“北上广“地王”调查：天价项目开发各显神通”

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所有记者王杰关赑斐杨宠强徐学成出生于北京上海广州

7月10日，北京海淀万柳在面积3.9万平方米的土地上，以26.3亿元的最高上限价格成交。 由于该项目建造了16400平方米的租赁住宅，该地块地价达到4.29万元/平方米，刷新了全国住宅单价地王纪录。

这个重量级的地王出现了，引起了业界的讨论。 以这么高的单价，将来开发的产品会以什么样的价格上市呢？ 并且，在此之前诞生的地王也再次回到了人们的眼中。 这些地王项目的现状怎么样？ 《每日经济信息》近日在北京、上海、广州三地进行了调查。

/北京/

反市夺万柳地王中赫地想要复制“钓鱼台7号院”吗？

经过记者王杰从北京出发

7月10日，北京海淀万柳在面积3.9万平方米的土地上，在央企“集体放弃”、万科全程未注册的状态下，经历了10次网上报价、46次现场竞价、326次回购面积博弈后，终于成为民营企业中赫地投资控股有限企业( 2010年， 中赫地在建设26亿3000万元的最高价格、40.9%的溢价率、16400平方米的搬迁住宅的条件下最终获胜。 据业内人士估算，扣除海淀区政府回购面积后，该地块地价约4.29万元/平方米，创北京单价地王纪录。

中央财经大学教授鲁桂华曾就万柳项目定价算账。 如果售价达到10万元/平方米，相当于在未来70年内每月支付8.3万元的租金，或者不重复支付1000万元而租用100平方米的住宅。

根据北京中原市场研究部张大伟提供的数据，从2009年5月至今，北京溢价率超过100%而开设的19个“地王级”项目，累计销售额446.46亿元，未达到土地出让金共计468.76亿元。

不仅项目的“钱的用途”不明确，作为黑马的中赫地是否有足够的资金也在业内受到质疑。 公开资料显示，中赫地为中赫集团全资子公司，在全国房地产公司中排名不靠前，也不出名。 但是，中赫地开发的钓鱼台7号院项目因“首都排名第一的高价楼盘”而备受瞩目。

中赫已经有高端项目的经验

事实上，在参加万柳地块的开发商中，华侨城、融创中国、龙湖地产、招商、中冶、中化方兴、万科、中建和九龙仓联合体等公司规模较中赫地多。

开始北京首次联合募捐住宅建设的业内人士，在凌羲在万柳地王成交的第一个时期曾在博客上提出这样的疑问。 考虑到资金每年10%的利息价格和每平方米5000元的房屋建设价格，两年后，万柳地块的直接房价将达到33亿元，再加上10%的其他价格(税费和管理)，共计36.466亿元，不是每平方米的他

但是，中赫地似乎没有缺钱。 北京中原地产数据显示，该企业开发的两个项目“钓鱼台7号院”和“北纬40°”的销售总额达到56.6亿元。 据北京市住建委网站调查，中赫地“钓鱼台七号院”和“北纬40°”两个项目没有未出售的住房贷款。 通常，缺钱的房地产企业为了换取足够的资金，会尽量将已经建成的房产未出售的房屋抵押给银行。 这意味着在中赫地开发中柳地块所需的银行贷款没有他想象的那么高。

中国指数研究院指数研究总监督何田表示，参加万柳分区拍卖的公司对“地王”有自己的评价，各房企对风险防范的销售预期不同。 由于中赫地有开发钓鱼台7号院的经验，所以更重视楼盘的质量和价格； 其他拍卖公司有很多需要开发的项目，注重销售速度和资金回流。

对中赫地来说，更有利的是，同行的竞争对手大多没有开发10万元/平方米单价的高级住宅的经验。 在上市的两年多里，钓鱼台7号院被首都最昂贵的楼盘光环所笼罩。 根据北京市住建委的历史数据，2009年8月18日，开盘不到一个月的钓鱼台7号院，共售出23套，成交均价达到7.28万元/平方米。

