“调控下开发商变革 房产向慢牛领域转身”

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经记者徐学成出生于海南博鳌

控制不明确的市场，使开发者更加谨慎保守，起着重要的作用。

一年前，开发商们想到的房地产转型方向有很多。 商业不动产、工业不动产、养老不动产、观光不动产……似乎必须囊括不动产相关的所有领域。

一年后，开发者开始变得更加保守。 虽然景点和商业用地在论坛上也有讨论，但是很多住宅企业都在谈论住宅的变革。 的他们一直在做，是更擅长的产品线。

参加此次博鳌房地产论坛的房企高层认为，未来机会仍将存在于越来越多的二三线城市，调整产品类型和产品结构，挖掘潜在的刚性诉求是领域快速发展的主流方向。

对整个中国地产业来说，有质量稳健的增长，代替了快速的增长。 房地产将成为慢动作领域。

方向转换:产品小户型

“从大的政策环境不变的情况来说，无论是将其政策化还是制度化，都必须从两个方面稍微加以控制。 一是在诉求方面，必须抑制炒房现象，支持自住； 二是供给方面，要打击囤地，增加普通商品房的供给。” 在昨天( 8月9日)开幕的“博鳌房地产论坛”上，万科执行副总裁周卫军这样谈到了他对未来市场的评价。

周卫军在此评价的基础上指出，万科的应对措施主要包括三个方面。 一是为普通人盖房，二是盖有人居住的房子，三是在细分市场的研究基础上进行产品创新。

根据周卫军透露的数据，上半年万科144平方米以下户型的销售占比已经达到89%，折射出的新闻是中小户型已经成为市场主力户型。 万科“好房子”的含义也包括迄今为止提倡的精装房子，据说万科交付了6万多套房子，其中4.5万套是精装房子。

万科对“小户型”的追求几乎到了极限，万科在去年的论坛上宣布没有“实现”开发面积仅为15平方米的房子，这被万科视为细分市场上的积极尝试。

周卫军此次透露的最新消息是，即使15平方米的房子无法开发，万科也计划推出30平方米的小产品，以满足城市年轻一族的诉求。

事实上，万科在公布今年第一季度的数据时表示，第一季度中小户型的销售占有率已经占到了90%的比例。

对“小户型”的追求逐渐成为行业主流。 金地集团董事长凌克此前透露，已于年10月调整产品结构，首要文案是加大中小户型结构比例，以适应市场调控状态下的刚需。

在这次论坛上，产品类型和结构的调整引起了许多房企高层的关注。 陈润福远洋地产副总裁指出:“外围环境变化后，顾客的诉求将发生变化。” 陈润福表示，今年前7个月远洋成交结构中，改善性诉求所占比例加大，但远洋对比产品结构调整始于去年。

对此，他认为，诉求方的政策、对周边约束条件的适应也逐渐成熟，今年市场变化与预期无异，原因是远洋推出了随后逐步修订调整的产品和项目。

“中小户型”的潮流早已涌动

事实上，许多行业人士对黑市的评价，迄今为止已在一些地区得到市场验证。 《每日经济信息》记者表示，在许多城市的住宅市场上，中小户型已经晋升为“主角”。

据官方统计数据，7月，南京楼市成交8528套，其中80~100平方米之间的房源达到2896套。 100~120平方米的房源成交1808套，140~160平方米和160平方米以上的房源分别成交525套和480套。

除此之外，记者还表示，南京部分地区的项目还发生了户型的“大规模变更”。 这一趋势还得到江苏省政府的鼓励，江苏省住建厅此前向媒体表示，江苏将做好相关政策储备，切实督促开发商扩大中小户型项目开发，保证市场平衡。

江苏以外地区的情况大致如此。 根据记者了解到的情况，特别是在一时二三线城市，由于总额相对较低，符合当地的费用能力，中小规模等刚需性产品备受市场青睐。

相关分析表明，监管持续深入，投资性诉求在一定程度上受到抑制，但以初次运营商为中心的刚性诉求持续释放，对于存量较高的企业开发商来说，从这些趋势中不难找到处理问题的方法。

金地(集团)股份有限公司总裁黄俊灿指出，房企库存压力仍未释放，优化产品结构将使库存脱化更好。 那么，改善产品结构，在上市的产品中，稍微增加一些改善初次运营商、初次与住宅匹配的产品，就可以优化项目的价格。 “当你的售价受到政府限制时，一定要优化本来不必要的价格。 优秀的结构、快速的增长和利润保障是短期的经营战略。 ”

此前，世茂不动产将豪宅面积定义为90平方米以内。 这些都证明了房地产的产品将来会成为小户型。

机会在二三线城市

如果产品的类型和结构是在当前形势下住宅企业微观调整的，那么关系到公司生死的大命题是:下一个公司将走向何方？

黄俊灿指出，上半年市场出现复苏浪潮，但城市间分化“比较厉害”。 以金地为例，仅今年上半年，金地在杭州的成交量就超过了去年全年，这被他视为某些城市“复苏”的标志。

对此，黄俊灿提出了如何在下一轮找到该去的市场的命题。

其实，答案可能已经出了市场。 据中国指数研究院统计，从上半年成交量变化来看，一线城市成交量增长7%，二线城市成交量大幅回升，比去年同期增长26%，为各城市阶梯增长率最高，但与之相反，三线城市减少15%。

相关分析表明，成熟一线城市增长乏力，二线城市呈现增强增长势头，三线城市下跌不应视为“悲观”信号，反而展现出这些尚未开发的城市蕴藏的巨大市场能力。

如果说随着城市化的发展，中城市成为市场的“主角”是必然的过程，那么住宅市场的调控无疑相当于“催化剂”。

在这次论坛上，业界人士对未来机会存在于二、三线城市的评价也首先基于对监管政策动向的评价。

一直以来，监管是否放松、何时放松成为业界存在“审美疲劳”的话题，在此次论坛上，许多房企高层基本赞同“监管常态化”的评价。

周卫军指出，控制趋势应该是很长一段时间，这是在这一领域思考其他问题的主要前提。

最大的变化之一是，与以往被世人批判的“盲目乐观”、“脸肿胖瘦”等态度相比，对领域控制的态度也发生了明显的变化。 如上所述，与其议论政策的方向性，不如安静地思考更现实的问题。

二、三线城市已经被房企“青睐”，但在此次论坛上，星河湾集团董事副总裁梁上燕有点兴奋地宣布了与雅居乐合作开发成都某项目的计划。

“中国有很多二线、三线城市，快速发展潜力非常大。” 梁上燕表示，未来领域的机遇之一是二线城市尚待挖掘的巨大市场潜力，“事实上，二线城市的诉求正在随着gdp增长和西部大开发的战术不断扩大。 ”