“赵驹：资本市场应重新认知地产 期待融资开启”

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8月10日，在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上，UBS证券有限责任企业董事总经理、UBS投资银行中国区主席赵驹发表了主题为“对房地产快速发展和融资现状的一点看法”的演讲。

以下是赵驹先生演讲的实录。

我是UBS投行中国区的负责人，这几年参与了很多国内外融资项目，几年前，我们有专门的团队对房地产领域进行了研究、跟踪、拆解。 但是，这几年也可以看到房地产市场比较冷淡。 刚才，雷蒙国际的黄总应该说，如果我没记错的话，从去年到今年是在香港的最后一次首发。 刚才，小黄总是绿灯一亮就走。 这几年，香港市场的现象确实非常明显。

2009年以来，香港市场开始有两个窗口。 从4月-6月、9月-12月开始，到2009年、、年三年的窗口很明显。 但是，今年，我们可以看到这两个窗口越来越短。

今年，我们做了几个ipo市场的首发。 海通、中国有色等，都几乎是非经常性发行，不是理论上、书中看到的经常性发行，基本上我们必须事先做大量的工作，不能发送希望的路线图，必须将工作重点向后移动。 路演在某种意义上变成了一种方式，前期几乎找到了所有的投资者。 在路演上只是履行形式。

海通的发行规模为18亿5000万美元，在4月下旬的短窗口举行了三天的路演。 香港的公开发行为期五天，五天完成。 时间很短，管理层只是在香港进行了简单的路演。 所以，目前的形势和状态发生了很多变化。

从资金链来说，中国石油、中国联通、中石化等国际发行十几年前，基本上亚洲1/3、欧洲1/3、美国1/3均衡分布。 但是，从2006年、2007年以来，可以看到发行整体集中在亚洲，集中在以香港、新加坡为代表的亚洲基金。 另一方面是因为许多国际基金已经在香港建立了分号，建立了自己的亚洲基金。 另一方面，很多资金，特别是欧美的资金，他们自身受到欧洲债务危机的影响，无论是对中国股票的指控还是对中国债券的指控都明显减少。

所以，路演从亚洲地区转移到欧洲地区时，在香港、新加坡路演结束后再转移到欧洲。 如果没有诉求，没有完美地涵盖的话，这个发行会延迟，不完成的可能性很高。 所以，黄总说看到绿灯就往前走，确实是我们这两年香港股东、股票发行的一人会。

香港债务市场和国内债务市场在债券发行方面，可以说对中国公司来说，海外投资者和国内投资者都相当欢迎。 今年，中石化担保、中石化境外担保30亿美元，2天完成收购。 同时，利率水平也对发行很有吸引力。

博鳌房地产论坛，我第一次来。 去年本来就来了。 因为其他员工错了，所以也说了自己的意见。 我的理解是，中国经济过去20年的高速增长，最初的10年多亏了我们大量吸引外资，外资在经济的快速发展中发挥了重要的作用。 我们看到中国许多城市出现了经济技术开发区，许多经济技术开发区中有许多国内国外企业品牌设立了工厂，促进了中国经济的快速发展。

2000年以后，房地产业在中国经济快速发展中的地位非常突出，我们的领域对其他领域如建材领域、钢铁领域、能源领域等的拉动和带动非常大。

因为，我们看到了中国建材、华润水泥等民营公司，看到了很多钢铁公司，看到了很多能源公司，确实房地产领域一打喷嚏，就有可能影响他们的业绩和快速发展，确实在过去的十年里，房地产领域在整个国民经济中，GDD

当前，宏观调控、经济必须转型，我们的快速发展对资源的需求，对其他方面的制约非常大。 但是，从现在来看，我的感觉是变革至今似乎没有找到新的突破口，房地产领域今后可能会有一段时间的gdp增长、经济增长的支撑。

当前，宏观调控、经济必须转型，我们的快速发展对资源的需求，对其他方面的制约非常大。 但是，从现在来看，我觉得变革好像至今没有找到新的突破口。 房地产领域今后可能也会支撑着gdp的增长、经济的增长。

来之前，我请分解员整理了一些资料，在这里向大家报告。

这两年宏观经济调控对房地产领域进行了多种形式的调控，我们首先要拆除上市房地产企业，从上市房地产企业的销售看土地的购买量、商品住宅的销售、售价等。 正如您所见，土地购买量这几年有所减少，但可以说仍处于较高水平商品房的销售有所下降，但今年应该说还在回升。价格也是这一控制的首要目标，但价格在一定程度上还是稳定的。