此后，钓鱼台7号院的售价不断创新高，连续5个季度稳居首都第一。 年二季度，钓鱼台7号院成交均价突破10万元大关，达到10.94万元/平方米，比2009年开盘时上涨50%，但周边楼宇的价格通常在4万元/平方米左右。 从7万元/平方米上升到30万元/平方米，还不到两年。

周边二手房最高超过8万元

事实上，如果不是因为中间的小变故，中赫地以只有4万元/平方米出头的价格获得上述地块是绝对不可能的。

7月10日，人民日报的复印件显示，央企应该迅速发展楼市健康。 频繁参与“地王”争夺，被市场解释为放松房地产调控的信号，可能影响整个房地产调控的大局，甚至警告央企“控制临界期，央企参与“地王”争夺可能不合时宜”

受此影响，央企保利地产在万柳地块拍卖前发表声明，经企业大股东中国保利集团通知，保利地产正式退出房地产联合体，不再参与该地块拍卖。

保利暂时退出，5家央企都成了“打酱油”的配角。 招商房地产、万科、九龙仓联合体的完成都没有出过一次牌。 华侨城和中冶各自只出过一次牌，但央企中只有中国化方兴未艾参加了购房面积竞争的第二阶段，全程的牌也不过十几次。 央企退出无疑为中赫地夺魁创造了最大的机会。

7月10日晚16时26分拍卖进入高潮，回归购房面积竞争阶段:开工面积100平方米； 在202次竞赛中，在融和报告10000平方米的几个回合中竞争后，中赫以16400平方米进行了较量，但龙湖停在7150平方米。

事实上，在质疑凌羲拥有中赫地高价土地时，熟悉一线房地产市场的北京中原地产万泉新分店李林(化名)也对《每日经济信息》记者说:“万柳地王开盘后以10万/平方米出售没有问题。” 理由是7月万柳地王周边二手房万城华府均价达到85014元/平方米，碧水云天、万泉新房子等项目也已销售5万元/平方米以上。

万科副总裁毛大庆说:“这片土地是历史遗留下来的，是稀缺的土地资源，万柳经过十几年的快速发展，已经是市中区非常成熟的居住地。”

广州/

开盘22月，亚洲运城8400套房的除化率超过74%

经记者徐学成出生于广州

号称“全国最大总额地王”辉煌的广州亚运城自获得土地之日起就遭遇了各种质疑。 《每日经济信息》记者最新调查显示，自2009年9月底启用以来，该人次超过8400套的项目已售出6300多套，除化率超过74%。

去除率超过了74%

2009年12月，以碧桂园、富力、雅居乐3家开发商为中心的“民营企业联合体”以255亿元的天价拿下广州亚运城项目，诞生了“最大总额地王”。

由于资金投入超过250亿元，当时外部最大的担忧是过高的土地收购价格提高了项目的售价，从而影响了销售。

公开资料显示，广州亚运城总建筑面积438万平方米。 根据总额和建筑面积计算，大楼地价为5822元/平方米。 对远离广州市内的地块来说，已经很贵了。

年9月26日，广州亚运城开盘，当天就遭遇疯狂掠夺。 近22个月过去了，根据新闻网房地产监测截至今年7月16日的数据，广州亚运城首期累计销售6303套。 该项目总量为8476套，目前脱化率达到74%。 目前，该项目的平均价格约为11000元/平方米。

5大开发商“对半”

“民营企业联合体”获得广州亚运城后，该项目的运营备受业界关注。

年6月底，3家以前拥有土地的开发商共同宣布中信地产和世茂地产“火线加盟”，开发商增至5家。

业界的担忧没有停止。 一位业内人士表示，几大开发商可以合作分配资金压力和风险，但开发商之间既是同行的竞争对手，在获得广州亚运城后，如何分担合作、如何分配优势等都是亟待解决的问题

这个问题随后得到了解答——5家开发商共同出资成立了一家名叫广州利合的企业，负责亚洲运城项目的运营。 昨天，广州利合副总经理刘天宇在接受《每日经济信息》记者采访时表示，亚运城的运营其实很简单，5个股东各投资20%成立了这家企业，由董事会决定，广州利合独立运营。

