誉度高的企业品牌也有快速发展的前景。

以前，有一个放高利贷的人。 我没有投资过房地产，也没有专业的房地产知识，只投资了房地产。 专业的评价是错误的，开发的步伐完全错误。 进入房地产市场是个好时机，但错过了房地产最辉煌的赚钱机会，现在深陷房地产市场。 所以，在过去势头高涨的情况下，不擅长搞房地产就是赚钱。 但是现在大势已去，如果你不专业，有可能会被关进监狱。 [/s2/]