我们的整体感觉是，尽管有宏观调控，但房地产板块的整体表现不错，但在房地产企业的日益解体中还是不错的。 本页面共有25家房地产上市企业，全年预算除5家(红色)略有下降外，其他20家均有上升。 好了，经过半年的运转，大家也知道已经相当完成了。 除了10家公司略有下降外，其他15家公司都处于上升状态。 这是因为，尽管宏观调控力度比较大，中原地产的朋友也表示市场诉求还在。 从过去中国经济快速发展、城市化快速发展、住房基本诉求得到严格控制的状态来看，上市房地产企业上半年完成的销售情况较为理想。 例如，万科全年1200亿元的销售目标上半年实现了625亿元。 应该说这个成绩也相当好，只比他们上半年的预算差5%。 例如，中国境外的快速发展，无论是国内a股市场还是H股市场，都是市值最大的上市公司，上半年业绩还在增长。

现在，让我们从这些数据中简单看看全球资本市场的一些变化。 不仅香港资本市场的一些变化，国内资本市场的一些变化，全球资本市场的一些变化，投资银行领域近年也面临着前所未有的挑战。 房地产上市公司比投资银行完成的量要好很多，我们整个系统的收入比去年同期减少了约30%，国内证券公司的降幅也很大。 但是，我也不是在研究房地产。 原本设想房地产业的销售收入会下降很多。 从解体来看，房地产企业更适合居住。

我们对在香港上市的房地产企业和在国内上市的房地产企业进行了简单的比较和拆解。 总体来说，业绩表现和股价表现也没那么差。 虽然房地产领域目前有很大的压力，但我认为在压力下其实是比较稳健的。 在香港上市的房地产企业的市值和规模比在国内上市的a股企业多得多。 这就是黄总所说的红筹结构，房地产红筹结构占了相当大的比重。 上市，房地产企业上市已经连续两年以上未清偿债务，2009年10月以后停止。 国内大部分证券企业都取消了房地产团队。 或者说，这个房地产团队也在做一些其他的业务。

同样，让我们来看看整个领域地产股的股价表现。 在比较之前，原来的感觉应该是股价下降了很多。 但是，从整体表现来看，高价还在2007年中，那年碧桂园上市了。 房地产投资者对我们的期望是，关于这个价值还是那个时候投资者最认可的。 碧桂园上市时做了大量的土地储备。 我记得这个模式当时被投资者认可。

那么，房地产领域的低价不是现在，而是2008年12月，是整个股票的低价。 目前实际上处于中间位置，特别是在这种宏观调控下，股价有上升有下跌，但整体保持平稳。 但在平静的情况下，无论是香港市场还是国内市场，黄总都提到了柠檬国际，50多亿的销售额，10多亿的净利润，利润水平相当高，为20%的净利润水平。

在这种形态下，黄总说柠檬国际发行看到绿灯就走了，之后绿灯没有闪烁。 对于房地产公司基本上是红灯状态。 尽管房地产企业拥有良好的土地储备和良好的业绩，但海外投资者看到未来，看到快速发展，仍感到有些不明朗。 所以，这个时候他们的出价会很低。 要不要放弃市盈率3倍、市盈率2倍？ 在这样低的水平上，也有其他发行体，但除了这样的融资渠道，我们还可以看到这两年香港的股东发行基本上趋于零。 在国内，受证券监督管理委员会政策的影响，这两年的发行也为零。 其实，从股价成绩来看，国内国外市场并不是非常差。 同样，让我们来看看一只股票。 最近有反对。

从资料来看资本市场整体融资状况的变化。 从全球资本市场来看，融资面不是很大，发行后会有很大的变化。 例如，美国联普在发行后大跌，新兴企业在美国市场的发行也变得非常困难。 海外市场的融资量并不完全和指数成比例关系，指数也不一定在上升。 投资者对新股发行一定很感兴趣。 香港市场也是如此，美国市场也是如此。 虽然像现在道琼斯已经过了13000点，但他们也并不非常赞同个股的发行。 中国在美国的发行，今年是2件。 一家公司在网上购买奢侈品。 另一家公司也是互联网企业。 从整体来看，量非常少，比去年下降了很多。 黄综述的红色采购结构也受到了一点制约，特别是以合同方法发行在香港也受到了很多影响。

在房地产领域，左边的是a股，2009年以后，a股融资为零。香港上市的整体融资情况是，有一点股东资本融资，但主要是债券融资，股东资本发行也为零。 在香港发行债券的企业，、年国内国外融资量少，整体市场非常不活跃，股东市场不在国内，在国外也非常少，只有很少的融资。

但是我们非常重视这个领域，觉得在今后几年的领域仍然是国民经济整体快速发展的重要支柱。 资本市场的投资者也重新认识到，重新关注这样的领域，我想首先是债券方面的关注，其次可能是股东方面的关注。 随着新的变化，a股和国内融资工具也有望重新开放到房地产领域。

谢谢你。