共同开发新模型

几个开发商共同开发土地，近两年来在楼市调控的大背景下逐渐成为主流。

业内人士表示，目前联合开发通常分为两种模式，一种是共同出资共同开发，开发商之间进行确定分工。 例如，一方负责住宅部分，一方负责商业部分。 另一种模式是类似广州亚运城的模式，按一定比例出资成立项目企业独立运营。

从现实情况看，2009年，255亿元对碧桂园、雅居乐等5家开发商来说不是“小数目”，单独运营难度较大，引进合伙人后，资金压力大幅下降。 设立项目企业独立运营在操作上也更加方便。

高力国际董事陈厚桥指出，广州亚运城在项目开发上借鉴了现代公司的管理方法，对于资金投入较大的项目来说，无疑比“分工合作”更具特色。

上海/

平均价格低于价格的迪士尼地王“外表是赤字”？

关斐菲经记者杨宠强从上海出发

虽然许多“地王”被认为确定赤字，但不得不承认“地王”确实是房企促销的有效手段之一。

2009年11月，迪士尼落户上海的消息公布后几个小时，上海象屿运营商有限企业(以下简称象屿房产)以11.9亿元的总额获得“浦东新区川沙新市镇a08-03”地块，地板价格达到14000元/平方米，美得

日前，在该地块上，开发商象屿地产快速发展的“地王”项目象屿鼎城，于今年6月开始销售，成交均价21895~22229元/平方米，低于土地均价。

但是，一位业内人士表示，“这只是一个策略，实际上，这个项目在外观上是亏损的，是赚钱的。”

项目平均价格比价格低2000元

《每日经济信息》记者在建交委员会网站上查询发现，象屿鼎城总投资额为20.5亿元。 上海市规土局消息，a08-03地块出让面积56570平方米，容积率要求在1.5以下。 计算表明，整个项目最大建筑面积为84855平方米，每平方米平均投资额达到24159元。

前几天，我作为买家打电话询问了象屿鼎城的卖场，项目销售人员崔先生说，这个项目一期公寓的销售均价为23000元/平方米。 中房信数据显示，该项目实际成交价格更低——6月成交均价为22229元/平方米，7月为21895元/平方米。

根据网络不动产的统计，象屿鼎城一个多月就销售了上市部分的58%以上。 根据佑威和楼市专项评论网的数据，最近30天( 6月17日( 7月16日)的象屿鼎城是上海市个案成交面积排名第四的楼盘。

据计算，该项目的每平方米实际成交均价比价格低2000元左右。

因此，记者多次致电上海象屿置业总机，但处于忙碌的声音和无人应答的状态。

拆迁师:搬迁“拍高拍低”的地板价格

据中房信拆师薛建雄介绍，象屿鼎城表面上是“亏损经营”，但实际上是用“降价”的方法平衡利润率，目前的售价低于平均投资价格只是表面现象。

薛建雄解释说，“高拍低”是指提高社区内公寓住宅的容积率，降低别墅住宅的容积率，客观上降低公寓部分的地板价格，提高别墅的地板价格。

根据21世纪房地产提供的数据，目前象鼎城有复式房源32套，建筑面积5652.06平方米的联排别墅4套，建筑面积771.76平方米的公寓234套，建筑面积26827.99平方米。

据销售员崔先生介绍，“复式”房源是指别墅重叠的项目。 该项目二期房源处于蓄客阶段，二期房源不仅包括公寓，还包括联排和重复别墅。 根据大象岛地产网站上登载的相关资料，大象岛鼎城别墅类产品将于7月上市。

薛建雄指出，以“高而低”的方法计算，该项目后期别墅的均价很可能在4万元/平方米左右，相对于一期位置较好的二期公寓的价格也将相应上涨。

这些专家表示，前期“低于价格”的住宅将成为市场关注的一种销售手段，有利于蓄客，可谓一举两得。